عرض تحت عنوان تمديد وتعميم نظام التحفيظ العقاري

تمديد وتعميم نظام التحفيظ العقاري

مقدمة :

عرف المغرب في عهد الحماية عدة تقسيمات حيث قسم لثلاث مناطق مناطق نفوذ تخضع كل منطقة لحماية دولة مستعمرة وبالتالي لنظام قانوني خاص ومختلف من منطقة لأخرى مما أدى لتعدد الانضمة والقوانين وخاصة في الميدان العقاري. فقد طبق في منطقة الحماية الفرنسية ظهير 12 غشت 1913 وفي منطقة الحماية الاسبانية الظهير الخليفي 1 يونيو 1914  أما منطقة طنجة الدولية فقد كانت خاضعة للقانون العام بمقتضى ظهير 15 يناير 1925. وبعد حصول المغرب على الاستقلال ظهرت الحاجة إلى التوحيد وفرض السيادة السياسية للمغرب على أرضه مما سيتتبعه سيادة قانونية تتمثل في وحدة القوانين[1]

ولتحقيق ذلك قام المشرع  باصدار ظهير1958 المتعلق بتوحيد التشريع في مجموع التراب الوطني باختيار نضام التحفيظ العقاري المعمول به في منطقة الحماية الفرنسية نظرا للمميزات والخصائص الهامة التي تتميز بها ودوره  في حماية الملكية العقارية وزرع الثقة في نفوس المتعاملين بالعقار فتم تمديد تطبيقه إلى منطقة طنجة الدولية بمقتضى القرار الوزاري رقم 809-60 المؤرخ في 18 غشت 1960 تطبيقا الظهير رقم 1-58-100 بتاريخ 31 ماي 1985 ثم المنطقة الشمالية للمملكة بمقتضى مرسوم 24 اكتوبر1966 ثم إلى المنطقة الجنوبية بمقتضى عدة ظهائر تخص كل منطقة على حدة فأصبح بذلك ظهير 12 غشت  1913 هو القانون المعمول به كتضام للتحفيظ العقاري في مجموعة التراب الوطني.

بعد ذلك اتجه التفكير نحو ضرورة تعميم هدا النظام ليشمل جميع أنواع العقارات في المدن والبوادي غير ان مبدأ الاختيارية الذي يقوم عليه هدا النظام سلهم في تأخير تحقيق هده العملية.إلا ان المشرع قد وضع مجموعة من المناضر الخاصة للتحفيظ الجماعي تساهم بشكل أساسي في تحقيق التعميم.

سنتناول هذا الموضوع في فصلين. نخص الأول لدراسة مراحل تمديد نضام التحفيظ العقاري على مجموعة التراب الوطني حيث ستركز على منطقة الشمال والمناطق الصحراوية إما منطقة طنجة الدولية فهي لا تثير أي إشكال في هدا الإطار ثم نخصص الفصل الثاني لتعميم نظام التحفيظ على جمع العقارات نتطرق فيه لإشكالية مبدأ الاختيارية و الحالة الاستثنائية الواردة عليهم تم تنتقل للحديث عن بعض مساطر التحفيظ العقاري.

الفصل الأول: التدرج في تمديد ظهير 12 غشت 1913 إلى مجموع التراب الوطني

المبحث الأول: التمديد لمنطقة الشمال

المبحث الثاني: التمديد لمناطق الصحراوية المسترجعة

الفصل الثاني: تعميم نضام التحفيظ على جميع أنواع العقارات

المبحث الأول: تاتير مبدأ الاختيارية على تعميم النظام

المبحث الثاني: مساهمة المساطر الجماعية للتحفيظ في تعميم النظام

الفصل الأول-التدرج في تمديد ظهير 12 غشت 1913 إلى مجموعة التراب الوطني

بعد الاستقلال تم تمديد ظهير 12 غشت 1913 إلى مجموعة التراب الوطني مرورا بعدة مراحل حيث تم التمديد إلى منطقة طنجة الدولية كما تم تمديد هدا النظام ليطبق على جميع الأراضي الجماعية الواقعة بأجزاء المنطقة غير الجاري عليها هدا النضام[2] . وتم تمديده أيضا ليطبق على العقارات الحبسية الكائنة في أنحاء البلاد غير الجاري عليها هدا النظام [3] . تم بعد  دلك تم التمديد لمنطقة الشمال التي اتارت عدة مشاكل قانونية تم عمد المشرع إلى تمديد النظام إلى مجموع المناطق المسترجعة إلى دائرة سيدي افني و الأقاليم الصحراوية الثلاث. العيون ,بوجدور وسمارة تم إقليم وادي الذهب. وسنخصص مطلبين للمنطقتين الأخيرتين لكونها تثير بعض الإشكالات.

