الطعن في قرارات المحافظ
مواضيع وعروض في القانون العقاري و الحقوق العينية في مختلف المواضيع. المحررات الاكترونية في المعاملات العقارية، عروض في القانون العقاري، عروض في الحقوق العينية، الملكية في القانون المغربي، قراراتالمحافظ، التعرضات، النظام العقاري في المغرب، المساطر الخاصة للتحفيظ، المسطرة الادارية للتحفيظ، المسطرة القضائية للتحفيظ
الطعن في قرارات المحافظ
مقدمــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــة :
- لقد اوكل المشرع للمحافظ على الاملاك العقارية اختصاصات هامة في مجال حماية حق الملكية عندما يكون الملك العقاري في مسار الخضوع لنظام التحفيظ العقاري بدءا بمسطرة التحفيظ ثم تحفيظ العقار وخلال مسلسل العمليات المتكررة الواردة على العقار بعد تحفيظه.
ذلك انه لكي تكتسي التصرفات المتعلقة بالعقار اثرها القانوني خلال مرحلة التحفيظ او بعد تحفيظ العقار يكون لزاما على المعنيين بها وضعها بين يدي المحافظ على الاملاك العقارية للتقرير بشأنها، اعتبارا لكون التحفيظ يثبت حق الملكية بواسطة التطهير الكلي للعقار من ايق حقوق و ان الرسم العقاري المرفق بالخريطة يشكل الحالة المدنية الكاملة للعقار المحفظ لان جميع التصرفات المتعلقة بحياة العقار المدنية هي مسجلة بالرسم العقاري.
وتختلف قرارات المحافظ باختلاف التصرف المراد ترتيبه على العقار، وتبعا لذلك تختلف الجهة القضائية التي يوكل اليها المنازعة في قرار المحافظ من حالة لاخرى.
هكذا تبقى الاشكالية المحورية للموضوع تتجلى في مجال الحماية القضائية لحق الملكية بمقتضى الية الطعن في قرارات المحافظ على الاملاك العقارية، وماهية القيمة المضافة التي يخولها القضاء الاداري لهذا الحق؟ وهل يشكل ذلك استثناء من قاعدة كون القاضي العادي هو الحامي الطبيعي لحق الملكية ؟
انطلاق من هاته الاشكالية تتجلى اهمية دراسة الموضوع اعتبارا للاهمية القانونية والاقتصادية والاجتماعية لحق الملكية في حذ ذاته والمضمون بمقتضى الدستور والمواثيق الدولية، و الحماية المقررة لهذا الحق وما يترتب عن التصرفات المتعلقة به من منازعات، ومن تقاطع مجموعة من المقتضيات القانونية ، واعتبارا للجدل الفقهي واختلاف التطبيق القضائي بشانها خاصة مع انشاء المحاكم الادارية بمقتضى قانون 41-90 .
ذلك ان دراسة مستوفية للموضوع تتطلب منا تأطيره بناء على ترسانة من القوانين والمتمثلة في :
القانون المطبق على العقارات المحفظة.
- قانون المسطرة المدنية على اعتبار ان التنظيم القضائي قد هجر مجموعة من المفاهيم والمؤسسات التي كانت سائدة عند اصدار ظهير التحفيظ العقاري، كمحكمة الصلح او السدد والمحكمة الاقليمية وطريق الطعن بالاستئناف امام المحكمة الاقليمية.
- قانون المحاكم الادارية وقانون محاكم الاستئناف الادارية ، مما جعل من المحاكم الادارية محاكم للطعن ابتدائيا ومحاكم الاستئناف للطعن استئنافيا في القرارات الادارية عوض الغرفة الادارية بالمجلس الاعلى.
ولمحاولة كشف النقاب عن الاشكالية المحورية والاشكاليات الفرعية التي يطرحها الموضوع ، لابد من تحديد نطاق اختصاص القضاء العادي للبت في قرارات المحافظ على الاملاك العقارية في (مبحث اول)، نتناول فيه مجال اختصاص القضاء العادي خلال مسطرة التحفيظ، في (مطلب اول) لنتطرق الى مجال اختصاصه بعد تمام مسطرة التحفيظ في (مطلب ثاني)، ليتأتى لنا بحث نطاق اختصاص القضاء الاداري للبت في قرارات المحافظ في (مبحث ثاني)، من خلال تحديد الاساس القانوني لهذا الاختصاص في (مطلب اول) ثم التطبيقات العملية التي كشفت عنها الممارسة القضائية في (مطلب ثاني).
هكذا يكون تصميم الموضوع على الشكل التالي :
مقدمـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــة
مبحث اول : نطاق الطعن في قرارات المحافظ امام القضاء العادي.
مطلب اول : الطعن في قرارات المحافظ خلال مسطرة التحفيظ.
مطلب ثاني : الطعن في قرارات المحافظ المتعلقة بعقار محفظ
مبحث ثاني : نطاق الطعن في قرارات المحافظ العقاري امام القضاء الاداري.
مطلب اول : الأساس القانوني لرقابة القضاء الإداري لقرارات المحافظ العقاري.
مطلب ثاني : تطبيقات رقابة القضاء الاداري على قرارات المحافظ العقاري.
خاتمــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــة
مبحث اول : نطاق الطعن في قرارات المحافظ امام القضاء العادي.
- ان مرجعية اسناد الاختصاص للقضاء العادي للبث في الطعن المقدم ضد قرارات المحافظ على الاملاك العقارية حتى بعد انشاء المحاكم الادارية مرده الى الى نظرة مشرع قانون التحفيظ العقاري لسنة 1913، باعتبار ان المشرع الفرنسي كان يؤسس للحماية القضائية لحق الملكية اعتبارا لكون القاضي العادي هو الحامي الطبيعي لحق الملكية وللحريات الاساسية رغم وجود قضاء اداري مستقل على اعتبار ان فرنسا كانت تتبنى نظام ازدواجية القضاء، قضاء اداري في مقابل قضاء عادي.
