Le droit foncier et les droits réels maroccain

Le droit foncier

Un ensemble de règles juridiques qui régissent les biens immeubles que ça soit dans leur acquisition, leur reconnaissance, leur transmission ou dans toute autre forme de transaction qui les implique.

Il est régi par la loi n°14-07 relative à l’immatriculation foncière, celle-ci est une formalité administrative établissant un droit de propriété définitif et inattaquable portant sur un bien immeuble conformément au droit immobilier moderne.

1. La définition de l’immatriculation foncière et ses caractéristiques :

L’immatriculation : inscrire sur des registres spéciaux appelés livres fonciers, des immeubles qui auparavant étaient régies par le droit musulman.

Elle donne à l’immeuble un nouveau point de départ et le débarrasse, par l’effet de la purge juridique, de tous les droits réels et de toutes les charges foncières antérieures à l’immatriculation et qui ne sont pas révélés en temps utile.

L’immatriculation est facultative : le propriétaire d’un immeuble non immatriculé est libre de choisir entre soumettre son immeuble au régime de l’immatriculation ou le laisser sous le régime des propriétés non immatriculés.

Toutefois, lorsque la demande est déposée (réquisition), il est impossible de la retirer et arrêter la procédure d’immatriculation (art 6 de la loi n°14-07).

L’immatriculation obligatoire : l’enrôlement des réquisitions dans les zones à ouvrir à l’immatriculation obligatoire est gratuit, elle s’applique sur :

• Les immeubles domaniaux échangés ou immeuble de HABOUS public échangé.
• Immeuble ayant fait l’objet de saisie immobilière.
• Immeuble compris dans les secteurs de remembrement.

Le système de l’immatriculation est un système onéreux (qui n’est pas gratuit sauf dans les cas prévus par la loi), administratif (la justice s’applique au cas où il y aurait un litige) et la publicité (qui a pour objet de porter à la connaissance le public et protéger la propriété immobilière).

Le traitement des demandes est individuel sauf dans le cas d’immatriculation groupée ou d’ensemble dans le cadre du remembrement rural.

2. La procédure d’immatriculation foncière :

1. La réquisition d’immeuble : la réquisition d’immatriculation est déposée par les personnes suivantes (Le propriétaire/Le copropriétaire sous réserve du droit de CHEFAA de ses copropriétaires, lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions pour l’exercice de ce droit/Le bénéficiaire des droits réels suivants : usufruit, superficie, emphytéose, Zina, Houa et surélévation, HABOUS…./ Le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire (ces derniers sont sous réserve des dispositions relatives à l’immatriculation obligatoire).

Le créancier non payé à l’échéance peut requérir l’immatriculation en vertu d’une décision judiciaire obtenue contre un débiteur entreprend une saisie immobilière.

Le représentant légal d’une personne vulnérable qui peut la déposer en son nom au cas où cette dernière pourrait la déposer elle-même  ou d’un mandataire muni d’une procuration régulière qui doit contenir :

• Les infos perso du requérant/ si le requérant est une personne morale (la mention de la dénomination, son siège et le nom de son représentant légal).
• La mention de l’adresse au lieu de la conservation foncière où est situé l’immeuble lorsque le requérant n’a pas de domicile dans ce ressort + sa carte d’identité, la description de l’immeuble dont on a effectué l’immatriculation, la mention des infos qui montrent que le requérant possède l’immeuble si celui-ci est dépossédé, la mention des circonstances de cette dernière et l’estimation de la valeur vénale de l’immeuble lors de la réquisition. 
• L’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble, avec désignation des ayants droit et toutes les infos les concernent + l’indication de l’origine de la propriété.

Le requérant dépose les originaux et les copies certifiés conformes des titres, actes et documents pour faire connaitre le droit de la propriété et les droits réels existant sur l’immeuble.

Les réquisitions d’immatriculation sont établies par la forme ordinaire et font connaitre pour chacun des requérants d’immatriculation ou groupe de requérants et ils seront soumis aux dispositions de l’article 13 de la loi 14-07.

Le TPI est saisi par le conservateur en ce qui concerne les dossiers des réquisitions d’immatriculation conjointes ayant donné lieu à des oppositions et établit des titres fonciers conjointement pour celles non grevées d’opposition.

Finalement, l’instruction, l’enquête et le transport

2 – La publication et le bornage : fixer les limites de deux terrains privatifs contigus par des repères matériels bornes, le bornage permet de faire respecter les limites de propriété, notamment en cas de plantations ou de constructions.

Ensuite, la phase de publication qui consiste de porter connaissance au public par les moyens disponibles la réquisition d’immatriculation et dans un délai de 10J à partir de la date du dépôt de la réquisition, Après la publication de l’extrait précité, le conservateur dresse dans les 2 mois qui suivent la date de publication un avis contenant la date et l’heure de cette opération.