المبحث الأول-تمديد الظهير لمنطقة الشمال

لقد عرف تمديد نضام التحفيظ العقاري بمنطقة الحماية الاسبانية على عدة محطات تشريعية اد لا يمكن لأي مهتم بهدا النظام ان ينسى النصوص الصادرة في يونيو1914 واكتوبر1966 وشتنبر1977 والنصوص التي عرضت على البرلمان سواء مشاريع القوانين(1978-1988) او مقترحات القوانين(1987-1986) [4]

فقد طبق المستعـمر في المنطقة الشمالية الظهير الخليفي بمثابة نظام للتحفيـظ العقاري المؤرخ في  1 يونيو 1914 وظل قائما به اكتر من نصف قرن, وهو أول محاولة تشريعية لاخضاع العقارات في الشمال لنظام قانوني حديت حيت ان هدا النظام الخلفي قريب من نظام التحفيظ المطبق في منطقة الحماية الفرنسية من حيت مسطرة الاشهار والتحديد العلني وقبول التعرض اسناد البث  فيها الى المحاكم المختصة. وبعد الاستقلال جاء مرسوم ملكي بتاريخ 24 اكتوبر 1966 [5] ,الذي نص على تمديد النظام العقاري المطبق في المنطقة الجنوبية بمقتضى ظهير 12 غشت 1913 والإلغاء الجزئي للظهير الخليفي المعمول به في المنطقة السابقة للحماية الاسبانية وقد اورد المرسوم كذلك إحداث مسطرة خاصة لمعالجة الرسوم التي يتم انجازها من طرف المسجلين العقاريين.

فالمعلوم انه في منطقة الشمال حتى 1966 كان يتعايش نظامان قانونيان هما نظام شرعي و نظام خليفي فأصبح الآن من اللازم التوفيق بين 3 نضم قانونية. النظام الشرعي و النظام الخليفي تم نظام التحفيظ العقاري[6]

بالاضافة لدلك فقد حدد هدا المرسوم مقتضيات النصوص التشريعية والتنظيمية التي تطبق بالمنطقة السابقة للحماية الاسبانية[7]

سنتناول ادن الإلغاء الجزئي لمقتضيات الظهير الخليفي بمقتضى ظهير 1966 والمسطرة الخاصة(المطلب1) تم نتحدث عن المشاكل واجهت هدا التمديد خاصة اشكالية الرسوم الخليفية(المطلب2)

المطلب الأول :الإلغاء الجزئي لمقتضيات الظهير الخليفي 1914 وتطبيق المسطرة الخاصة

من بين الإجراءات التي نص عليها مرسوم 24 أكتوبر 1966 إلغاء مقتضيات الظهير الخليفي المطبق بالمنطقة السابقة للحماية الاسبانية حيت أوقف المرسوم جمع إيداعات مطالب التحفيظ طبقا للنظام القديم كما أمر كذلك بوقف جميع الإجراءات المتعلقة بالتحفيظ والتي كانت سارية بمقتضى الظهير الخليفي تحت إشراف المسجل  العقاري والتي لم يوضع لها بعد رسوم عقارية غير ان المشرع قد استثنى من هدا الإلغاء التقييدات الموالية المنصوص عليها في الفصل 22 من المرسوم كما استثنى جميع الإجراءات المتعلقة بالعقار في منطقة ضم الأراضي ويعتبر هدا الإلغاء منطقيا مع تمديد النظام الجديد ودلك لتفادي خضوع المنطقة لنظامين قانونيين مختلفين وللحد من أثار نظام التحفيظ القديم والقضاء عليه غير أن المشرع قد أبقي على التقييدات اللاحقة المترتبة على العقارات المسلمة لها رسوم من طرف المسجلين العقاريين قبل نقل المحفوظات و من طرف المحافظين بعد تسلمهم لهده الأخيرة طبقا للفصل22 من المرسوم إلى ان توضع لها رسوم عقارية جديدة ودلك بعد إجراء المسطرة الخاصة كما أمر نفس الفصل بتقبل هده التقييدات  بالتحفظ الصريح نتيجة عمليات المسح الطوبوغرافي غير ان استثناء المشرع التقييدات الموالية من إجراءات الإلغاء يؤدي إلى تطبيق قانونين حيت انه ستكون أمام نظام التحفيظ العقاري المطبق بمقتضى ظهير 1913 الذي تم تمديده و الذي سيسري على مطالب التحفيظ الجديدة تم  نظام التحفيظ المطبق بمقتضى الظهير الخليفي المراد إلغاءه وسيجري على التقييدات اللاحقة على الرسوم  غير انه قد يبدو ان المشرع كان يهدف من أبقائه على التقييدات اللاحقة عدم عرقلة المعاملات العقارية و التجارية نظرا لأهميتها في مجال التنمية الاجتماعية و الاقتصادية إضافة إلى ان تطبيق ظهير 1913 على هده التقييدات تؤكد الاعتراف الضمني بصحة هده الرسوم وهدا ما يسعى المشرع إلى تجنبه على ما يظهر [8]

فظهرت بدلك اشكالية الرسوم الخليفية التي ظلت عالقة لدلك فقد المشرع مسطرة خاصة حيت نص الفصل 24 من المرسوم على إجراء مسطرة خاصة  تهدف لمعالجة الرسوم المنجزة من طرف المكلفين بالتسجيل وإعادة تحديدها وتطهيرها ودلك بنص الفصل 4 من المرسوم الملكي و القضاء على غيوب هده الرسوم المتمثلة بالأساس في قابليتها للطعن إضافة إلى ان عدم وجود تقنيات وطبوغرافية أدى إلى احتمال حدوت تداخل فيما بين العقارات ووجود اكتر من رسم عقار واحد و تتميز هده المسطرة بازدواجيتها فهي تتكون من إجراءات إدارية وقضائية إضافة إلى إجراء التعرض.