وتختلف قرارات المحافظ التي يمكن الطعن فيها امام القضاء العادي بتعدد الاجراءات المتعلقة بالعقار سواء في طور التحفيظ (مطلب اول) او بعد تمام مسطرة التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري (مطلب ثاني).
مطلب اول : الطعن في قرارات المحافظ خلال مسطرة التحفيظ.
هكذا فقد حدد ظهير التحفيظ العقاري اختصاص القضاء العادي للبت في قرارات المحافظ في حالة رفض المحافظ تحفيظ العقار والغاءه للتعرضات، وهو ما سنحاول مقاربته بنوع من التفصيل في النقط التالية :
1- قرار المحافظ برفض طلب التحفيظ :
- فبقدر الأهمية القانونية لقرار المحافظ بتحفيظ للعقار في اسم طالب التحفيظ لكون قراره يكتسي صبغة نهائية ونقطة الانطلاق الوحيدة لكل الحقوق العينية المرتبطة بالعقار، فان رفضه لطلب التحفيظ قد يزعزع المركز القانوني لطالب التحفيظ اتجاه العقار مما يدفعه للمنازعة فيه.
وقد يكون رفض طلب التحفيظ جزئيا يتعلق بجزء من العقار او كليا يتعلق بمجمل مطلب التحفيظ، ويستند المحافظ في قراره برفض التحفيظ اما بعدم قيام طالب التحفيظ باي اجراء لمتابعة المسطرة داخل اجل ستة اشهر من يوم تقديم الطلب وبعد تبليغه انذار المحافظ مع الاشعار بالتوصل طبقا للفصل 50 من ظ ت ع، او استنادا الى عدم كفاية الحجج المدلى بها طبق للفصل 38 من ظهير التحفيظ العقاري او لعدم كفاية الرسوم طبقا للفصل 96 من الظهير المذكور او اذا لم يقم طالب التحفيظ بتبرير الفرق الزائد بين المساحة المطلوب تحفيظها والمساحة على ارض الواقع.
لكن عدم وضوح النصوص القانونية بخصوص الزام طالب التحفيظ بالادلاء بالوثائق المدعمة لمطلبه، ينعكس على سلطة المحافظ في امكانية رفض طلب التحفيظ بناءا على تخلفه عن الادلاء بالوثائق المذكورة، فالفصل 14 من ظ ت ع لا ينص على ازامية ذلك بينما الفصل 72 من من الظهير يتضمن صيغة الالزام بالنص على ضرورة مراقبة المحافظ للوثائق شكلا وجوهرا تحت مسؤوليته ! .
في خضم هذا التباين التشريعي صدرت مذكرة المحافظ العام بتاريخ 16 دجنبر 1988 التي تحث المحافظين العقاريين على ضرورة اجراء مراقبة دقيقة وجدية على كافة الوثائق المؤيدة لمطلب التحفيظ، وهكذا وفي ظل مقتضى نص الفصول 38-72-96- من ظ ت ع ومذكرة المحافظ العام فانه للمحافظ رفض مطلب التحفيظ اذا لم يدل طالب التحفيظ بالوثائق المؤيدة لمطلبه وبالتالي فلهذا الاخير الطعن في قراره عبر التظلم الاستعطافي امام المحافظ العام الذي قد يلغي قرار المحافظ العقاري لكن دون ان يلزمه باتخاذ قرار التحفيظ الذي يخضع لسلطة المحافظ التقديرية، او الطعن قضائيا امام المحكمة الابتدائية داخل اجل شهرين من رفض المحافظ للتحفيظ طبقا للفصل 10 من القرار الوزيري الصادر في 03-يونيو 1915 كما وقع تعديله بتاريخ 08 دجنبر 1942، او من صدور قرار المحافظ العام بتأييد قرار المحافظ، لكن القضاء بدوره لا يمكنه اقامة التحفيظ الذي يبقى مسطرة ادارية محضة وانما مراقبة مدى مشروعية قرار المحافظ برفض التحفيظ.
وتكون لاحكام الصادرة في التحفيظ حجية الشيء المقضي به بين الاطراف، و لا يمكن لطالب التحفيظ ان يتقدم كمتعرض على مطلب التحفيظ الذي يقدمه المحكوم بصحة تعرضه، كما ان المحافظ ملزم بتنفيذ الحكم النهائي الحائز لقوة الشيء المقضي به الذي يقضي بصحة التعرض، وذلك بمتابعة مسطرة التحفيظ في اسم المتعرض المحكوم له اذا تقدم بمطلب تحفيظ جديد.
بينما اذا ما تم تأييد قرار المحافظ برفض التحفيظ، يعاد العقار الى الحالة التي كان عليها قبل بدء اجراءات التحفيظ، ويقوم المحافظ باستدعاء طالب التحفيظ ويكلفه بسحب الوثائق المودعة من طرفه ويتم الغاء عملية التحفيظ المؤقت ومحو اثاره على نفقة طالب التحفيظ وحتى باستعمال القوة العمومية .
