التحديد الإداري والتحفيظ العقاري لأملاك الدولة - أراضي الكيش

التحديد الإداري والتحفيظ العقاري لأملاك الدولة - أراضي الكيش

جامعة محمد الخامس-أكدال كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- الرباط ماستر القانون المدني

مقدمة :

تنقسم أملاك الدولة إلى أملاك عامة وأخرى خاصة، وقد كان هناك خلط كبير بينهما، وظل الأمر على هذا الحال إلى حين صدور مجموعة من الظهائر تحدد نوعية وطبيعة الأملاك العامة والخاصة.

بخصوص أملاك الدولة الخاصة، فهي عقارات تملكها الدولة اكتسبتها بطرق مختلفة: كالأراضي التي لا مالك لها، والعقارات التي يتوخى ملاكها دون أن يكون لهم ورثة، والعقارات التي تم إخراجها من الملك العام، العقارات المشتراة والأقسام الزراعية أو المعدة للزراعة خارج حدود المناطق الحضرية المنقولة ملكيتها وإلى الدولة بظهير 1969، أو مارس 1973، أو التي تنتقل إليها من الأراضي المحبسة وفق لظهير 25 يوليوز 1969، أو من الأملاك المسترجعة وفقا لظهير 26 سبتمبر 1963.

ومبدئيا فإن الدولة تتصرف في حق ملكيتها تصرفا تاما، شأنها في ذلك شأن الشخص الطبيعي، غير أن الطبيعة القانونية الخاصة للدولة كونها شخصا معنويا يمثل المجتمع ويعمل لخدمة المصلحة العامة، فرضت أن تكون تصرفاتها مقيدة بقوانين وأنظمة خاصة بها، ومن طرف أجهزة تابعة للدولة، وفي هذه الحالة فالجهاز هو إدارة أملاك الدولة الخاصة.

وكمثال عن هذه الأنظمة 29 دجنبر 1972 المتعلق بتقسيم أملاك الدولة الخاصة الزراعية إلى حصص وتوزيعها بين الفلاحين بامتيازات خاصة تسجيلها في السجلات العقارية بمجرد طلب وزير الزراعة والإصلاح الزراعي آنذاك، دون دفع نفقات التسجيل وخزينة الطابع.

أما فيما يخص أملاك الدولة العمومية فقد تم تعدادها بمقتضى فاتح يوليوز 1994 والمغير والمتمم بظهير 8 نونبر 1916.

المطلب الأول : التحديد الإداري

حدد ظهير 20 أكتوبر 1959 النطاق المكاني لتحديد وتحفيظ أملاك الدولة الخاصة إلى منطقة طنجة ومنطقة الحماية الإسبانية، كما أن ظهير 6 فبراير 1963 وسع النطاق المكاني لأنظمة التحفيظ العقاري إلى كافة المناطق غير المفتوحة للتحفيظ، وترك هذا الأخير اختياريا، بناء على طلب تحفيظ يتقدم به رئيس مصلحة أملاك الدولة الخاصة أو رؤساء دوائرها.

ويمكن لإدارة أملاك الدولة طلب التحفيظ مباشرة وفقا للقواعد العامة للتحفيظ العقاري بما في ذلك تقدمها كمتعرضة في حالة إذا تقدم الأفراد بمطلب تحفيظ، أو سلوك مسطرة خاصة للتحديد الإداري ثم طلب التحفيظ طبقا لما نص عليه ظهير ثالث يناير 1916 وظهير 24 ماي 1022.

فمن يطلب هذا التحديد ومن يقرره :

إن الجهة المخول لها طلب التحديد الإداري هو الجهاز المعني بالأمر، مصلحة المياه والغابات أو إدارة الأملاك.

ويجب أن يعزز العقار المطلوب تحديده بقرائن تدل على أنه في ملكية الدولة الخاصة تفاديا للمصاريف في حالة ثبوت حق المنخرطين في ملكية الدولة الخاصة تفاديا للمصاريف في حالة ثبوت حق المنخرطين بقرار وزيري.

ويتم تحديد تاريخ افتتاح أعمال التحديد بالنسبة لكل عقار، بناء على طلب الجهة المعنية على أن يكون هذا الطلب متضمنا اسم العقار وموقعه وحدوده وأسماء المجاورين وأراضي الغير المتداخلة معه حقوق الاستعمال أو غير ذلك من الحقوق التي قد يبدو مثقلا بها ويترتب على هذا القرار الوزيري أثران قانونيان هامان :

الفقرة الأولى : آثار القرار الوزاري

 الأول : هو أنه ابتداء من تاريخ صدور القرار الوزيري وحتى تاريخ تصديق عملية التحديدL'homologation de l'opération de délimitation ، ودون الحصول على شهادة بعدم التعرض من الإدارة المعنية فإن كل العقود الناقلة للملكية أو لحق الانتفاع على أي أرض داخلة في نطاق عملية التحديد تعتبر باطلة حتى بالنسبة لأطرافها.