جاء بعد ذلك الظهير 1977 الذي غير وتمم مرسوم 24 اكتوبر1966 حيث ألغى الفصول من الفصل 2 إلى 25 بمقتضى الفصل 1 و غير عنوانه بان حذف العبارة التي تشير إلى المسطرة الخاصة بتحديد العقارات الموضوعة لها رسوم عقارية  بمقتضى الفصل 2 وقد اكتفى بتمديد مقتضيات ظهير1913 إلى المنطقة الشمالية دون أي تمييز واخضع كذلك جميع العقارات الموضوعة لها رسوم خليفية إلى مسطرة التحفيظ المنصوص عليها في ظهير 1913 دون أي تمييز إضافة إلى تعديل الرسوم الخليفية التي تعذرت تصفيتها  رغم مرور اكتر من 10 سنوات على مطالب التحفيظ طبقا  للمسطرة التي أسست بمقتضى ظهير 12 غشت1913.

فقد الغي المسطرة الخاصة لإعادة تحديد العقارات التي لها رسوم خليفية استحدثها مرسوم1966 حيت ألزم هدا الظهير المعنيين بالأمر بتقديم الرسوم الخليفية التي في حوزتهم إلى المحافظات العقارية داخل أجل  سنة واحدة من تاريخ نشر الظهير يالجريدة الرسمية حسب الفصل 3 من أجل تصحيحها واستبدالها  برسوم عقاريةغير أن المحلس الأعلى في لأحد قراراته حدد هذا الأجل في 6 أشهر من تاريج نشر الطهير بالجريدة الرسمية[9] و إلا اعتبرت مجرد عقود تأسيسية لحق الملكية وكأن الأمر يتعلق بعقارات غير محفظة غير أنه يمكن أن يترتب عنها إيداع مطالب للتحفيظ طبقا لمقتضيات ظهير 1913.

غير ان المحاولة التشريعية التي وضعت الحل النهائي لمشكل الرسوم الخليفية كانت هي قانون  13 يونيو 1988 الذي لم يصدر إلا في 1993 الذي يعتبر تجرية نشريعية رائدة و جريئة أقدم عليها المشرع  وتمكن من خلالها من التخفيف من مشكلة الرسوم الخليفية المتبقية بمنطقة الشمال وتطرق كذلك لمسألة الحيازة في العقارات الموضوعة لها رسوم خليفية والبث فيها,غير أنه لم يتم القضاء بشكل نهائي على الرسوم الخليفية في منطقة الشمال,

المطلب الثاني: المشاكل المترتبة عن تمديد النظام لمنطقة الشمال.

يمكن إجمال هذه المشاكل في ثلاثة: الأولى تتعلق بتطبيق النصوص الخاصة والمشكلة الثانية تتعلق بتعدد النظم القانونية أما المشكلة الثالثة  فتتعلق بتحديد وحصر الرسوم الخليفية المعنية  بتمديد تطبيق نظام التحفيظ.

حيث أنه بمجرد دخول مرسوم1966 إلى حيز الوجود ظهرت مجموعة من المشاكل فقد فتح المجال أمام التعرض على التحديد في حدود المليمتر الواحد من التصميم وقد أدت هده الإمكانية لنفور السكان من إيداع رسومهم لدى المحافظة العقارية قصد إعادة تحديدها لأن التعرضات المقدمة لا تنحصر في الحدود بل تمتد لتشمل جميع الملك على خلاف ما جاء به المرسوم  مما جعل الناس يتخوفون و يتشبثون برسومهم الخليفية ويرفضون إيداعها لدى المحافظ .ولعل الدافع وراء كل تلك التخوفات كان هو التعسف في ممارسة حق التعرض[10] فقد أصبحت المحاكم تتلقى عددا من الملفات موضوعها تعرضات تعسفية و السبب هو أن مرسوم1966 لم يحدد صفة المتعرض كما لم يحدد كذلك  مفهوم الحد او الحدود القابلة للتعرض عليها [11] مما أدى لتدمر سكان الشمال وفقدانهم الثقة في التدخل التشريعي وقد احتدت هذه المشاكل  بصدور ظهير 19 شتنبر1977 حيث جاء بمقتضيات معدلة لظهير1966 تعتبر مسا خطيرا بحق الملكية الذي أقرته الرسوم الخليفية وذلك حينما اعتبر أن الرسوم الخليفبة بالمنطقة الشمالية تعتبر لاغيه ولا قيمة لها  إلا قيمة قرينة  على الملكية وفي هذا مس بمبدأ عدم رجعية القوانين وبالمبدأ الدستوري الذي يضمن حق الملكية  مما جعل الناس يقابلون هذا الظهير بالرفض مما جعل الملاكون يرفضون تقديم رسومهم للمحافظة فأصبحوا يمارسون ضغوطا بكل الوسائل مما أدى إلى تراجع الحكومة مباشرة حيث تقدمت بمشزوع قانوني يغير ظهير 1977 في سنة 1978 .