2- قرار المحافظ بإلغاء التعرض :
- فاذا كان من غير المتصور امكانية الطعن في قرار المحافظ القاضي بقبول التعرض من طرف طالب التحفيظ، مادام ان التعرض حق لكل مدع لحق على العقار موضوع مسطرة التحفيظ، فانه طبقا للفصل 31 من ظ ت ع فانه بعد حصول تعرضات على مطلب التحفيظ يقوم المحافظ بتبليغ نسخة من محتوياتها لطالب التحفيظ ويمنحه اجل الشهر لقبولها او رفضها واذا لم يتم التصالح بين الطرفين بشأنها، فان المحافظ يوجه انذارا للمتعرضين لتقديم الوثائق والرسوم المؤيدة لتعرضهم داخل اجل ثلاثة اشهر باعتبار ان المتعرض يكون في موقف المدعي في مواجهة طالب التحفيظ الذي هو بمثابة المدعى عليه، وان المدعي وفقا للقواعد العامة هو الملزم بالإثبات طبقا للفصل 32 من ق م م والفصل 399 من ق ل ع، وبذالك اذا لم يتم تقديم الحجج والوثائق المدعمة للتعرض او لم يثبت استحالة تقديمها، فانه للمحافظ الابقاء على التعرض بناء على البحث الذي يجريه او اعتباره ملغى بقرار معلل.
واعتبارا لخطورة قراره هذا على المتعرض والذي يخلل المركز القانوني له اذا ما تم تحفيظ العقار وضياع حقوقه سيما وان مقتضيات الفصل 32 من ظ ت ع تمنع على المحكمة تسلم الوثائق من الاطراف اذا ما عرض النزاع عليها بل وتقضي بضرورة اخبار المحافظ للمتعرضين بهذا المقتضى، فان قراره هذا يكون قابلا للطعن امام المحكمة الابتدائية التي تبث فيه في اجل 15 يوما من تاريخ تبليغ قرار المحافظ بصفة انتهائية.
كما يمكن للمحافظ الغاء التعرض اذا لم يؤدي المتعرضون الوجيبة القضائية داخل اجل الثلاثة اشهر، او لم يحصلوا على المساعدة القضائية التي تعفى من اداء الوجيبة المذكورة ، الا ان جانبا من الفقه يرى بان قرار المحافظ بالغاء التعرض بعلة عدم اداء الوجيبة القضائية لا يقبل أي طعن، الا انه بالرجوع لمقتضيات ظ ت ع فانها لا تتضمن ما يمنع الطعن في قرار المحافظ في هذه الحالة بل بالعكس من ذلك فعمومية نص الفصل 32 توحي بامكانية ذلك كما ان القواعد المسطرية في الطعون تتيح حق الطعن ما لم يوجد نص صريح بالمنع، لا سيما وان المحافظ في هذه الحالة قد يصدر قراره في حين ان المتعرض لم يتوصل بشكل قانوني طبقا للفصل 39 من ق م م بانذار المحافظ له باداء الوجيبة القضائية وهو ما قد يحرمه من بسط اوجه دفاعه في مواجهة قرار نهائي بالتحفيظ لا يقبل أي طعن بعد تاسيس الرسم العقاري.
ويتم الطعن في قرار المحافظ بمقال مكتوب او تصريح شفوي امام المحافظ العقاري، الذي يقوم باحالته على رئيس المحكمة الذي يعين قاضيا مقررا للتحقيق في ادعاءات المتعرض دون طالب التحفيظ، ويتم تبليغها للمحافظ للرد عليها وتجري المسطرة بصفة استعجالية امام المحكمة ويتم النظر في مدى احقية المتعرض في التعرض في حد ذاته كما قضت المحكمة الابتدائية بتطوان بتاريخ 22 يوليوز 1996 ، دون النظر في صحته من عدمها الذي تبت فيه المحكمة عندما يحال عليها الملف برمته.
مطلب ثاني : الطعن في قرارات المحافظ المتعلقة بعقار محفظ.
- بعد تمام مسطرة التحفيظ وتأسيس رسم العقاري، يصبح العقار ذا قيمة مضافة من الناحية القانونية والاقتصادية، ويكون محط تصرفات مختلفة غير محدودة، ومن تم تنشأ عدة منازعات تتعلق بهذه التصرفات التي يبقى المحافظ صاحب القرار الاول بشأنها، هكذا سنعرض لمجمل النزاعات التي يختص بها القضاء العادي خلال هذه المرحلة المهمة من حياة العقار.
1- قرار المحافظ برفض تقييد حق عيني او التشطيب عليه :
- ان تقييد حق عيني معين يشكل نقطة الانطلاق لمدعيه في علاقته مع العقار لكونه الوسيلة الوحيدة للاحتجاج بالحق على الاغيار طبقا للفصلين 65 و66 من ظهير التحفيظ العقاري، فهو يرمي الى اعلان التصرفات العقارية بالرسم العقاري او نقل او تعديل او الغاء حق عيني لحق او تصرف مسجل، و بالمقابل فان التشطيب يهدف الى ازالة تصرف مقييد من الرسم العقاري.
والمحافظ ملزم قانونا بتعليل قراره القاضي برفض تقييد او التشطيب على حق عيني طبقا للفصل 96 من ق.ت.ع والفصل 10 من القرار الوزيري الصادر بتاريخ 03-06-1915، وللمتضرر من قراره هذا الطعن فيه امام المحاكم العادية اذا كان القرار مؤسسا على عدم صحة الطلب اعتبارا لعدم توفر الطلب على البيانات اللازمة لقبوله كهوية الاطراف او عدم تطابقها مع البيانات الواردة بالرسم العقاري، او مؤسسا على عدم كفاية الرسوم الواجبة لعملية التسجيل.
ويتم الطعن في قرار المحافظ بنفس المسطرة المقررة للطعن في قرار المحافظ برفض التحفيظ اذ يقدم من طرف الطاعن بعريضة للطعن الى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية داخل اجل شهر من التوصل بقرار المحافظ طبقا للفصل 10 من القرار الوزيري الصادر بتاريخ 03 يونيو 1915، تبين فيها ملخص لوقائع النزاع واسباب الطعن، ليتم توجيه العريضة للمحافظ ليدلي بمذكرته الجوابية معززة بالوثائق التي بني عليها القرار ان اقتضى الحال.
