les status foncier au maroc
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Le foncier au Maroc : Outil de développement économique
Première partie
Le foncier joue un rôle prépondérant dans l'activité économique.
Il est modelé en fonction des options idéologiques et politiques du pays, organisé de façon à répondre aux exigences de chaque système économique et aux aspirations de chaque société.
Le droit des biens est dominé par la notion de propriété qui est la prérogative essentielle qu'une personne peut avoir sur une chose.
En effet, la possession immobilière est perçue comme une assurance de premier ordre, un facteur d'estime sociale et un investissement sans risque.
Alors, comment se présente le régime de la propriété foncière au Maroc?
La législation foncière marocaine présente la caractéristique d'être double. Cette dualité est due à la coexistence d'un droit traditionnel régi par les principes du droit musulman et coutumes locales. Le droit traditionnel régi par les principes du droit musulman et coutumes locales. Le droit de propriété est fondé dans ce cas, sur la possession paisible publique (10 ans ou 40 ans) et sur la prescription acquisitive au-delà de la durée précitée. Le second régime est celui du droit d'immatriculation foncière (dit moderne) qui a été introduit au Maroc en 1913.
Il dérive de l'Acte Torrens mis au point en Australie en 1858, ayant pour but de définir et de garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les servitudes s'y rapportant. L'immatriculation d'un immeuble le soustrait aux règles du droit musulman et le soumet aux dispositions du Dahir de 1915, dit Code foncier. Cette immatriculation présente toutefois, le caractère d'être facultative ce qui entrave sa généralisation.
En effet, ces deux régimes sont parallèles et jouent des rôles complémentaires. Ils seront traités amplement dans le premier chapitre.
Quels sont les statuts fonciers existants au Maroc?
Le foncier se caractérise également par l'existence de nombreux statuts fonciers, notamment:
-Le Melk qui signifie que la propriété est privée et de type individuel à une ou plusieurs personnes;
-Le Guich qui est un phénomène très ancien au Maroc. Pour s'assurer des contingents fidèles, les sultans avaient réparti les plupart des terres entourant les grandes villes du Maroc entre un certain nombre de tribus dites guichs, par altération du terme « djich » (troupe armée) ;
-Le Habous est une institution de droit musulman qui se présente sous la forme d'un bien qu'un donateur peut destiner au service d'une œuvre religieuse charitable, humanitaire, sociale, voire même d'esthétique publique;
-Le domaine privé et public de l'État; le collectif ...
Reproduction partielle de l'article publié par le Cabinet Masnaoui dans le bulletin d'information périodique ( BIP N° 745, Juillet / Août 2005) édité par Editinfo Société d'Édition et d'Ingenierie de la formation
Les terres collectives et guich sous leurs formes actuelles, sont considérées sur la base d'hypothèses, comme des obstacles majeurs au développement agricole, car elles n'offrent pas les conditions de sécurité et de stabilité nécessaires à l'intensification agricole et à l'investissement privé. Tout ceci fera l'objet d'une étude au deuxième et troisième chapitre.
1. les régimes fonciers et leurs caractéristiques
Le régime foncier au Maroc se caractérise par sa dualité. En fait, les immeubles non immatriculés, constituant une part importante de la réserve foncière, sont régis par des prescriptions et des règles de droit musulman non codifiées et ne pouvant procurer à leurs titulaires qu'une utilité restreinte.
Les immeubles immatriculés sont régis par le régime de l'immatriculation foncière. Ce régime, moderne et plus sécurisé, demeure relativement restreint.
Par ailleurs, les deux régimes peuvent se concilier. Le Dahir organique sur l'immatriculation foncière permet aux dispositions du droit musulman qui ne sont contraires ni aux règles édictées, ni au statut personnel ou successoral des titulaires de droits réels, de s'appliquer aux immeubles immatriculés et aux droits qui s'y rapportent.
A - Le régime traditionnel
Le régime traditionnel régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirées du droit musulman et les coutumes locales selon lesquelles les droits sont consacrés et authentifiés par des actes adoulaires. Le droit de propriété est fondé en cas d'existence de documents écrits probants sur:
-La possession paisible, à titre de propriété, permanente (d'une durée supérieure à 10 ans quand elle est invoquée à l'encontre de tiers et à 40 ans quand elle est invoquée à l'encontre des parents).
-L'acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée.