أدى ذلك إلى ظهور مشكلة  ثانية تتعلق بتعدد النظم القانونية حيث أنه بعد دخول مرسوم 1966و1977 حيز التطبيق أصبح لدينا مجموعة من النظم القانونية تتداخل فيما بينها و قد تتعارض في بعض الأحيان بل قد يلغي بعضها  البعض مما أثر بشكل سلبي على عملية تمديد تطبيق نظام التحفيظ العقاري  إلى المنطقة الشمالية [12] حيث أصبحت  لدينا ملكية عقارية بالعقود العرفية و ملكية عقارية بالرسوم الخلفية و ملكية عقارية بالحيازة إضافة إلى استمرار التصرف في عقار واحد قد يكون مملوكا لعدة أشخاص أما فيما يتعلق بمشكلة تحديد الرسوم الخليفبة المعنية بتمديد تطبيق نظام التحفيظ حيث ظهر خلاف حول تحديد الرسوم الخليفية التي تخضع لمسطرة التحفيظ المنصوص عليها في نظام 1913 أو 1966 حيث ظهر رأيان  فهناك من يرى جميع الرسوم الخليفية المؤسسة في عهد الحماية الاسبانية يجب أن تخضع من جديد لمسطرة التحفيظ وهناك من يرى أن الرسوم المؤسسة في فترة ما بين 1956 - 1966 هي التي يجب أن تخضع لمسطرة التحفيظ و هناك من يرى أن الرسوم الخليفية  تتمتع جميعها بنفس القوة التبوتية كالرسوم العقارية[13]

المبحث الثاني: التمديد للمناطق الصحراوية الجنوبية

لم يعرف التمديد للمناطق الجنوبية نفس المشاكل التي عرفها التمديد لمنطقة الشمال. حيت انه بعد استرجاع المغرب لأقاليمه الجنوبية  و تطبيقا لمقتضيات قانون التوحيد خاصة الفصل 3 إلى تمديد نصوص ظهير 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري الى المناطق الصحراوية دون إحداث مسطرة خاصة كما حددت بالنسبة لمنطقة الشمال .

فتم التمديد لمنطقة سيدي افني و المناطق الصحراوية الثلاثة العيون وبوجد ور وسماره و إقليم وادي الذهب.

المطلب الأول : التمديد لمنطقة سيدي افني

استرجع المغرب هده المنطقة بمقتضى الاتفاقية الموقع عليها بين المغرب و اسبانيا بتاريخ 4 يناير 1969 و قد صدر ظهير شريف بتاريخ 19 يناير 1970 [14]يطبق بموجبه بإقليم سيدي افني التشريع و النظام المعمول به في المملكة. جاء بعد ذلك ظهيرا بمثابة قانون رقم 172.518 بتاريخ 3 ذي الحجة 1892 موافق 2 يناير1974 [15]المتعلق بتمديد نظام التحفيظ العقاري إلى هدا الإقليم  وقد حدد إجراءات التطبيق الخاصة بنظام التحفيظ العقاري حيت أعطى لحامل  صكوك الملكية المسلمة من طرف السلطات الاسبانية مدة 4 سنوات لإيداعها بمقر المحافظة  بأكادير قصد المطالبة بتحفيظها مجانا حسب المسطرة المؤسسة بمقتضى ظهير غشت 1913 وعند انصرام هدا الأجل دون القيام بهذه الإجراءات فان العقارات تعتبر غير محفظة[16] .

فقد أعطى إمكانية تقديم رسوم الملكية المتعلقة بهده العقارات في كل وقت و حين لدعم مطالب التحفيظ و يثم في هده الحالة  تطبيق إجراءات و عمليات المسطرة الخاصة بالتعريف المعمول بها عند إيداع مطالب التحفيظ .

المطلب الثاني: تمديد الظهير للمناطق الصحراوية

تشمل هده المناطق الصحراوية أقاليم بوجدور و السمارة و العيون وقد كانت هده الأقاليم خاضعة للقانون الاسباني المؤرخ في 12 دجنبر 1949 , وبعد استرجاع هذه المناطق كان من الضروري تمديد النظام المعمول في باقي أرجاء البلاد خاصة وأن السلطات الاسبانية احتفظت بل ماله علاقة بالوثائق و السندات الإدارية الشئ الذي يساعد المشرفين على المحافظة العقارية بمدينة العيون  مع الشروع في تطبيق ظهير 1913[17] وفي هدا الصدد أصدر المشرع ظهيرا شريفا بمثابة قانون رقم 1077.100 بتاريخ 23 شوال1397 الموافق ل 9 أكتوبر 1977 يتعلق بتحديد الكيفيات الخاصة بتطبيق نظام التحفيظ العقاري بالمناطق الصحراوية الثلاث بوجدور,السمارة والعيون حيث منح بمقتضى هذا الظهير أجل سنة لملاك هده العقارات التي هي موضوع رسوم للملكية مسلمة من طرف السلطات الاسبانية لإيداعها بالمحافظة العقارية قصد إجراء عمليات التحفيظ حسب المسطرة المذكورة وقد اعتبرت العقارات التي لم يقدم بشأنها طلب التحفيظ عند انصرام الأجل المحدد بمثابة عقارات غير محفظة.