و اذا ما تم الغاء قراره يكون المحافظ ملزما بتنفيذ الحكم الصادر عن المحكمة اذا ما اصبح نهائيا في اجل 48 ساعة من توصله بالحكم من كتابة الضبط.
2- قرار المحافظ برفض تسليم نظير الرسم العقاري والشواهد الادارية :
- ان الاحتجاج بملكية عقار معين او وجود حق على العقار المحفظ لا يثبت الا بوثائق ادارية غاية في الاهمية من ناحية الائتمان خصوصا، يتسلمها المعني بالامر من المحافظ بناء على ما لديه من بيانات بالكناش العقاري.
هكذا يمكن لمالك العقار تسلم نسخة واحدة مطابقة للاصل من الرسم العقاري، كما تسلم النسخة المطابقة للاصل للشريك المكلف بادارة العقار وتعطى شهادات خاصة الى الشركاء الاخرين، لكنه اذا رفض المحافظ تسليم نسخة من الرسم العقاري او شهادة التسجيل المنصوص عليه بالفصل 101 و 102 فان قراره هذا يكون معرضا للطعن امام المحاكم العادية طبقا للفصل 103 من ظ ت ع ، و قضت المحكمة الادارية بفاس بعدم اختصاصها للبت في الطعن الموجه ضد قرار المحافظ على الاملاك العقارية لكونه رفض تسليم نظير الرسم العقاري للطاعن بناء على الفصل 103 المذكور لكون الجهة القضائية المختصة نوعيا للبت في الطلب هي المحكمة الابتدائية.
3- قرار المحافظ برفض اصلاح الاخطاء المادية بالرسم العقاري :
لا نقصد في هذه الاغفالات وحالات بطلان ما ضمن بالكناش العقاري كما هو منصوص عليه بالفصل 97 من ظهير التحفيظ العقاري والتي يسأل عنها المحافظ مسؤولية شخصية.
وانما المقصود هو الاخطاء المادية التي قد تعتري الرسوم العقارية من اخطاء مادية او اغفالات في هوية المسجلين بها او معالم العقار او في التقييدات اللاحقة ... الخ، ومن تم للمحافظ العقاري تصحيحها تلقائيا او بناءا على طلب صاحب المصلحة ويتم تبليغها عند الاقتضاء لحامل نظير الرسم العقاري مع انذاره للادلاء به لمطابقته للرسم الاصلي، و قد يتردد المحافظ في اصلاح تلك الاخطاء تلاقائيا احتياطا من اثارة مسؤوليته وتفاديا لكل محاولة لتحوير بيانات الرسم العقاري لما لها من اثر بالغ على حق الملكية الذي يقطع اشواطا مسطرية غاية في التعقيد حتى يتمتع بصفة التحفيظ، حتى لايفسح المجال للقفز على ذلك بجرة قلم.
واذا ارتأى المحافظ اصدار قراره برفض اصلاح الاخطاء بالرسم العقاري، فانه يبقى لمدعي المصلحة الطعن في قراره هذا امام المحكمة الابتدائية طبقا للفصلين 29 و30 من القرار الوزيري المؤرخ في 03 يونيو 1915 والتي تبت فيه في غرفة المشورة بعد ادلاء النيابة العامة بملتمسها طبقا للفصل 30 من القرار الوزيري اعلاه و الفصل 9 من ق م م.
الا انه اذا تعلق الامر بقرار برفض اجراء معين خارج الحالات والشروط المقررة اعلاه فان قرار المحافظ يكون مشوبا بعيب الانحراف في استعمال السلطة وبالتالي يكون الطعن فيه امام المحاكم الادارية بالالغاء وهو ما سنفصله في المبحث الثاني .
مبحث ثاني : نطاق الطعن في قرارات المحافظ العقاري امام القضاء الاداري.
تجدر الاشارة الى الجدل الفقهي بخصوص الطبيعة القانونية لقرارات المحافظ، فهناك من اعتبرها قرارات ادارية اعتبارا للمعيار العضوي باعتبارها صادرة عن سلطة ادارية واسند الاختصاص للبت في بعضها للمحاكم العادية لكونها ذات طبيعة خاصة وتمس حقوق الافراد ولكونها تتعلق بمسطرة من نوع خاص، وهناك من اعتبرها قرارات شبه قضائية في الجانب الذي يتم الطعن فيه امام القضاء العادي بمقتضى نصوص القانون العقاري، وهناك من اعتبر الشق الذي تختص المحاكم الادارية قرارات من نوع خاص بينما القرارات الاخرى هي قرارات ادارية، مما اثار اشكال تحديد الاساس القانوني لاختصاص المحاكم الادارية للطعن في قرارات المحافظ (مطلب اول) ؟ والذي اجابت عنه الممارسة القضائية من خلال تطبيقات القضاء الاداري (مطلب ثاني).
مطلب اول : الأساس القانوني لرقابة القضاء الإداري لقرارات المحافظ العقاري.
ان إنشاء المحاكم الإدارية بمقتضى قانون 90-41 اثار نقاش فقهيا حول اختصاص المحاكم الإدارية للطعن في جانب من قرارات المحافظ العقاري، فبالرجوع إلى المادة 8 من هذا القانون فإنها تنص على اختصاص المحاكم الإدارية للطعن بالشطط في استعمال السلطة ضد القرارات الادارية، وتم تحديد حالات الطعن في كون القرارات صادرة عن سلطة ادارية غير مختصة او المشوبة بالانحراف في السلطة او لعيب في الشكل او لانعدام التعليل او مخالفة القانون، وقد وردت هذه الحالات على سبيل المثال وليس الحصر ليفتح المجال للقاضي الاداري لاعمال سلطته التقديرية لبسط رقابته على قرارات المحافظ العقاري.