Par ailleurs, les immeubles soumis au droit traditionnel sont caractérisés par:
-L'absence de publicité des droits prétendus;
-La méconnaissance par les tiers (et parfois par les ayants droits) de l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs véritables détenteurs;
- L'insécurité des transactions, car le droit prétendu subsiste jusqu'à preuve du contraire;
-La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine;
-La multitude des litiges entre les riverains et d'autres prétendants, constituant ainsi plus de 50% des affaires devant les tribunaux.
L'absence totale de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs rend le secteur traditionnel d'une opacité impropre à la circulation des biens, à l'investissement et à la modernisation.
À cet effet, le législateur marocain sur la constitution d'un référentiel des droits réels inspiré des principes et règles du droit musulman et qui devrait régir les propriétés non immatriculées. Ce régime est dans les circuits d'approbation du Secrétariat Général du Gouvernement. Ainsi, le Conservateur Général, en tant qu'instance participante à l'enrichissement de la législation foncière, a été consulté afin de veiller à l'harmonisation des régimes fonciers amenés à coexister dans le futur.
B-l'immatriculation foncière
Le régime de l'immatriculation foncière, qui a été instauré à partir de 1913, est caractérisé par la publicité et la force probante des inscriptions au livre foncier.
Cette immatriculation consiste à inscrire sur les livres fonciers, suite à une procédure spéciales de purge, chaque immeuble nettement délimité sur le terrain, sous un nom et un numéro d'ordre unique, avec les déterminations topographiques et juridiques propres et à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire et des autres ayants droits.
Ainsi, la décision d'immatriculation est l'aboutissement d'un processus long de reconnaissance du droit de propriété à un particulier ou à ses successeurs légaux ou conventionnels sur un immeuble donné.
Ainsi, les objectifs de l'instauration de ce régime d'immatriculation sont:
-L'identification des immeubles et des droits immobiliers y rattachés;
-L'amélioration des structures foncières, notamment dans le domaine rural (remembrement, aménagement hydroagricole, ... )
-La stimulation des transactions sur le marché immobilier;
-La mobilisation des fonds bancaires pour le financement de l'immobilier;
-La maîtrise de l'urbanisation (expropriation, lotissement, morcellement, aménagement urbain ... ) ;
-La détermination précise de l'assiette fiscale;
-La conception et la mise à disposition des nappes cadastrales et des documents topographiques.
Ce régime présente les caractéristiques suivantes:
-II est fondé sur un système de publicité absolue de tous les droits immobiliers et de leurs modifications;
-II a un effet de purge qui donne à la pro¬priété un point de départ et l'annule de tous les droits réels et charges foncières antérieurs à l'immatriculation et non révélés en temps opportun;
-La décision d'immatriculation prononcée par le Conservateur donne lieu à un titre foncier définitif et inattaquable. A ce propos, il faut différencier l'immatriculation foncière de l'établissement d'un titre foncier, ce dernier pouvant être attaquable.
-Chaque immeuble est individualisé par un nom, et un numéro propre. Les limites de la propriété deviennent nettement déterminées sur les livres fonciers qui comportent l'inscription de tous les droits réels affectant l'immeuble. Ainsi, le titre foncier constitue pratiquement l'état civil de la propriété;
-Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis-à-vis des tiers et auprès des tribunaux.
-Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment inscrite, ce qui écarte toute usurpation ou prescription. Il ne peut pas y avoir de rupture dans la chaîne des inscriptions.
-Les actes à inscrire sur les livres fonciers sont assujettis à un contrôle préalable de régularité par le Conservateur sous sa propre responsabilité.
-Enfin, ce régime est caractérisé par la mobilisation de la propriété foncière. Cette mobilisation assure la transmission rapide des immeubles et facilite la constitution des gages immobiliers.
Deuxième partie
2-Les statuts fonciers et les droits y afférents
L'espace foncier au Maroc se caractérise également par une pluralité de statuts juridiques de la terre qui se sont constitués tout au long de l'Histoire du pays et dont certains ne procurent pas la stabilité et les garanties nécessaires pour entreprendre des investissements sur le long terme. Nous allons présenter ci-dessous, les différents statuts fonciers existants.
Le Melk
a-Définition
Le Melk, qui équivaut à la possession, est une propriété privée qui peut appartenir à titre individuel à une ou plusieurs personnes. C est le régime foncier le plus répandu en matière de propriété foncière. Il est cependant, confronté aux problèmes de morcellement, de l'indivision et à des insuffisances du système traditionnel d'établissement des actes constitutifs du droit de propriété.