وقد أعطى إجراءات وعمليات التحفيظ المطلوبة خلال الأجل المحدد وكدا الإجراءات و العمليات المتعلقة بالتعرضات من استخلاص الرسوم.

أما بالنسبة لإقليم وادي الذهب فقد تم تمديد نظام التحفيظ المعمول به بباقي أقاليم المملكة بموجب الظهير الشريف[18] الصادر بتاريخ 6 ماي 1982 الذي يتضمن الأمر بتنفيذ القانون 36.80 المتعلق بتحديد الإجراءات الانتقالية لتطبيق نظام التحفيظ العقاري بهذا الإقليم.

وقد لوحظ بأن تمديد نظام التحفيظ العقاري إلى إقليم سيدي افني و الأقاليم الصحراوية المسترجعة تم في ظروف جيدة ودلك راجع لكون الأراضي كانت في ملك الدولة وجل العقارات المحفظة أو القابلة للتحفيظ هي حضارية لها حدود ومعالم مرسومة.

الفصل الثاني: محاولة تعميم نظام التحفيظ العقاري على جميع أنواع العقارات

بعد أن نجح المشرع في توحيد النظام القانوني المتعلق بالتحفيظ العقاري على مجموع التراب الوطني و التخلص من تعدد النظم القانونية من منطقة لأخرى. سعى المشرع إلى تعميم هذا النظام على المستوى جمع أنواع العقارات بهدف التخلص من ازدواجية النظام الذي يعرفه الوضع القانوني الحالي فهناك عقارات تخضع لنظام التحفيظ العقاري وهناك عقارات غير محفظة تخضع للفقه الإسلامي غير أن سياسة التعميم هده وجدت أمامها مجموعة عدة عوائق أهمها مبدأ الاختيارية الذي يتميز به نظام التحفيظ العقاري .غير أن المشرع قد وضع مساطر التحفيظ الجماعي تكرس إجبارية التحفيظ في بعض الحالات مما يدعم سياسة التعميم .

لذلك سنخصص المبحث الأول للحديث عن مبدأ الاختيارية وسلبياته وحالات التحفيظ الإجباري تم نخصص المبحث الثاني لمسطرة ضم الأراضي و تحفيظ العقارات الواقعة داخل دوائر التحفيظ الإجمالي.

المبحث الأول: ثاتير مبدأ الاختيارية على تعميم نظام التحفيظ العقاري

 إن من المبادئ الأساسية التي يقوم عليها ظهير 12 غشت 1913 هو مبدأ الاختيارية فلكل فرد الحرية في تقديم مطلب لتحفيظ عقاري وقد أبان هدا المبدأ على عدة نتائج سلبية تؤثر في تطبيق سياسة التعميم غير أن هناك حالات استثنائية يتقرر فيها إجبارية التحفيظ .

المطلب  الأول : مبدأ اختيارية التحفيظ

إن التحفيظ العقاري يتسم بطابع اختياري وهدا ما أكده الفصل 6 من قانون التحفيظ العقاري فكل مالك عقار أو صاحب حق عيني عقاري يستطيع له حرية تقديم مطلب تحفيظ بهدف جعل عقاره  أو حقه العيني خاضعا لنضام السجل العقاري او عدم تقديمه فلا توجد وسيلة على إرغامه على ذلك غير أن هذه الاختيارية لا يستفيد منها إلا صاحب العقار غير المحفظ إما صاحب العقار المحفظ فهو لايتمتع بهذا الامتياز وليس بمقدوره المطالبة بإخضاع عقاره لنضام العقارات غير المحفظة لأنه من المفترض أنه قد استعمل هذا الخيار وهذا ما أكده  الفصل الأول من ظهير التحفيظ العقاري [19] إضافة إلى أن المالك أو صاحب الحق العيني اد قدم مطلبا بالتحفيظ  فلا يمكنه العدول عن هدا المطلب حيت الفقرة الأخيرة من الفصل السادس  وقد يكون الهدف من هذا الفصل هو تمهيد إجبارية التحفيظ في المستقبل كما يرى الدكتور خيري بان طالب التحفيظ رغم تقييده بهدا النص فهو يستطيع اذا شاء تعطيل هذا المطلب و الحيلولة دون اقرانه بنتيجة ايجابية من حيث التحفيظ باللجوء إلى أحد الطرق التالية[20] :

1-تغيب طالب التحفيظ بدون عذر

2- الامتناع عن تقديم الحجج الكافية

3-الامتناع عن متابعة مسطرة التحفيظ

3-انتقال العقار للغير أتناء سريان المسطرة.