هكذا وباعمال المعيار القانوني وتمشيا مع تعريف الفقه للقرار الاداري باعتباره تصرف قانون يصادر عن سلطة ادارية مختصة من اجل تحقيق المصلحة العامة مع مايترتب عن هذه الغاية من احداث مركز قانوني للاغراد او تعديله او الغاؤه، وقرارات المحافظ لا تخرج بدورها عن هذا النطاق ومن تم نخلص الى ان قرارات المحافظ التي تخرج عن اختصاص القضاء العادي تبقى من اختصاص القضاء الاداري، ليكون المبدأ بذلك هو اختصاص المحاكم الادارية للبت في الطعون المقدمة ضد قرارات المحافظ مالم ينص نص خاص على خلاف ذلك تمشيا مع شرط انتفاء الدعوى الموازية لاختصاص المحاكم الادارية وتمشيا مع روح الفصل 23 من قانون هذه الاخيرة، وهو ما سار عليه المجلس الاعلى قبل انشاء المحاكم الادارية باعتبار ان الغرفة الادارية بالمجلس الاعلى كانت هي المختصة في الطعون المقدمة ضد القرارات الادارية طبقا لظهير تأسيس المجلس الاعلى والفصل 353 من ق م م.
وبالتالي فان اختصاص القضاء العادي للنظر في الطعن ضد قرارات المحافظ على الاملاك العقارية يعتبر استثناءا من القاعدة العامة التي تعطي للقضاء الاداري الولاية العامة للطعن في القرارات الادارية ومن بينها قرارات المحافظ على الاملاك العقارية باعتباره سلطة ادارية طبقا لقانون الوظيفة العمومية وقانون احداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ، وبذلك يضيق مجال قاعدة ان القاضي العادي هو الحامي الطبيعي لحق الملكية، التي لم تبقى على اطلاقها مع انشاء المحاكم الادارية اضطلعت بدور هام في بسط رقابتها على جانب مهم من قرارات المحافظ على الاملاك العقارية بشان تدبيره للملكية العقارية مالم توجد دعوى موازية تسند الاختصاص للمحاكم العادية كما راينا سالفا.
هكذا فللقضاء الاداري سلطة مراقبة شكليات القرارات الادارية للمحافظ وكذا مراقبة شرعيتها باعطاء التكييف القانوني للوقائع المادية مما ينحو بالقاضي الاداري الى مراقبة الملائمة بدلا من اقتصاره على مراقبة الشرعية كما ذهب المجلس الاعلى في قراره 159 بتاريخ 30 ابريل 1982 ملف اداري عدد 89882 بان "المحافظ على الملكية العقارية ملزم في اطار ممارسته لمهمته باحترام القانون والسهر على صبغة الجدية وضمان الحقوق العينية العقارية".
وقد عمل القضاء سواء المجلس الاعلى مشخصا في الغرفة الادارية به وبعد انشاء المحاكم الادارية الى تكريس اختصاص القضاء الاداري للبت في قرارات المحافظ العقاري خارج نطاق قراراته المنصوص عليه في القانون العقاري، فما هي اهم التطبيقات التي تكرس هذا الاتجاه؟
مطلب ثاني : تطبيقات رقابة القضاء الاداري على قرارات العقاري.
يصعب عمليا حصر قرارات المحافظ العقاري التي يمكن الطعن فيها بالالغاء امام المحاكم الادارية طبقا للفصل 8 من القانون 41-90 المحدث لهذه المحاكم، لكنه باستقراء احكام المحاكم الادارية وقرارات الغرفة الادارية بالمجلس الاعلى يمكن دراسة الحالات التي عرضت على القضاء الاداري وقضى فيها باختصاصه للنظر في الطعون بالالغاء ضد قرارات المحافظ على الاملاك العقارية واهمها قرار المحافظ برفض تنفيذ حكم قضائي حائز لقوة الشيء المقضي به وقراره برفض التعرض خارج الاجل القانوني.
1- قرار المحافظ برفض تنفيذ حكم قضائي نهائي :
فبعد الطعن في قرار المحافظ القاضي برفض التحفيظ او التسجيل لحق معين، امام جهة القضاء العادي وصدور حكم نهائي قضى بالغاء قراره فانه يكون ملزما بتنفيذه، وامتناعه عن التنفيذ يجعل قراره مشوبا بالشطط في استعمال السلطة وهو ما كرسه القضاء على مستوى المحاكم الادارية وقضاء المجلس الاعلى الذي قضى بان "امتناع المحافظ من تسجيل قرار المجلس الاعلى على الرسم العقاري يعد تجاهلا لقرار اكتسب قوة الشيء المقضي به ويشكل شططا في استعمال السلطة وخرقا للقوانين الاساسية للسلطة والتنظيم القضائي"، اذ اعتبر ان امتناع المحافظ من تنفيذ حكم قضائي حائز لقوة الشيء المقضي به قرارا يتسم بالشطط في استعمال السلطة ويتعين الغاؤه.