الثاني: أنه خلال المدة المذكورة، لا يمكن تقديم طلب تحفيظ أي أرض داخلة في نطاق التحديد، إذا لم يكن من قبل المتعرض على التحديد الإداري وطبقا لنظام التحديد.

تكوين اللجنة المكلفة بأعمال التحديد:

تتكون هذه اللجنة من ممثل عن السلطة الإدارية للمراقبة ومن موظف كبير من مصلحة المياه والغابات إذا تعلق الأمر بغابات ومن مراقب من أملاك الدولة في باقي العقارات، ومن القائد مرفوقا بشيوخ قبيلته إن اقتضى الأمر ومن اثنين من العدول.

عمليات الإشهار والإعلان:

يجب نشر القرار الوزاري وخلاصة مطلب التحديد قبل إجراء التحديد بشهر واحد في الجريدة الرسمية، والإعلان عنهما بطريقة التبريح في القرى والأسواق التابعة للقيادة وكذلك تعليقها في المحكمة ومقر القيادة والمحافظة العقارية ودائرة المياه والغابات أو إدارة الأملاك حسب الأحوال.

الفقرة الثانية: عمليات التحديد:

 في المكان واليوم والساعة المحددين في خلاصة مطلب التحفيظ، تنتقل اللجنة إلى عين المكان وتباشر الوقوف على الحدود وإجراء التحديد Le bornage واستدعاء وكيل من له علاقة لكي يحضروا العملية.

يتم تقديم التعرضات سواء منها ما يتعلق بالحدود وما يتعلق بحقوق مدعى بشأنها على نفس العقار إلى اللجنة والتي تحرر محضرا بذلك تودعه إلى سلطة المراقبة الإدارية مرفوقا بتصميم تخطيطي للعقار.

ويتم نشر هذا الإيداع في الجريدة الرسمية والإعلان عنه بكافة الأساليب الخاصة بذلك.

المطلب الثاني: مسطرة التحفيظ:

الفقرة الأولى: التعرضات

إضافة إلى التعرضات التي تلقتها لجنة التحديد، يجوز تقديمها إلى سلطة المراقبة الإدارية خلال ثلاثة شهور وتبدأ من تاريخ نشر وإيداع محضر التحديد في الجريدة الرسمية ويملي أن تقدم هذه التعرضات كتابيا وشفاهيا إذ تقوم السلطة المختصة بتحرير محضر خاص بها وتعتبر هذه التعرضات من ملاحق محضر التحديد.

بعد انقضاء أجل ثلاث شهور لا يمكن تقديم أي اعتراض.

كما يجب على كل متعرض أن يقدم مطلبا للتحفيظ باسمه داخل آجل ثلاث شهور أخرى تبدأ بعد نهاية الأجل الأول إلى محافظة الأملاك العقارية مع دفع المصاريف وبالشكليات المنصوص عليها في نظام التحفيظ العقاري تحت طائلة سقوط حقه، إلا ما تكون الإدارة قد اعترت له خلال نفس الأجل بتعديل يجري على التحديد السابق.

وأما إذا تقدم داخل الأجل بمطلب التحفيظ كما يجب فيصبح النزاع قائما بين محضر التحديد وبين مطلب التحفيظ ويكزن للمتعرض في هذه المرحلة دور المدعي بالاستحقاق.

الفقرة الثانية: تحفيظ عقار من أملاك الدولة بعد التحديد الإداري:

 لا تغني عملية التحديد الإداري الدولة عن تحفيظ العقار باسمها والحصول على رسم تملك به، بالرغم من أن القرار الوزاري الذي يصدق عمليات التحديد يحدد الملكية للدولة ( قرار محكمة الرباط بتاريخ 17 يونيو 1922 منشور بمجلة المحاكم المغربية بتاريخ 23 فبراير 1922).

عند انتهاء آجال التعرض وتقديم مطلب التحفيظ من طرف المتعرض يودع محضر اللجنة مع نسخ من المطالب المقدمة في حالة وجودها إلى السلطة العليا المكلفة بالمصادقة على محضر التحديد.