La réquisition doit être adressée au président du TPI, au représentant de l’autorité locale et au président du conseil communal du territoire sur lequel se trouve l’immeuble concerné, par le conservateur de la propriété foncière dans les 20J avant la date fixée pour le bornage, ces derniers affichent la réquisition dans leurs locaux exposée au public jusqu’au jour fixé pour le bornage.

L’exécution de bornage par l’ingénieur géomètre topographe, les titulaires de droits réels et charges foncières se seraient révélés après avoir reçu la convocation du conservateur.

Après avoir rassemblé des observations des personnes concernées, procède au bornage

Un PV est dressé par l’ingénieur faisant connaitre (la date et l’heure de l’opération, les prénoms et noms des assistants, les différents incidents de l’opération et les déclarations des parties, la description des limites et des parties y comprises).

Après l’accomplissement de toutes ces opérations, le CPF (le conservateur de la propriété foncière) fait publier un avis portant les oppositions à l’immatriculation dans un délai de 2 mois à partir de la date de la publication au B.O, cet avis est publié dans un délai de 4 mois qui suivent le bornage définitif de la propriété.

L’absence du requérant et l’inexécution du déroulement de l’opération de bornage vaut « la nullité de la réquisition d’immatriculation ».

3-Les oppositions, l’immatriculation par le CPF et le jugement d’opposition :

L’opposition : contestation élevée par un tiers contre la réquisition d’immatriculation, sur les limites de l’immeuble ou sur l’existence d’un droit réel concurrent et ce, dans un délai de 2 mois à-c de la publication au BO de l’avis de clôture de bornage, selon l’art 25 de la loi 14-07, les oppositions sont faites par voie de déclaration écrite ou orale auprès du CPF ou de l’ingénieur géomètre délégué lors de l’opération de bornage et elles doivent respecter un formalisme précis ainsi que sur les pièces justificatives apportées par les opposants pour appuyer leurs demandes et qui peuvent être  portées à la connaissance des requérants d’immatriculation sur leur demande.

Le conservateur dépose les oppositions formées dans un « registre des oppositions ».

L’immatriculation par le CPF et le jugement d’opposition :

Dans les 3 mois qui suivent l’expiration du délai d’opposition, 2 hypothèses se présentent :

• Si la réquisition d’immatriculation a été déposée en bonne forme et qu’aucune opposition n’a été formulée, le conservateur procède à l’immatriculation (art 30).
• Si l’opposition est formée, le conservateur doit concilier pour régler le litige entre le requérant et l’opposant, dans le cas d’échec de la conciliation, le conservateur doit transmettre le dossier à la chambre d’accusation du TPI du lien de la situation de l’immeuble.

Le président du tribunal désigne un juge rapporteur chargé de mener les investigations nécessaires et faire appel à tout intervenant nécessaire à la procédure pour enfin, présenter l’affaire en audience publique tout en avertissant au préalable les parties au moins 8 jours avant l’audience (l’art 35), le tribunal statue sur l’existence, la nature, la consistance et l’étendue du droit prétendu par les opposants , une fois le jugement ayant acquis la force de la chose jugée, les parties sont renvoyées devant le conservateur pour son application.

En cas d’appel interjeté, le premier président de la cour d’appel saisie nomme un conseiller rapporteur chargé de prendre toutes les dispositions nécessaires et faire intervenir tout acteur nécessaire pour mener une enquête afin de mettre l’affaire en état (art 44).

Le conseiller rapporteur est tenu de prévenir les parties au moins 15J avant la date de l’audience , La cour d’appel statue après que chaque partie se soit exprimée lors des débats, l’arrêt rendu par la cour de cassation est aussi susceptible de pourvoi en cassation dans les délais prévus par le code de la procédure civile.

Tout rejet de réquisition d’immatriculation par le conservateur doit être motivé  et susceptible de recours devant le TPI qui statue à charge d’appel et les arrêts qu’il rend sont susceptibles de pourvoi en cassation.

Toute réquisition ou d’opposition marquée par la mauvaise foi ou bien être abusive et vexatoire, donne lieu contre celui qui l’a formée, à une amende au profit de l’agence nationale de la conservation foncière sans préjudice au droit des parties lésées aux dommages-intérêts.

4- L’immatriculation obligatoire : l’arrêté délimitant la zone d’immatriculation obligatoire doit être publié au BO et affiché dans les locaux de l’autorité locale, la commune, le TPI et la conservation foncière composée de :

• Le représentant de l’autorité locale.
• Le président de la commune concernée ou son représentant.
• Le CPF ou son représentant.
• Chef du service du cadastre ou son représentant.

Les dits membres sont nommés par arrêt du gouverneur lorsque la zone d’immatriculation obligatoire chevauche plus d’une préfecture ou province.