وقد طرح الفصل 361 من ق م م اشكالا بالنسبة للمحافظين العقاريين، باعتباره ينص على ان الطعن بالنقض يوقف التنفيذ في قضايا التحفيظ العقاري دون تحديد ماهية التحفيظ العقاري هل العقار في طور التحفيظ ام العقار المحفظ كذلك في ظل تضارب لاجتهادات المجلس الاعلى الذي لم يستقر بشكل نهائي على المعنى من الفصل وان كان الاتجاه الغالب فيه هو ان المقصود بالتحفيظ العقاري هو العقار في طور التحفيظ، وهو ما يثير المسؤولية الادارية للمحافظ الذي يرفض تنفيد الحكم القضائي الابتدائي او الاستئنافي اذا لم يكن مرفوقا بشهادة عدم الطعن بالنقض حتى في حالة كون النزاع يتعلق بعقار محفظ تمشيا مع دورية المحافظ العام عدد 324 بتاريخ 20-01-1995 ودوريتي وزارة العدل عدد 1748 بتاريخ 09-06-1980 و عدد 12878 بتاريخ 22-12-1993، التي تتوسع في مفهوم التحفيظ الوارد بالفصل المذكور لتشمل العقار سواء كان في طور التحفيظ او محفظ، وقد قضى المجلس الاعلى بالغاء قرار المحافظ بسبب الشطط في استعمال السلطة لكونه امتنع من تنفيذ حكم قضائي يتعلق بعقار محفظ لعدم ارفاقه بشهادة عدم الطعن بالنقض، في قراره عدد 125 بتاريخ 02-06-1988 ملف اداري رقم 5676، على اعتبار ان وقف التنفيذ عن طريق الطعن بالنقض في مادة التحفيظ هو استثناء والاستثناء والاستثناء يفسر تفسيرا ضيقا وبالتالي فوقف التنفيذ يتعلق بالعقار في طور التحفيظ فقط، وهو ماكدته المحكمة الادارية بمراكش في قرارها عدد 19 بتاريخ 11-04-1995 .
لكن المجلس الاعلى عاد ليتراجع عن موقفه هذا بمقتضى قراره عدد 5026 بتاريخ 28-03-1998 ملف مدني رقم 290/1994، وهو مايستوجب تعديل نص الفصل 361 من ق م م بشكل يوضح المقصود بالتحفيظ العقاري تجنبا لهذا التضارب في المواقف بين ادارة المحافظة العقارية ووزارة العدل من جهة والقضاء من جهة اخرى، حتى يتم استقرار المعاملات وتترسخ ثقة المواطن في الادارة والقضاء.
2 - قرار رفض التعرض المقدم خارج الاجل :
لقد خول المشرع للمحافظ سلطة تقديرية في قبول التعرضات طبق للفصل 29 من ظ ت ع خارج الاجل المحدد في الفصل 23 من الظهير ما دام ان الملف يوجد بين يديه ولم يتم ارساله للمحكمة، ليصبح قبول التعرض خارج الاجل من اختصاص وكيل الملك ، وان كان من المتعارف عليه في الفقه الاداري بانه لا رقابة للقضاء الاداري على السلطة التقديرية للادارة على تأسيسا على ان القاضي الاداري يقضي ولا يدير، لكن بالرغم من ذلك فان القضاء الاداري دأب على البت في ذلك وحتى ترتيب المسؤولية الشخصية للمحافظ على اثر رفضه قبول التعرض خارج الاجل . وهو ما دفع بالمحافظين العقاريين الى قبول التعرضات خارج الاجل تجنبا لاثارة مسؤوليتهم الشخصية عند رفضها.
3- قرار المحافظ بالغاء التقييد في السجل العقاري غير الحالات المنصوص عليها في ظ ت ع :
لقد اعتبر المجلس الاعلى في قراره عدد 277 بتاريخ 12-09-1980 بان قرار المحافظ بالغاء التقييد في السجل العقاري بناءا على رأي مصلحة الهندسة واللجنة المركزية للنزاعات مشوبا بالشطط في استعمال السلطة مادام ان التقييد الاول كان صحيحا .
4- رفض المحافظ تقييد حق بالرسم العقاري خارج حالات نصوص ظ ت ع :
- فقد اقر الفقه الاسلامي للزوجة بحقها في الممتلكات المحصلة خلال الزوجية اذا كانت قد ساهمت بشكل او باخر في تحصيل تلك الممتلكات وهو ما كرسته مدونة الاسرة على المستوى التشريعي.
لكن الاشكال المطروح هو هل هذا الحق حق عيني ام شخصي؟ ان الجواب على هذا السؤال له اثار هامة على قرار المحافظ الذي تتقدم اليه الزوجة بتقييد احتياطي لحق السعاية بالرسم العقاري لزوجها، فقد عرض نزاع بهذا الشأن على القضاء فقضى بالغاء قرار المحافظ الذي رفض تسجيل هذا الحق على اعتبار انه لا يدخل في زمرة الحقوق العينية المنصوص عليها حصرا في مرسوم 02- 06- 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة، لكن القضاء اعتبره حقا عينيا يدخل في نطاق الحقوق العرفية الاسلامية.
هكذا يتضح ان مجال اختصاص القضاء الاداري للبث في الطعون ضد قرارات المحافظ يبقى اوسع نطاقا لكونه غير مقييد بنص قانوني كما هو الحال بالنسبة للقضاء العادي، الذي ينحصر اختصاصه في حالات محصورة قانونا كما هو مفصل اعلاه، ومن تم فان الواقع العملي هو الذي سيكشف لنا عن حالات اخرى يبث فيها القضاء الاداري في الطعون ضد قرارات المحافظ العقاري.
خاتمة :
- ان تعقد طبيعة عمل المحافظ والاثار الناتجة عن قراراته في شان ادارته لمسطرة التحفيظ وما ينتج عنها من تعرضات وتسجيلات وتعدد المقتضيات القانونية المنظمة لاختصاصاته وتعدد طرق الطعن واختلاف الجهة المختصة للبت فيها، يقتضي تحيين نصوص القوانين العقارية التي ترجع كلها الى الحقبة الاستعماري والاسراع باخراج مشروع القانون العقاري الى حيز الوجود لتدارك الاختلالات القانونية المرتبطة بحجية التحفيظ والاثار السلبية لمسؤولية الشخصية للمحافظ وتضييق نطاقها وتحديد حالات قبول التعرض خارج الاجل، وتوحيد مساطر الطعن في قرارات المحافظ حتى لا يتيه اصحاب الحق بين مقتضيات بالية عفت عنها قواعد الاجراءات المدنية والتنظيم القضائي، ولما لا تأهيل القضاء الاداري للبت في جميع الطعون المتعلقة بقرارات المحافظ استرشادا بالقوانين المقارنة كالقانون السوداني، ان لم نقل جعل مسطرة التحفيظ مسطرة قضائية كما هو الحال بالنسبة للتشريع التونسي، سيما وان بعض القوانين العربية الحديثة نحت نحوه كالتشريع السوري بمقتضى القرار الجمهوري المعدل للقانون العقاري السوري.
