إثبات عقد الكراء بعد بيع العقار و استمرارته

الموضوع : استمرار عقد الكراء بعد بيع العقار وإثباته.

السؤال : أبرمت عقد تسيير حر مع صاحب محل لبيع المأكولات الخفيفة ولمدة ست سنوات قابلة للتجديد بإرادتي بوصفي مسيرا بعد إنذاره. ولقد بادر المالك للأصل التجاري إلى تفويت العقار إلى شخص آخر، ما جعل هذا الأخير يقاضيني من أجل الإفراغ، لأنني محتلمن غير سند قانوني. فهل يحق له ذلك.؟

الجواب :

يعتبر المشتري للعقار خلفا خاصا للبائع. ويترتب عن هذه القاعدة، أن عقد التفويت ينقل إلى المالك الجديد جميع الحقوق التي يمكنها له العقد من جهة، ومن جهة أخرى جميع الالتزامات المرتبطة بمحل البيع الذي والحالة هاته، ينصرف إلى العقار الذي يستغل فيه الأصل التجاري .

في النازلة الحالية، نجد مالك العقار هو في الوقت نفسه مالكا للأصل التجاري الذي يستغله، قبل التفويت عن طريق كرائه إلى الغير أو ما يعبر عنه بالتسيير الحر للأصل التجاري .

وتبعا لذلك، فإن عقد الكراء الذي أبرمه المالك قبل التفويت بيعا أو معاوضة أو قسمة أو تبرعا بدون عوض، لا ينتهي بمجرد تفويت العقار إلى الغير، وإنما يعتبر هذا الكراء قائما ونافذا في مواجهة مشتري العقار، لأنه خلف خاص للمكري يخلفه في جميع حقوقه والتزاماته .

وإذا أخفى البائع على المشتري وجود مثل هذا التحمل المرتبط بالعقار، فما عليه إلا الرجوع عليه بالضمان . وبخصوص النازلة الحالية، فلا حق لمشتري العقار أن يعتبر المكتري للأصل التجاري محتلا من غير سند قانوني ولا المطالبة بإفراغه من العقار لهذه الغاية، بل يبقى عقد الكراء نافذا بقوة القانون في مواجهة المفوت إليه العقار، وهذه القاعدة منصوص عليها في الفصل 694 من قانون الالتزامات والعقود .

جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي : « حيث صح ما نعته الوسيلة، ذلك أنه بمراجعة العقد المستدل به من طرف الطاعن والمحرر بتاريخ 6 شتنبر 2000 ، يتبين أنه مبرم بينه والمسمى فضيلي محمد بوصفه صاحب المقهى موضوع النزاع، وقد التزم بوضع المقهى رهن إشارة الطاعن الذي تعهد بتسييرها تحت مسؤوليته، وأن المحكمة بنت قرارها على تعليل ناقص، عندما اعتبرت أن الطاعن مجرد محتل في غياب أي اتفاق بينه وبين المطلوب في النقض، واستبعدت العقد المستدل به من طرفه لعلة أنه عقد تسيير يربطه والمسمى فضيلي محمد، دون الرد على ما تمسك به الطاعن بخصوص مدى استمرار عقد التسيير المؤرخ في 69 / 2000 من عدمه، والذي أبرمه مع مالك العقار والمالك الأصلي للأصل التجاري المسمى محمد فضيلي، خاصة أن هذا الأخير يعتبر طرفا في عقد البيع الذي استند إليه المطلوب في النقض، لإثبات انتقال ملكية الأصل التجاري موضوع النزاع إليه والذي أنجز بتاريخ 11 / 4 / 08 الأمر الذي يجعل ما نعته الوسيلة واردا على القرار موجبا لنقضه .»

قرار محكمة النقض عدد: 964 المؤرخ في: 1 / 11 / 2012 في الملف التجاري عدد 1155 / 3 / 2 / 2011.

جواب للدكتور و المحامي المتميز الأستاذ عمر أزوكار.