Elle reçoit un dossier de la part de L’agence nationale de la conservation foncière, et elle procède au contrôle du dossier et l’adresser au CPF concerné dans un délai de 2 mois à-c de la date de la réception du dossier, ce dernier doit procéder à l’enrôlement des réquisitions d’immatriculation et au dépôt de l’état et du plan parcellaires au siège de l’autorité locale.

• L’avis de dépôt de l’état et du plan parcellaires soit indiqué :

• La situation de la zone soumise à l’immatriculation obligatoire.

• La date de dépôt.

• Le délai d’opposition.

L’avis doit être affiché jusqu’à expiration du délai d’opposition art 52-12.

5 – Le titre foncier : un document qui garantit, sécurise et protège le droit du propriétaire, le détenteur d’un titre foncier est reconnu comme l’unique et véritable propriétaire du terrain concerné, le TF a un caractère définitif, irrévocable et inattaquable.

La validité de TF est soumise sous certain nombre de conditions (la description détaillée de l’immeuble, le prénom et le nom du propriétaire, son domicile, son état civil, sa nationalité…). Et la mention de la part du copropriétaire en cas d’indivision

Pour la personne morale (l’indication de sa dénomination, sa forme juridique et siège social).

L’accord des copropriétaires est  requis pour changer la dénomination d’un immeuble immatriculé.

La demande de l’indivision est publiée dans le BO dans un délai de 15J, la mention de la demande sera inscrite sur le TF et dans un duplicata de la nouvelle dénomination qui figurera sur les documents prochains.

La division de l’immeuble est procédée au bornage de la part d’un ingénieur géomètre topographe inséré dans le cadastre, cette phase permet de diviser le plan distinct de l’immeuble.

Le TF reste entre les mains du propriétaire et le conservateur procède à inscrire toute mention utile et rectifie le plan en conséquence.

Les fonctions du conservateur :

• La reproduction d’un duplicata conforme au TF.
• La Vérification de la conformité du duplicata au TF.
• La Délivrance un état général ou spécial des mentions inscrites sur le TF et des copies et des documents déposés.

3. Les effets de l’immatriculation et les droits des parties et des tiers :

La purge juridique : la décision du conservateur rend le propriétaire même s’il n’avait aucun droit valable antérieurement et le titre établi en son nom constitue un titre juridique nouveau.

Définitif et inattaquable : il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l’immeuble, au moment de l’immatriculation.

La responsabilité du requérant : rembourser le prix d’achat d’où l’enrichissement à cause d’un immeuble non immatriculé dont l’acquéreur n’a pas déposé en temps utile le titre constatant son acquisition à la conservation foncière (absence du dol).

Existence du dol : la partie lésée peut demander les dommages-intérêts  si l’auteur du dol est en état d’insolvabilité.

La responsabilité du conservateur : peut être poursuivi s’il commet un préjudice en tant que fonctionnaire.

Ne pas insérer l’extrait de la réquisition dans le BO.

L’inobservation des délais de procédure.

Omission d’enrôlement d’une opposition.

L’omission sur ses registres d’une inscription, mention ou pré notation ou radiation régulièrement requise.

L’omission sur les certificats ou duplicata des titres et signés par lui de toute inscription, mention ou radiation portées sur le TF.

Des irrégularités et nullités portées sur le TF sauf les exceptions prévues par l’art 73 de ladite loi.

La commission d’un dol.

4. L’opposition et la phase judiciaire de l’immatriculation :

L’opposition : une contestation élevée par un tiers à l’encontre de la réquisition de l’immatriculation et portant : soit sur l’existence ou  l’étendu du droit prétendu par le requérant, ou sur les limites de la parcelle en cause soit sur l’existence d’un droit réel susceptible de figurer sur le TF à intervenir en suite d’immatriculation.

L’opposition est possible également :

• Prétendre la propriété de l’immeuble.
• Contester l’étendu droit de propriété du requérant, en prétendant un droit sur une proportion déterminée.
• Contester les limites de l’immeuble en cours d’immatriculation.
• Prétendre avoir un droit susceptible de figurer sur le TF à intervenir ensuite de l’immatriculation.

L’opposition : assurer un moyen de protection des droits contestés ou litigieux nécessitant une reconnaissance amiable ou judiciaire et elle entraine la transmission de la réquisition au tribunal compétent pour règlement judiciaire.

Le dépôt : Assurer une certaines publicité aux droits constitués au cours de la procédure d’immatriculation et il confère au requérant le droit de la propriété immobilière après l’immatriculation sur le TF une fois établi.

Les types de l’opposition : selon l’étendue de leur objet :

1. L’opposition totale : leur objet s’applique sur la totalité de l’assiette de la propriété objet de la réquisition d’immatriculation.