وبما أن هذه الأخيرة تعطي للمحضر صفة نهائية لا يمكن الطعن فيها لذلك وجب عدم تصديق المحضر قبل وصول شهادة من محافظ الأملاك العقارية تتضمن ما يلي:

• ولم يقع أي تحفيظ لاحق لأي قطعة تقع داخل العقار الذي سوف يصادق على تحديده.
• وأن أي مطلب تحفيظ اعتراضي لم يقدم خلال الأجل القانوني.

وبهذا يجري التصديق على محضر التحديد بمقتضى قرار وزاري غير قابل للطعن ويحدد هذا الأخير مشتملات العقار ووضعيته القانونية.

وفي حالة عدم تقديم نعرض على التحديد الإداري لعقار من أملاك الدولة فإن إعادة سلوك مسطرة التحفيظ العقاري يبقى عملا دون جدوى لكون عمليات الإشهار والإعلان قد تم استيفاؤها سابقا.

ولذلك فإن تحفيظ العقار الذي تم تصديق محضر تحيده يتم بقوة القانون بمجرد أن تقدم الدولة طلبا بعد تحقق بسيط من التحديد Bornage ومن التصميم التخطيطي للعقار.

وتجدر الإشارة إلى أن جميع النصوص التشريعية أو التنظيمية النافذة أو التي ستصدر فيما بعد والتي تتعلق بالمحافظة على أملاك الدولة وإدارتها تطبق على العقارات الخاضعة لنظام التحديد وحتى على الأقسام المتنازع بشأنها من تلك العقارات حتى نهاية النزاع.

تحديد وتحفيظ أملاك الدولة العامة

مقدمة:

كما سبق الذكر فإن أملاك الدولة العامة هي المستعملة من طرف كافة الناس أو من أجل المصلحة العامة بتدخل من الدولة أو بدونه

ولقد تم تعدادها وتنظيمها في ظهير فاتح يوليوز 1914 المعدل بظهير 8/11/1919 ( موجود ضمن الملاحق) وظهير 1/8/1925 المتعلق بالأملاك العمومية المائية.

وتجدر الإشارة إلى أن تعداد الأملاك لم يأتي على سبيل الحصر، حيث أن كل ما لا يملكن تملكه بصفة شخصية يدخل في نطاق الأملاك العمومية، كما أن من مميزات هذه الأخيرة أنها لا تقبل التفويت والحجز ولا يسري عليها التقادم.

حالات خاصة:

• لا يمكن المساس بحقوق الملكية والانتفاع والاستعمال المكتسبة على الأملاك العامة قبل نشر ظهير فاتح يوليوز 1914 إلى عن طريق الاستهلاك بعد تأكد الإدارة أو القضاء من وجودها.
• يمكن إخراج بعد الأملاك من نطاق العمومية لتصبح أملاكا خاصة للدولة إذا ما تبين أنها لا تصلح للمنفعة العامة بقرار من الوزير الأول بناء على اقتراح من الجهة الوصية على الأملاك العامة.
• يمكن للدولة منح امتيازات للخواص على أملاكها العامة تحديد وتحفيظ الأملاك العامة:

المطلب الأول: تحديد وتحفيظ الأملاك العامة

يتم تعيين حدود الأملاك العمومية إن اقتضت الحاجة بناء على قرار وزيري يصدر بعد بحث عمومي بطلب من الوزارة الوصية وتقبل كل المطالب المسندة على حقوق التملك أو التصرف في خلال ستة أشهر ابتداء من نشر قرار التحديد وذلك إذا كانت هذه الحقوق سابقة على هذا القرار ومؤبدة ويتخذ كناش لا تدون فيه إلا حقوق التملك أو التصرف السالفة الذكر ( الملكية، الانتفاع، الاستعمال) التي قبلت الإدارة صحتها في خلال المهلة المذكورة وتدون فيه أيضا الحقوق التي أعلم بها أصحابها في الوقت المناسب والتي اعترفت الإدارة بها فيما بعد ومن ادعى بأن تحديد الملك غير صحيح فيقبل مطلبه في خلال المهلة المذكورة وتعد هذه القواعد المستمدة من ظهير فاتح يوليوز 1914 بمثابة قواعد ملحقة للتشريع العقاري سواء ظهير 1913 أو 1915 أو غيرهما.