ائحة المراجع :
الكتب :
1- خالد مداوي، مسطرة التحفيظ العقاري الطبعة الاولى 2000 دون ذكر المطبعة.
2- الدليل العملي لقاضي التحفيظ العقاري 1968 منشورات وزارة العدل دون ذكر الطبعة .
3- مامون الكزبري ، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الاصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الاول الطبعة الثانية 1987.
4- عبد العزيز توفيق، قضاء المجلس الاعلى في التحفيظ العقاري 1991-2002 الطبعة الاولى 2003 مطبعة النجاح الجديدة- الدار البيضاء.
5- عبد الله حداد، القضاء الاداري المغربي على ضوء القانون المحدث للمحاكم الادارية، مطابع منشورات عكاظ دون ذكر الطبعة.
6- عمل المجلس الاعلى والتحولات الاقتصادية والاجتماعية، اشغال الندوة تخليدا للذكرى 40 لتأسيس المجلس الاعلى مطبعة ومكتبة الامنية – الرباط.
المقالات :
1- محمد ناجي شعيب تحت عنوان قاضي التحفيظ العقاري بين اجحاف النص ومتطلبات الواقع، المجلة المغربية للاقتصاد والتنمية عدد2 ، مطبعة دار النشر الجسور دجنبر 2000.
2- محمد قصري، القرارات التي يجوز الطعن فيها بدعوى الالغاء بسبب الشطط في استعمال السلطة، المجلة المغربية للادارة المحلية والتنمية ، سلسلة مواضيع الساعة عدد 1 /1995 مطبعة دار النشر المغربية .
3- محمد صقلي حسني، الدعوى الموازية في المنازعة الادارية، المجلة المغربية للادارة المحلية والتنمية السلسلة العادية عدد 28 .
4- الجيلالي امزيد، شرط انتفاء الدعوى الموازية بين القانون والممارسة، المجلة المغربية للادارة المحلية والتنمية سلسلة مواضيع الساعة العدد6 .
5- محمد قصري، القرارات التي يجوز الطعن فيها بدعوى الالغاء لتجاوز السلطة، منشورات المجلة المغربية للادارة المحلية والتنمية عدد 1/1995.
البحوث :
1- الطاهري منير،الطعن في قرارات المحافظ، بحث لنيل دبلوم السلك العادي بالمدرسة الوطنية للادارة للسنة الجامعية 1996- 1997.
2- ابراهيم بشيري، حجية التسجيل بالرسم العقاري في التشريع المغربي، بحث لنيل الاجازة في الحقوق السنة الجامعية 2005- 2006.
المحاضرات :
1 – احمد اجعون، محاضرات في مادة الملكية العقارية ملقة على طلبة الماستر منازعات، السنة الجامعية 288- 2009.
2 - احمد اجعون اجعون، محاضرات في القضاء الاداري طبعة 2006-2007.
3 - المعزوز البكاي وعبد العالي الدقاقي، محاضرات في نظام التحفيظ العقاري والضمانات
العينية والشخصية طبعة 2009.
4 – عبد الرحمان المتقي، دروس في مادة القانون العقاري بالمعهد الوطني للدراسات القضائية فوج 2000-2002.
- الدليل العملي لقاضي التحفيظ العقاري 1968 منشورات وزارة العدل دون ذكر الطبعة ص 5.
- محمد قصري، القرارات التي يجوز الطعن فيها بدعوى الالغاء لتجاوز السلطة، منشورات المجلة المغربية للادارة المحلية والتنمية عدد 1/1995 ص 20، ففي بداية العمل بالمحاكم الادارية قضت المحكمة الادارية بمكناس في قرارها عدد 8/94 بتاريخ 26-7-1994 بالملف الاداري عدد 2-94/3غ بان قرارات المحافظ العقاري ليست بقرارات قضائية ولا ادارية بل هي قرارات من نوع خاص وان المادة 8 من قانون المحاكم الادارية لم تدرج القرارات المحافظ العقاري ضمن اختصاصها، وبذلك فالطعن فيها يبقى للمحاكم الابتدائية طبقا للفصل 96 من ظهير 12-08- 1913، معتبرة بذلك ان المادة 8 قد وردت على سبيل الحصر، وهو ما ستتراجع عنه نفس المحكمة تمشيا مع قرارات باقي المحاكم الادارية وكذا المجلس الاعلى.
- لقد دخل هذا القانون حيز التطبيق بتاريخ 03-11-1993 وتم انشاء سبع محاكم ادارية تتوزع حسب جهات المملكة انذاك، ليتم انشاء محاكم استئنا ف ادارية في كل من الرباط ومراكش بعد صدور قانون رقم 03-80 بتاريخ 14-فبراير 2006.
- الصادر بتاريخ 03 يونيو 1915.
- الا ان مشروع قانون التحفيظ العقاري قد حاول تجاوز سلبيات هذا الاثر التطهيري النهائي للتحفيظ بوضع اثتثناءات له في حالة التحفيظ المبني على التدليس والزور واستعماله، وحالة الحقوق المستمدة من طالب التحفيظ الذي اسس الرسم في اسمه، خالد مداوي، مسطرة التحفيظ العقاري الطبعة الاولى 2000 دون ذكر المطبعة ص 62.