2. Les oppositions de droits indivis : l’objet porte uniquement sur une part déterminée.

3. Les oppositions partielles : porte uniquement sur une portion déterminée de la propriété objet de la réquisition d’immatriculation, c.- à-d. sur une ou plusieurs parcelles ou sur une bande longeant totalement o partiellement une ou plusieurs limites.

La parcelle l’objet de l’opposition doit être délimitée :

• Lors du bornage si l’opposition a été formulée au cours de cette opération.
• Moyen d’un bornage complémentaire si l’opposition a été formulée après le bornage.

Selon la forme :

1. La réquisition confirmative : la confirmation de l’opposition déjà formulée par l’enrôlement d’une demande d’immatriculation.

2. L’opposition réciproque : deux requérants ou plus demandent l’immatriculation d’un même immeuble en même temps ou presque, ou l’un après l’autre.

3. Des oppositions réciproques totales : l’assiette de l’immeuble objet respectivement des réquisitions d’immatriculation concernées ainsi que ses limites et son étendu son identiques et se confondent en totalité, les dites réquisitions se font opposition réciproque totale entre elles.

4. Des oppositions réciproques partielles : le chevauchement est partiel (une ou deux parcelles de son assiette).

Selon leur effet :

1. L’opposition répercussive : formulée à l’encontre d’une réquisition faisant elle-même opposition réciproque avec une autre ou plusieurs autres réquisitions d’immatriculation.
2. L’opposition extensive : Lorsque leur portée est étendue en vue d’ajouter à leur objet initial d’autres droits ou d’étendre l’assiette.

Les autorités habilitées à recevoir les oppositions sont :

• Le CPF.
• L’ingénieur géomètre topographe (pendant l’opération du bornage uniquement).
• L’autorité locale dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble concerné.
• Le TPI dans le ressort duquel est situé le dit immeuble.

Le délai légal de l’opposition : (art 23,24 et 27) : un délai de 2 mois qui court à compter de la date de la publication au BO de l’avis de clôture de bornage, si le dernier jour coïncide avec un jour férié, le délai est prorogé jusqu’au prochain jour ouvrable.

L’opposition exceptionnelle : reçue par le conservateur tant que le dossier n’a pas été transmis au secrétariat greffe du TPI.

Reçue par le CPF ou bien par le procureur du roi.

Le CPF : recevoir une opposition tardive dans le cas où il est en train d’accomplir les dernières formalités pour l’envoi du dossier de la réquisition d’immatriculation concernée au TPI compétent et tant que le dossier d’immatriculation foncière n’a pas été transmis.

Le procureur du roi : sa saisine n’est légalement valable que postérieurement à l’envoi du dossier de la réquisition d’immatriculation concernée au secrétariat-greffe du TPI dans le ressort duquel se trouve l’immeuble en question.

Se prononce en matière sur décision à notifier au CPI et au président du tribunal ou de la cour devant le ou laquelle se trouve le dossier concerné.

Le dossier doit être retourné au CPF compétent pour suite à donner afin de le renvoyer au tribunal.

Les formes de l’opposition :

• Orales
• Ecrites (obligatoires pour les oppositions exceptionnelles + le CPF et le procureur du roi pour notifier au requérant et à toute personne intéressée (art 29 al2).

La phase judiciaire de la procédure d’immatriculation foncière est entamée au moyen de 2 voies :

A – La transmission du dossier de la réquisition au tribunal compétent en cas d’existence d’oppositions.

B- Le recours à l’encontre des décisions prises par le CPF  prononçant le refus de l’immatriculation ou considérant la réquisition comme nulle et non avenue.

Le règlement judiciaire des oppositions :

• L’étape du TPI : après l’expiration du délai prévu par l’art 32 et une fois le dossier est mis en état, le CPF le transmet avec les pièces y relatives au secrétariat-greffe du TPI du lieu de la situation de l’immeuble.

Le président du TPI désigne un juge rapporteur chargé de préparer la solution des contestations soulevées à l’occasion de la réquisition d’immatriculation.

L’étape de l’appel : En vertu de l’art 40, dans un délai de 8j, il est notifié par extrait au requérant et à toutes parties, à domicile élu la possibilité d’interjeter un appel dans un délai de 30j (art 134 du code de la procédure civile).

• L’appel est recevable quelque que soit la valeur de l’immatriculation (art 41 de la loi 14-07).

• L’étape de la cassation : l’art 47 prévoit la possibilité de faire un pourvoi en cassation par les parties dans un délai de 2 mois a-c le jour de la notification.

• Il faut noter que le pourvoi en cassation est suspensif en matière d’immatriculation, c’est-à-dire, les arrêts de la cour d’appel ne sont pas exécutés lorsqu’ils font objet de pourvoi en cassation.