وبالنسبة لحق الدولة في تحفيز أملاكها العامة لمصلحتها أو لمصلحة الجماعات المحلية. زد على ذلك فإن تحفيظ الملك الخاص باسم الغير لا يمنع الدولة من التمسك بحقوقها على الأملاك المعتبرة عمومية سواء تعلق الأمر بجزء من الملك أو كله.

وفي هذا خروج عن قاعدة تطهير العقار المحفظ ويبقى الرسم العقاري نافذا إلى أن يتم إثبات العكس من طرف الدولة

ويعتمد في هذه المسألة على الاجتهاد القضائي ونذكر بعض القواعد الاجتهادية في التالي:

• حقوق الأملاك العامة لا تنتهك بالتحفيظ العقاري لتمتعها بميزة عدة القابلية للتفويت ولعدم سريان التقادم عليها، ويستمر وجودها بالرغم من تغير النظام العقاري.
• رسم الملكية ليس محصنا من التعرض عليه من قبل إدارة الأملاك العامة.
• لا يزيل البناء فوق أملاك الدولة العامة صفة العمومية عليها ويمكن إزالتها من الملك الخاص إذا تم إثبات ذلك.
• الطريق غير المدمجة في الأملاك العامة الجماعية والمفتوحة في ملكية خاصة تعتبر كأنها غير موجودة إذ لم تكن مسجلة في الرسم العقاري للملكية الخاصة.

المطلب الثاني:المياه الواقعة ضمن أملاك الدولة العامة:

تعتبر المياه من أملاك الدولة العامة وهذه قرينة قانونية بسيطة يمكن إثبات عكسها من طرف من يدعي تملكها وبالتالي ينفي عنها صفة الملك العام.

ويمكن أن يكون هذا الادعاء على نفي صفة العمومية أو منحصرا في حقوق مكتسبة خاصة على المياه العامة، وفي كونها عقار أم لا، تبعا لكونها محفظة في السجلات العقارية أم لا.

وتجدر الإشارة إلى أن تحفيظ هذه الحقوق Droit privatifs de l'eau  أو تسجيلها ليس لهما الأثر الإنشائي وإنما يتم الاعتراف بوجودها بعد سلوك المسطرة الإدارية السالفة الذكر أو عن طريق القضاء.

بعد الاعتراف بهذه الحقوق وتسجيلها في الصحائف العقارية تصبح ذات طبيعة عقارية.

المطلب الثالث: تحفيظ وتسجيل العقارات المستهلكة

يتم الاستهلاك للمنفعة العامة بعد إعلانها وذلك من طرف القضاء وهذا الحق تتمتع به الدولة ومؤسساتها أو بعد امتياز ممنوح للخواص في هذا الشأن. ويتم الإعلام عن المنفعة العامة بمرسوم أو قرار ينشر في الجريدة الرسمية ولا يمكن أن يطال الاستهلاك المساجد والكنائس والمقابر إضافة إلى أملاك الدولة العامة والمنشآت العسكرية.

وإذا كان العقار المراد استهلاكه محفظا فيجب تسجيل مشروع نزع الملكية في الصك العقاري مع ذكر أصحاب الحقوق العينية والذي سيجري استدعائهم لبحث مقابل الاستهلاك.

ويحق للجهة المقبلة على الاستهلاك طلب تقييد احتياطي أما إذا كان العقار غير محفظا فإن جميع التصرفات الواقعة أثناء مرحلة الاستهلاك لا تعتبر نافذة في حق الجهة المستهلكة اللهم إذا كانت مؤرخة قبل الاتفاق.

ونظرا لعدم جدوى إعادة مسطرة التحفيظ طالما أن مسطرة نزع الملكية قد طهرت العقار من كل التحملات.

وتودع وثائق الاستهلاك المحددة في الفصل السادس من ظهير 31/8/14 لدى محافظ الملكية العقارية،كما يتم ذلك الإيداع لدى السلطة المحلية.

لكن يجب التمييز في هذا الخصوص بين ثلاث حالات:

الحالة الأولى: يمكن اتخاذ القرار بشأن تحفيظ العقارات المستهلكة بمقتضى حكم قضائي أو اتفاق-  بمجرد طلب من الدولة أو الجماعات المحلية بعد إتمام مسطرة الاستهلاك وذلك بمراجعة بسيطة للتحديد ووضع الخريطة.

الحالة الثانية: إذا كان التحفي مطلوبا من طرف مؤسسة عمومية أو شركة أو ممن تخلت لهم الدولة عن حقها، فيجب نشر المطلب في الجريدة الرسمية مدة أربعة شهور كإتاحة الفرصة لأصحاب الحقوق لكي يعترضوا أو يقدموا بمطالبهم بشأن الحقوق العينية الأخرى التي يمكن أن يكونوا نوافذ اكتسبوها بعد نزع الملكية.

