رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص تخصص العقار والتعمير بعنوان: الحماية القانونية والقضائية لأطراف العلاقة التعاقدية بيع العقار في طور الإنجاز نمودجا"

مواضيع في القانون العقاري Feb 9, 2025 0 413 Add to Reading List

رابط تحميل البحث اسفل التقديم

المقدمة:

مما لا شك فيه أن حق الإنسان في السكن من الحقوق التي لا تقل أهمية عن حقه في الأكل والملبس والشغل، فالإنسان لا يستطيع أن يعيش دون مسكن ياويه، كما أنه لا يكون مواطنا فاعلا ومنتجا إلا إذا وجد في المكان الذي يجد فيه راحته، فالسكن حق من الحقوق الأساسية والاقتصادية والاجتماعية والثقافية التي بدونها لا يمكن الحقوق المدنية والسياسية أن تمارس بشكل فعلى وكامل.

لما كان الإنسان مجبولا على حب التملك فإن العقار أهم ما وجب تملكه، مما يعطى للملكية العقارية أهمية كبيرة في حياة الشعوب بإعتبارها مصدرا للثروة القومية ومعتركا بين أصحاب رؤوس الأموال يوجهون بها الاقتصاد القومي كما يشاؤون، ومن هذا تعد الملكية العقارية العمود الفقري لنمو الاقتصاد ورخاء البلادة.

لا أحد يذكر الأهمية التي يحتلها قطاع البناء على كافة المستويات السياسية والاقتصادية والاجتماعية، باعتباره مصدرا من مصادر الثروة ومظهرا من مظاهر الحضارة ومؤشرا من مؤشراتها، كما أنه وسيلة أساسية من وسائل جلب الإستثمار وحلقة هامة في تأهيل الاقتصاد الوطني وفاعلا أساسيا في الخطة الوطنية الرامية إلى تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبشرية

إذا كان السكن من المتطلبات الأساسية بالنسبة لأى مجتمع فإن الحاجة إليه تعد بالنسبة للمجتمع المغربي من الأولويات والأساسيات التي يسعى كل فرد داخله لتحقيقها ، حيث لا يقتصر مفهوم السكن في مخيلة المواطن المغربي على توفر الفرد على منزل يقطنه بل الأولى من ذلك تملكه لهذا المسكن بالإضافة إلى توفر هذا المسكن على جميع الشروط اللازمة لاستغلاله استغلالا صحيحا.

بالموازاة مع هذه الأهمية التي يحتلها الحق في السكن فقد اعترفت به العديد من الصكوك الدولية والإقليمية والقوانين الوطنية وجعلته محورا لاهتماماتها.

ان الاهتمام العالمي بالحق في السكن بشكل خاص بدا مع تكليف الجمعية العامة للأمم المتحدة بتأسيس برامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية سنة 1978 والذي يوجد مقرها

الليلة الماني مع النصر في طور الأعمال والمرة في والاجتماعية ومناسية 2015/2016 من . خدمة الحق في كرمة المكان مراقبة . في النسكال مقال سطور بمجلة الأملاك العدل دون ذكر 107.12 السناء من 13 3 ق الإبداع 2011/2671 من 2012/143 الى الإعلام العالمي الحقوق الإنسان المادة 200 والفقرة الثانية من إعلان فانكو للمستوطنات البشرية لسنة 1978 الملحق الثاني الإعلان المطلول المادة 11 من العهد الدولي الخاص بالحقوق الاقتصادية والاجتماعية و العافية يس الفصل 21 من الدستور المغربي تعمل الدولة والمؤسسات الصلوحية والجماعات الترابية على العينة كل الوسائل المنامة الأمير البيان مستفادة المواطنين والمواطنات على قدم المساواة من الحل في :

