Impact de Covid 19 sur le paiement du bail commercial

Introduction

Que ca soit au Maroc ou ailleurs, la pandémie de la Covid-19 a eu des impacts considérables sur tous les domaines: sanitaires, économiques, sociales, culturelles… De plus, les mesures exceptionnelles qui ont été prises par le gouvernement pour gérer cette crise sanitaire ont freiné l’économie, en obligeant certaines entreprises à ralentir leur rythme de travail, ou parfois même à cesser carrément toute activité. Les conséquences désastreuses d’une telle situation sur l’économie du pays a poussé le gouvernement a adapté son cadre juridique et réglementaire dans l’objectif de limiter les dégâts. Ainsi, plusieurs mesures ont été adoptées pour aider les entreprises et familles en difficultés financières1 .

Cependant, ces mesures n’étaient pas suffisantes pour régler tous les problèmes générés par la pandémie. Un certain nombre de problèmes ont persisté et ont donné lieu à des contentieux innovants, poussant les juristes, les praticiens et les économistes à des débats et des controverses sans fin, étant donné que les points de vue divergent et chaque groupe présente des arguments qui paraissent logiques au vu de la loi et de la pratique. C’est notamment le cas des contrats de bail commerciaux, qui dès la décision du gouvernement de fermer les locaux des commerces non vitaux2 , ont suscité un grand désaccord.

Les commerçants, locataires de baux commerciaux, qui se sont trouvés, brusquement, devant la décision administrative de fermer leurs locaux, non pas pu, ou ont refusé le paiement des loyers considérant qu’il est injuste de payer un loyer pour un local non exploité.

Dans ce contexte, la question principale qui s’est posée est de savoir s’il s’agit d’un cas de force majeure pour les commerçants locataires qui sont obligés de fermer leur commerces et, par conséquent, ne sont plus en mesure d’assumer leurs obligations du paiement du loyer.

L’on se demande, alors, si ces locataires devaient, comme même, payer les loyers en dépit de l’impossibilité d’ouvrir leurs établissements ? Ou bien, peuventils se fonder sur la notion de force majeure pour se libérer de leurs engagements vis-à-vis des bailleurs ? De plus, après le déconfinement, le locataire, dont le chiffre d’affaire sera nécessairement revu à la baisse suite à la fermeture de son commerce et dont la pérennité de son activité sera sans doute menacée, peut-il demander la révision de son loyer pour imprévision ? Pour résoudre ce dilemme, nous nous efforcerons de présenter l’ampleur et les limites des obligations des parties devant un évènement inattendu (I) avant de présenter toutes les options qu’on peut privilégier pour résoudre ce dilemme (II).