الحالة الثالثة: إذا تم نزع الملكية أثناء مرحلة التحفيز العقاري، فإن الجهة المستهلكة لا يمكنها إلا أن تتدخل طبقا للفصل 84 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بنظام التحفيظ العقاري وذلك من أجل حماية حقوقها وتقييد مركبتها في سجل التعرضات.

وفي حالة رفض تحفي العقار فإن إيداع الوثائق يعتبر بذاته مطلب التحفيز العقار إذا لم يشأ الطرف المستهلك أن يقدم مطلب من جديد بجميع شكلياته.

 أرض الكيش:

هي أرض فلاحية أو قابلة للفلاحة تخلى عنها السلاطين والملوك لقبائل معينة ساهمت في الحفاظ على النظام وحماية حدود الدولة.

هذا الامتياز أسفر عن صدور ظهير يمنح الانتفاع المؤبد بعقارات في ملك الدولة على وجه الشياع بين أفراد القبائل والعشائر.

وتخضع أراضي الكيش لأحكام:

القرار الوزاري المؤرخ في فاتح نونبر 1912 والذي يحدد بين الأراضي غير القابلة للتفويت الأراضي التي وضع فيها المخزن قبائل الكيش.

ظهير 7 يوليوز 1914 المتعلق بتنظيم انتقال الملكية غير المحفظة.

ظهير ثالث يناير 1916 المتعلق بالتحديد الإداري لأملاك الدولة.

خصائصها:

تتمتع أراضي الكيش بوضعية مزدوجة:

الأولى: كونها تدخل في إطار أملاك الدولة.

والثانية: أنها في عداد أراضي الجموع؟

مما جعل جهازين إداريين يتجاذبان الاختصاصات بشأنها. وهما مديرية الشؤون القروية التابعة لوزارة الداخلية ومديرية الأملاك المخزنية التابعة لوزارة المالية.

وكنتيجة لهذه الإزدواجية والتشابه مع النظام الجماعي، فإن أراضي الكيش غير قابلة للتفويت والحجز والتقادم ويمكن أن تكون موضوع نزع الملكية من أجل المنفعة العامة.

كما أن قطع أراضي الكيش لا تورث، بل فقط الحق فسي المشاعة الذي ينتقل إلى الراشدين من الذكور.

ومع ذلك ومع التطور الديمغرافي وخلق جيش دائم، استقرت قبائل الكيش وبدأ يتصرف المنتفعون كما لو كانوا ملاكا.

وبالتالي فهناك العديد من القطع التي فوتت لبعض الأفراد وتم تحفيظها من طرفهم كما حدث بالنسبة لبعض أراضي الكيش بالأوداية بضاحية الرباط حيث سجلت ملكيتهم لأراضي بعد نزاع طويل في المحاكم. 

لائحة المراجع

• الدكتور محمد مهدي الجم :  التحفيظ العقاري في المغرب. دار الغرب للتأليف والترجمة والنشر 1979.
• Paul Decroux : droit foncier marocain. Editions la porte
• الدكتور محمد خيري : حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب، دار النشر، المعرفة.
• ظهير فاتح يوليوز 1914.
• ظهير 7 يناير 1916.
• ظهير 8 نونبر 1919.
• الموقع الإلكتروني للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية: www.ancfcc.gov.ma.

لائحـة المراجع

• سعيد الدغيمر: معلومات أساسية حول نظام التحفيظ  العقاري، محاضرات مطبوعة ألقيت على طلبة السنة الرابعة من الإجازة برسم سنة 2005- 2006.

• محمد ابن معجوز: الحقوق العينية في الفقه المالكي والتقنين المغربي، طبعة 1999.

• محمد  خيري: حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب، دار النشر ، المعرفة 2001.

• مأمون الكزبري: التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء  التشريع المغربي، الجزء الأول، 1987.

• أحمد ادريوش: أصول نظام التحفيظ العقاري، بحث في مصا دره المادية والرسمية وفي توجيه  الفقهاء لنظر المشرع الإسلامي عليه، منشورات سلسلة المعرفة القانونية ، 2003.

• محمد ابن الحاج السلمي: التقييد الاحتياطي في التشريع العقاري، دار القلم للطباعة والنشر، 2002.

• Paul DECRAUX : Droit foncier marocain, édition Rapporte  1977.