غير أن هذا المبدأ قد أبان عن نتائج  سلبية على تعميم نظام التحفيظ العقاري بتمثل ذلك في قلة مطالب التحفيظ المقدمة و قلة إقبال السكان على تحفيظ عقاراتهم حيث يلاحظ من خلال الإحصاءات الصادرة عن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية[21],

ففيما يتعلق بالوسط القروي في مدينة الدار البيضاء تم تقديم 605 مطلب تحفيظ في حدود سنة 2006 بمساحة 362 هكتار و الرباط سلا زمور زعير تم إيداع 811 مطلب في 2004 لمساحة 1906 هكتار و 833 مطلب سنة 2005 لمساحة 2407 هكتار و 2682 مطلب تشمل 6421 هكتار سنة 2006.

أما نسبة مطالب التحفيظ  حسب المحافظة العقارية و الجهة (حضري قروي) فمحافظة الدار البيضاء الكبرى  تلقت الحدود 2006.715 مطلب تحفيظ تشمل مساحة 481 هكتار و محافظة الرباط-سلا-زمور-زعير تفلت 3000 مطلب تحفيظ في 2006 لمساحة 6512 هكتار و محافظة طنجة تطوان تلقت 7245 مطلب سنة 2006 لمساحة 19062 هكتار.

وقد وصلت المطالب التي تم إيداعها مند 1913 إلى الآن إلى 870 ألف مطلب تحفيظ تغطي مساحة 7600 هكتار1

أما عن نسبة الرسوم العقارية.المنجزة الناتجة عن التحفيظ حسب المحافظة العقارية والجهة (حضري,قروي) فقد وصلت الرسوم المنجزة في محافظة الدار البيضاء الكبرى سنة 2006.129 رسم عقاري يقضي 131 هكتار.

ومحافظة الرباط. سلا.زمور.زعير في نفس السنة 1332 رسم عقاري يغطي 3349 هكتار.

محافظة طنجة تطوان أصدرت 2276 رسم عقاري تغطي مساحة 3632 هكتار.

فقد وصلت الرسوم العقارية المنجزة من 1913 إلى الآن إلى 2 مليون 700 رسم تغطي مساحة 4 مليون هكتار[22].

يظهر اذن من هده الإحصاءات ان مبدأ الاختيارية لا يساهم بشكل كافي في تعميم نظام التحفيظ العقاري على جميع العقارات.

لكن رغم التنصيص على هدا المبدأ بنص القانون) غير انه ادا كان الاختيارية التحفيظ هو المبدأ فان المشرع قد حدد بعض الحالات الاستثنائية التي يكون فيها التحفيظ إجباري[23],

المطلب الثاني: حالات التحفيظ الإجباري

حدد الفصل 7 و8 من ظهير 9 رمضان 1331 الحالات الاستثنائية التي يكون فيها التحفيظ إجباري و تتمثل فيما يلي

1- بيع عقار من أملاك الدولة الخاصة او المقايضة عليه حيث انه ادا ثم تفويت عقار من أملاك الدولة الخاصة وكان هدا العقار غير محفظ وحجب على المشترك العمل على التحفيظ هدا العقار و كذلك الأمر بالنسبة للدولة حيت تلزم بتحفيظ العقار الذي اشترته.

2- العقارات الكائنة في مناطق التحديد الإداري حيث ألزم المشرع بتحفيظها

3-العقارات العائدة للجمعيات النقابية

4- العقارات الموجودة بالمناطق العرفية حيث لا يجوز التصرف في هده العقارات بالبيع إلا بعد التحفيظ

5-مقايضة عقار  محبس  حبيسا عموميا فهذا النوع من العقارات لا يحق لوزارة الأوقاف و الشؤون الإسلامية ان تبيعها و إنما يجوز لها ان تقايض عليها فاذا كان هدا العقار غير محفظ فانه يلزم تحفيظ هذا العقار قبل إتمام المقايضة بطلب من وزارة الأوقاف و الشؤون الإسلامية أو يطلب من صاحب العقار المقايض به

6-التحفيظ بناء على أمر المحكمة أتناء إجراءات الحجز على العقار حيث جاء في الفصل 8 من ظهير 9 رمضان 1331 على انه التحفيظ يكون إجباري كلما أمرت به المحكمة أتناء إجراءات الحجز العقاري.ادن يجوز للمحكمة ان تأمر بوقف بيع العقار المحجوز حتى يتم تحفيظه كما يحق لمن رست عليه المزايدة في عملية بيع عقار محجوز غير محفظ ان يعلق أداء الثمن على وجوب تحفيظ العقار ومعنى الجواز هنا ان المحكمة غير مجبرة على إصدار الأمر بتحفيظ العقار المحجوز حتما خاصة اذا علمنا ان إجراءات التحفيظ تطول فتؤخر تنفيذ الحجز مما يضر بمصلحة طالب التنفيذ فضلا عن ان التحفيظ عقار هو من اختصاص المحافظة على الملكية العقارية [24] .