في نيروبي عاصمة كينيا تحت شعار "ماوى للجميع" ثلاء إصدار الإستراتيجية العالمية للماوى والتي ظلت تقدم منها وجوائز تشجيعية للجهات التي تطرح حلولا مبتكرة وعملية لمشاكل السكن، وفي عام 2001 أطلق برنامج الأمم المتحدة للحق في السكن، كما تحتفل الأمم المتحدة باليوم العالمي للسكن في أول يوم اثنين من كل شهر أكتوبر من كل سنة. ففي المغرب قد أدى ارتفاع معدل النمو الديمغرافي داخل المدن والهجرة القروية الناتجة عن تدهور مستوى المعيشة بالبادية وعصرنة القطاع الفلاحي إضافة إلى إحداث مناطق صناعية وتجارية وسياحة بالمناطق الحضرية إلى زيادة الطلب على الملكية العقارية وظهور أزمة 10 خائفة واستفحالها أواخر القرن الماضي خاصة في التسعينات وبداية القرن الحالي ".

أمام هذا الوضع المزري الذي يعاني منه القطاع المعنى سعت الدولة المغربية إلى تقليص العجز السكني حيث عملت على معالجة الأوضاع القائمة والتدخل للقضاء على مكامن الخلال، إذ حرصت على اعتماد إستراتيجية شمولية في السياسات العمومية، وذلك من خلال برامج مدمجة لمعالجة الإقصاء الاجتماعي وتأهيل الأحياء الفقيرة وتكريس السكن الاجتماعي كمكون أساسي ضمن الإدماج الحضري والاستقرار الاجتماعي من خلال ضمان الولوج المكتف للأسر المعوزة إلى الملكية ومحاربة السكن العشوائي ومدن الصفيح 12

لقد تبلور هذا السعي في خطاب صاحب الجلالة الملك محمد السادس بمناسبة ثورة الملك والشعب سنة 132001 الذي يعتبر المحرك الأساسي للقطاعات الحكومية الوصية على القطاع السكني بالمغرب حيت حاولت هذه الأخيرة ضخ دماء جديدة لعلها تكون كفيلة بإعادة الإنعاش للسوق العقارية وذلك بتحقيق التوازن ما بين العرض والطلب، وتمثلت أول خطوة بإحداث شركة مساهمة جهوية سماة بالعمران" ، التي حلت محل الشركات الجهوية للتجهيز

القانون المداني الد الهادي مدار السياسة العقارية في جيان الصبر والمكي مطبعة الحاج الطبعة الأولى ا من خلال البحث الذي می دانست به وزارة السكني وسياحة السينة سنة ب حوالي الي 30 ويستشف من البحث اعلام أن 220 من الجاليات عبارة عن باليات مستقلة لسكن وحملات مهوال بينما لم تتحدى الأحمالي المداليات المصرية في السعود 2010420 أما الممالك المحدد السكني عرب 5029100 اسلام مال المسكن الرقمية 191، والمساكين الثانوية والشاعرة والمهنية على ب 125000 وحدة سنوية والمثال امية الاستثمار الشعر في القانون ولار سنة 2018 الأعلامات المالية ب 642000 و النظر العربي محمية الموجز في العقود السنية الأكثر اصلة مشتري المطار في طور الاتجار في شهادة الماستر في قانون الحار والتصير كلية العلوم القانونية 2 مية 2018/2015، ص

سرة عبد السمين المن في المكان من الاعتراف المستوري إلى محاولة تأمين ميشة عربية مقال منشور حملة عليه المنازعات الإدارية العدد الثالث 2013 من 30 17 2000

والبناء يراك " وذلك بمقتضى ظهير 17 ابريل 2007 الصادر بتنفيذ القانون 1027.03 ، إلا أن هذه الإرادة وهذا السعي يتطلب الخراط وتعبئة الجميع لتحقيقهما. لا يجادل إثنان أن السلطات العمومية المغربية أولت اهتماما خاصا لقطاع العقار، ولاسيما ذلك الموجه إلى السكن، وذلك بتيسير الولوج إلى السكن اللائق من خلال تنويع العرض السكني .