- حتى اصطلح عليه بعض الفقه انه بمثابة قرار الملك في حالة الاثتثناء، او قرار المجلس الاعلى باعتباره لا يقبل أي طعن.
- ان هذا المقتضى القاضي بامكانية عدم الاستمرار في اجراءات التحفيظ من طرف طالب التحفيظ قد يفرغ الفصل 6 من الظهير من محتواه باعتباره يمنع أي سحب لمطلب التحفيظ بعد تقديمه.
- وان كانت مقتضيات الفصل 34 من ظ ت ع في فقرته الاخيرة تتيح لقاضي التحفيظ العقاري ان يقبل ما يقدم له من وثائق جديدة ولا سيما في مرحلة التحقيق، انظر لمزيد من التفصيل مقال لمحمد ناجي شعيب تحت عنوان قاضي التحفيظ العقاري بين اجحاف النص ومتطلبات الواقع، المجلة المغربية للاقتصاد والقانون عدد 2 2000 مطبعة دار النشر الجسور ص 94.
- الا انه في الواقع العملي فان المحاكم دأبت على قبول كل الوثائق والحجج الجديدة التي يدلي بها المتعرض او دفاعه ابان المسطرة القضائية تفاديا لضياع الحقوق ولو تم التمسك بحرفية النص التشريعي، انظر في هذا الصدد : خالد مداوي، مرجع سابق ص 32.
- لقد تم الغاء صلاحية المحافظ بتخفيض الوجيبة القضائية اعتبارا منه لقيمة النزاع حسب قانون الرسوم القضائية لسنة 1986.
- يقدم طلب المساعدة القضائية الى وكيل الملك القضائية بالمحكمة الابتدائية ويتم البث فيه من طرف مكتب المساعدة لدى نفس المحكمة طبقا لظهير 16 نونبر 1966، مع ضرورة التنويه الى انه بالنسبة للمحاكم الادارية فان رئيس المحكمة هو المختص لمنح المساعدة القضائية طبقا للفصل 3 من قانون هذه المحاكم.
- مامون الكزبري ، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الاصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الاول الطبعة الثانية 1987.
- الطاهري منير،الطعن في قرارات المحافظ، بحث لنيل دبلوم السلك العادي بالمدرسة الوطنية للادارة للسنة الجامعية 1996-1997 ص 14.
- الطاهري منير، مرجع سابق ص 15.
- الدليل العملي لقاضي التحفيظ العقاري، مرجع سابق ص 6.
- حكم عدد 16-غ-94 بتاريخ 22-09-1994 اورده ذ/ محمد قصري بمجلة منشورات م م ا م ت مرجع سابق ص 21.
- لقد قضى المجلس الاعلى باختصاص المحافظ في اصلاح الاخطاء المادية المتسربة للرسوم العقارية في قراره عدد 1026 بتاريخ 06-04- 2005.
- تنص المواد 1-2-3 من القانون رقم 00-58 الصادر بتاريخ 22-08-2002 على ان الوكالة الوطنية للمحفظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية تعتبر مؤسسة عمومية وتؤدي خدمات المرفق العمومي.
- تنص المادة 23 من القانون المحدث للمحاكم الادارية على انه لا يقبل الطلب الهادف الى الغاء قرارات ادارية اذا كان في وسع المعنيين بالامر ان يطالبوا بما يدعونه من حقوق بطريق الطعن امام القضاء الشامل وهو نفس المقتضى المنصوص عليه بالفصل 360 من قانون المسطرة المدنية والفصل 14 من الظهير المحدث للمجلس الاعلى.
- لمزيد من التفصيل بخصوص هذه النقطة، انظر مقال تحت عنوان مراقبة الملائمة من المنع الكلي الى الجواز النسبي، خلال اشغال ندوة ندوة عمل المجلس الاعلى والتحولات الاقتصادية الكبرى، مطبعة ومكتبة الامنية-الرباط 1999.
- اورده الطاهري منير، مرجع سابق ص 154.
- يجدر بنا التنبيه الى ان دعوى الالغاء معفية من الرسوم القضائية بقوة القانون طبقا للفصل 22 من قانون المحاكم الادارية، كما ان اجل تقديم الطعن هو 60 يوما من نشر او تبليغ القرار موضوع الطعن الى المعني بالامر او بعد 60 يوما من تبليغ قرار رفض طلب التظلم الاداري، طبقا للفصل 360 من قانون المسطرة المدنية والفصل 23 من قانون المحاكم الادارية.
- ما لم يكن تنفيذ الحكم تعترضه صعوبات مادية او قانونية في التنفيذ.
- حكم المحكمة الإدارية بالدار البيضاء عدد 294 بتاريخ 24-06-1998 منشور بالمجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية عدد 26 ص 203.
- قرار المجلس الاعلى عدد 158-95 بتاريخ 06-04-1995 ملف اداري عدد 1058/94.
- اورده الطاهيري منير ، مرجع سابق ص 147.
- لقد خول مشروع قانون التحفيظ العقاري في فصله 45 هذه الصلاحية لرئيس المحكمة بدلا من وكيل الملك.
- وقد اعتبر المجلس الاعلى بان قرار وكيل الملك بعدم قبول طلب التعرض خارج الاجل قرارا اداريا يمكن الطعن فيه بالإلغاء امام المحاكم الادارية في قراره عدد 477 بتاريخ 28-04-2004 .
- فقد جاء في قرار المجلس الاعلى عدد 978 المؤرخ في 31-03-2004 بان قرار المحافظ برفض تسجيل التعرض قرارا مشوبا بعيب الشطط في استعمال السلطة ويمكن الطعن فيه.
What's Your Reaction?