7-التحفيظ الإجباري للمجموعات السكنية المنصوص عليه في المواد 5و6 من القانون 25.90 المتعلق بالتجزءات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات

8-العقارات الموجودة داخل مناطق الضم اى ضم الأراضي الفلاحية بعضها إلى بعض حسب المرسوم 1962.07.25 و التحفيظ الجماعي المنظم بمقتضى الظهير الشريف رقم 1.69.174 بتاريخ 1962.07.25[25]

ادن فقد حصر المشرع الحالات الاستثنائية التي يكون فيها التحفيظ إلزامي لكن هناك بوادر لتقرير إجبارية التحفيظ بشكل تدريجي في مشروع قانون رقم 14.07 حيت جاء في الفصل الثاني الملغى و المعدل للفصل 7 يكون التحفيظ إجباري في الحالات المنصوص عليها في قوانين خاصة  وفي المنطق التي سيتم فتحها لهده الغاية بقرار يتخذه الوزير الوصي على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و لخرائطي بناءا على اقتراح من مديرها .

المبحث الثاني: مساهمة المساطر الجماعية للتحفيظ في تعميم نظام التحفيظ على مجمع العقارات

وضع المشرع مجموعة من المساطر الجماعية للتحفيظ بهدف التشجيع على خضوع جميع العقارات لنظام التحفيظ خاصة العقارات الواقعة داخل المجال القروي حيث بدلت عدة مجهودات في سبيل تسجيع تعميم نظام التحفيظ العقاري بالمناطق القروية نذكر على الخصوص المنشور[26] المشترك بين وزارة الفلاحة و الاصلاح الزراعي ووزارة العدل ووزارة الداخلية ووزارة المالية بالرباط بتاريخ 5 ربيع الثاني 1405 الموافق ل 9 دجنبر1985 الذي جاء تمشيا مع الخطوط العريضة للتوجيهات الرشيدة لصاحب الجلالة إلى تعميم نظام التحفيظ العقاري بالمناطق القروية باعتباره ركيزة أساسية لتمكين الملكية العقارية الفلاحية من أن تلعب دورها الحيوي في الحركة الاقتصادية للبلاد فثم القيام بعدة تدابير تتمثل أساسا في تعديل الفصل 94 من مدونة التسجيل  بمقتضى ظهير 29/07/1983 وضدور مرسوم عدد 2.83.606 المؤرخ في 29/7/1983 المغير والمتمم للمرسوم عدد 746.79.2 المؤرخ في 31/12/1979 الذي حدد تعريفة رسوم المحافظة على الأملاك العقارية كما جاء هذا المنشور بمسطرة خاصة تساعد الفلاحين في الحصول على صكوك تثبث ملكيتهم.

  و من أهم هذه المساطر  الجماعية للتحفيظ هناك مسطرتان مسطرة ضم الأراضي المنظمة بمقتضى ظهير 30 يونيو 1962 المتعلق بضم الأراضي الفلاحية  بعضها إلى بعض[27] المعدل و المتمم  بمقتضى ظهير25 يوليوز 1969 [28]و مسطرة تحفيظ العقارات الواقعة داخل دوائر التحفيظ الإجمالي المنظمة بمقتضى ظهير 25 يوليوز1969

المطلب الأول :تحفيظ العقارات الواقعة داخل دوائر ضم الأراضي

بادر المشرع المغربي بعد الاستقلال إلى إبداء رغبته في تاطير و هيكلة المجال الفلاحي في بنيته و توجهه فاتخذ عدة تدابير من جملتها إصدار ظهير 30 يونيو 1962 الخاص بعمليات ضم الأراضي و خصوصا في مناطق السقي أو مناطق البور.

حيث ان الغاية الأساسية من ضم الأراضي  الفلاحية بعضها إلى بعض تنحصر في تحسين استغلالها و إعادة ترتيب القطع المبعثرة أو التي ليس لها شكل منتظم لتتكون منها أملاك موحدة الأطراف أو أملاك محتوية على قطع أرضية كبيرة منسجمة الشكل وتكون صالحة للاستفادة من التحسينات العقارية الممكن إدخالها عليها وقد نص الفصل 4 من الظهير على وجوب تحفيظ العقارات الموجودة في دائرة الضم و يمكن ان يباشر تحفيظها بصفة تلقائية و يلزم كذلك إعداد رسوم عقارية للأملاك المحفظة التي تدخل في نفس الدائرة بحيث تكون دائما مطابقة للواقع  ونفقات الضم تتحملها الدولة او المكتب الوطني للتجديد القروي او الجماعات المحلية[29] .

غير ان هده العملية رغم ما تستهدفه من إعادة بنية العقار و إجبارية التحفيظ من اجل خلق مناخ اقوي للاستثمار و الانتعاش الفلاحي فان مداها بقي محدود جدا بالنسبة للمساحات الفلاحية النافعة التي من المفروض ان تستفيد من عمليات الضم هاته.