في هذا الإطار لابد من التنويه بأنه تم إحداث الوكالة الوطنية للتجديد الحضري وتأهيل البنايات الآيلة للسقوط بمقتضى المادة 32 من القانون رقم 94.12 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.48 بتاريخ 27 أبريل 2016 ، التي عقدت أول مجلس إداري لها بداية سنة 2019 ، ناهيك عن الطلاق برنامج مدن بدون صفيح الذي مكن منذ انطلاقة سنة 2004 حتى متم سنة 2019 من معالجة وضعية 277.583 أسرة على مستوى 59 مدينة من أصل 85 المقرر جعلها متن بدون صفيح، أما بخصوص السكن الاجتماعي ذو التكلفة المالية 250.000 درهم فقد تم التوقيع على 1154 اتفاقية لإنجاز 1.713.905 وحدة سكنية إلى متم منتصف سنة 2019 ، وبخصوص برنامج السكن الاجتماعي المنخفض التكلفة فمنذ سنة 2008 إلى غاية منتصف سنة 2019 تم الشروع في إنجاز 52.644 وحدة سكنية من هذا النوع من السكن، وقد تم استكمال 35.508 وحدة سكنية منها، أما بخصوص برنامج السكن الموجه للطبقة المتوسطة، فقد تمت المصادقة منذ إنطلاق هذا البرنامج سنة 2013 على 28 إتفاقية تتعلق ببناء 9096 وحدة سكنية ناهيك عن توقيع اتفاقيتين، الأولى بين الدولة والفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين لبناء 20.000 وحدة سكنية، والثانية بين الدولة ومؤسسات العمران لانجاز 3680 وحدة سكنية 10.

في ظل هذه الأوضاع برزت إلى الوجود ظاهرة جديدة أخدت انتشار يوما بعد آخر ، وذلك في إطار ما أضحى يطلق عليه تسمية بيع العقار في طور الإنجاز 17 ، أو البيوعات على التصميم vente sur plan أو البيع على الحالة المستقبلية لاستكمال البناء en létat future d'achevement وهو تعاقد ممتد في الزمن على إنجاز بناء في أجل محدد ، وهذا البيع مرسوم له أن يعبر مجموعة من المراحل.

لقد تدخل المشرع التنظيم هذا النوع من البيوع سنة 2002 بموجب القانون 44.00 الذي أدرج في صلب ظهير الإلتزامات والعقود تشجيعا لهذا النوع من البيوع العقارية لتحقيق

تفاعل حضور البيع العقار في طور الأنجال على ضوء الفنون الحديد 107.12 رسالة قبل العلوم الململر في قانون العقار والتنصيرة اللية العلوم القام بعة محمد الخامس الرباط سنة 2014/2015 من 1 ا القانون رقم 27:03 المسار بتليت الظهير رقم 107.50 1 بتاريخ 17 أبريل 2007 ميزانية المرعيان من اعداد وزارة الاقامات الماء المالية، الليل المواطن من أجل استيعاب لى القانون مالية ) مة رمضاني وهشام مرحين الا الكالية التي يطرحها بيع العقار في طور الألمان لبحث النهاية التمرين توافق التصرفات العارية ومتطلبات . اللحية القراءة في قانون 4400 2000/2007 القرية 150 2000 200 الة العالي العداء، قرة 3 التقرير - مجتر مونيات البيع المطار في طور الانجاز مرقمة في ضوء القانون 14400 التسطيحة والورقة - مراكش الطبعة الأولى 2003

العدالة بين أطراف العلاقة التعاقدية وذلك تأثرا بالمشرع الفرنسي ، وإن كان هذا المولود الجديد جاء بهدف ضمان حقوق المتعاملين في إطار ، وكذا خلق مناخ سليم وملائم بعيدا عن مظاهر النصب والإحتيال الذي كانت تعرفه هذه الأنواع من المعاملات العقارية لليجة ارتفاع الطلب على السكن إضافة إلى توفير قدر من الحماية المشتري هذا النوع من