غير ان عمليات ضم الأراضي تعترضها بعض الصعوبات ترجع أساسا إلى تعقد عمليات الضم وكيفية انجازها و كونها تتطلب مصاريف باهظة مما جعل هدا الظهير لا يحقق مبتغاه بحيث ان العديد من الفلاحين بالمناطق المعنية بضم الأراضي ما زالوا يخضعون أملاكهم للتجزئة بشكل واقعي دون ان يكون هدا التشريع  قادرا على منعهم من دلك.

المطلب الثاني: تحفيظ العقارات الواقعة داخل دوائر التحفيظ الإجمالي

وضع المشرع مسطرة تنظم التحفيظ الجماعي للعقارات الواقعة في دوائر الري بمقتضى ظهير شريف رقم 1-69-174 الصادر بتاريخ 10 جمادى الأول 1389 الموافق ل 25 يوليوز 1969[30].

تتجلى أهمية هده المسطرة الجماعية للتحفيظ في كون الدولة هي التي تتخذ فيها المبادرة في عملية التحفيظ و لا تتركها للأفراد و بالتالي فهي تخلق مسطرة إجبارية للتحفيظ من جهة أولى و جماعية من جهة ثانية و مجانية من جهة ثالثة .

حيث تحدد منطقة للتحفيظ العقاري الجماعي و يجري بشأنها إشهار محلي علاوة على نشرها في الجريدة الرسمية و جميع العمليات المتعلقة بتحفيظ العقارات الداخلة في منطقة التحفيظ العقاري الجماعي تنجز دون صائر بشرط ان تكون مطالب التحفيظ مقيدة في اجل سنة واحدة من تاريخ نشر القرار المنصوص عليه في الفصل 1 من الظهير و يمكن تمديد هدا الأجل لستة أشهر أخرى ادا اقتضى الحال ذلك

بعد مرور المدة المحددة يودع المحافظ بمقر السلطة المحلية ملفا يحتوي على بيان وتصميم مفصلين للأملاك الجارية عليها هده المسطرة و تتبع في هده المرحلة مسطرة الإشهار في الجريدة الرسمية و التحديد و الإعلان عن بداية التحديد و انتهاءه و التعرضات.

رغم طول هده الإجراءات و تعقدها فان المساطر الجماعية للتحفيظ تعتبر خير وسيلة لتعميم التحفيظ العقاري على أغلب عقارات المملكة ان لم تقل جميعها.

في الأخير يمكن القول بأن التعميم الشامل والنهائي لنظام النحفيظ العقاري على جميع العقارات في المملكة رهين بانخاذ مجموعة من الاجراءات للتخلص من الأسبتب والعواءق التي تعيق تخقيق هذا الهدف,أهم هذه التدابير هي إعادة النظر في مبدأ الاختيارية و فرض اجبارية التحفيظ وتبسيط المساطر إضافة إلى تشحيع الملاك على الاقبال على التحفيظ عقاراتهم عن طريق التخفيف من الصوائر.

ولعل أن هذه التدابير سبتم الالتفات إليها في قانون 07.14 المغير والمنمم للظهير الشربف 12 غشت 1913 الذي وصف بكونه يساهم في النهوض بسياسة تعميم نظام التحفيظ العقاري وتبسيط ونسريع مسطرة واجراءات التحفيظ.

المقدمة .....................................................................................1

 الفصل الأول: التدرج في تمديد ظهير 12 غشت 1913 إلى مجموع التراب الوطني .........3

المبحث الأول: التمديد لمنطقة الشمال.........................................................3

المطلب الأول :الإلغاء الجزئي لمقتضيات الظهير الخليفي 1914 وتطبيق المسطرة الخاصة....5

المطلب الثاني: المشاكل المترتبة عن تمديد النظام لمنطقة الشمال..............................7

المبحث الثاني: التمديد لمناطق الصحراوية المسترجعة .......................................9

المطلب الأول : التمديد لمنطقة سيدي افني....................................................9

المطلب الثاني: تمديد الظهير للمناطق الصحراوية ...........................................10

الفصل الثاني: تعميم نظام التحفيظ على جميع أنواع العقارات.................................12

المبحث الأول: تأتير مبدأ الاختيارية على تعميم النظام.......................................12

المطلب الأول: مبدأ اختيارية التحفيظ .......................................................12

المطلب الثاني: حالات التحفيظ الإجباري.....................................................14

المبحث الثاني: مساهمة المساطر الجماعية للتحفيظ في تعميم النظام...........................16

المطلب الأول:تحفيظ العقارات الواقعة داخل دوائر ضم الأراضي.............................17

المطلب الثاني: تحفيظ العقارات الواقعة داخل دوائر التحفيظ الإجمالي.........................18

الخاتمة.......................................................................................20

الملاحق......................................................................................21

لائحة المراجع................................................................................22

 الفهرس......................................................................................26