Le Melk est régi par les textes réglementaires suivants:
- Le Dahir organique du 12-08-1913 relatif à l'immatriculation des immeubles;
- Le Dahir 1-06-1915 fixant les dispositions transitoires pour l'application du Dahir du 1 2 -08-1 91 3 ;
- Le Dahir du 02-06-1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés;
- L'Arrêté viziriel du 03-06-1915 édictant les détails d'application du régime foncier de l'immatriculation
- L'Arrêté viziriel du 04-06-1915 réglementant le Service de la Conservation de la propriété foncière;
- Le Dahir du 29-12-1953, fixant le rôle du Conservateur Général de la propriété foncière.
b-Caractéristiques
Le Melk est aliénable, prescriptible et saisissable. Cette prescription ne joue pas à l'encontre des immeubles immatriculés. Il peut également faire l'objet de l'expropriation pour utilité publique et peut être soumis à l'immatriculation foncière obligatoire ou facultative.
Ce droit de propriété est garanti par la constitution. Le propriétaire dispose donc, de la faculté de jouir des différents attributs que lui confère ce droit. Toutefois, cette faculté peut être restreinte, notamment dans les cas suivants :
-L'expropriation pour cause d'utilité publique et l'occupation temporaire;
-La suspension provisoire de la faculté de vendre pendant une certaine période, ainsi que l'immatriculation obligatoire des propriétés situées dans les secteurs de remembrement;
-Le prélèvement d'office sur les propriétés en cours de remembrement homologués;
-L'interdiction de lotir, de morceler, de construire ou de démolir sans autorisation administrative préalable;
-L'interdiction de dépôts de réquisitions d'immatriculation et de transactions immobilières dans le périmètre soumis à la délimitation.
Les immeubles domaniaux
Les immeubles domaniaux englobent principalement le Domaine Public de l'État, le Domaine Privé de l'État, le domaine forestier et le domaine maritime.
Le Domaine Public de l'État
a-Définition
Le Domaine Public de l'État comprend toutes les parties du territoire, tous les ouvrages et tous les biens immobiliers naturels (rivage de mer, zones désertiques, eau sous toutes ses formes) ou artificiels (voies de communication, canaux, ports ...), qui ne peuvent faire l'objet d'une appartenance privée et dont l'usage est public.
Ce domaine Public de l'État est régi par:
-Le Dahir du 01-07-1914 sur le Domaine Public de l'État.
-Le Dahir du 01-08-1925 relatif aux usages d'eau.
-Le Dahir du 30-11-1983 sur l'occupation temporaire de certaines de ces parcelles.
b-Caractéristiques
Le Domaine Public de l'État est inaliénable, imprescriptible, insaisissable et non soumis à l'expropriation pour utilité publique. Il peut être occupé temporairement, délimité administrativement et déclassé en Domaine Privé selon la procédure réglementaire d'usage.
Il contient principalement les composantes suivantes:
-Le rivage de mer jusqu'à la limite des plus hautes marées, ainsi qu'une zone de six mètres mesurée à partir de cette limite
-Les rades, ports, havres et leurs dépendances;
-Les phares, fanaux, balises et généralement tous les ouvrages destinés à l'éclairage et au balisage des côtes et leurs dépendances;
-Toutes les nappes d'eau, qu'elles soient superficielles ou souterraines, les cours d'eau et les sources de toute nature;
-Les lacs, étangs, lagunes, salants et marais de toute espèce. Sont considérés comme rentrant dans cette catégorie, les parcelles qui, sans être couvertes d'une façon permanente par les eaux, ne sont pas susceptibles en année ordinaire d'utilisation agricole (merjas, etc.)
-Les puits artésiens jaillissants; les puits et abreuvoirs publics;
-Les canaux de navigation, d'irrigation ou de dessèchement exécutés comme travaux publics;
-Les digues, barrages, aqueducs, canalisations et autres ouvrages exécutés comme travaux publics en vue de la défense des terres contre les eaux, de l'alimentation des centres urbains ou de l'utilisation des forces hydrauliques;
-Les routes, rues, chemins et pistes, les chemins de fer ou tramways, les ponts et généralement les voies de communication de toute nature à l'usage public;
- Les lignes télégraphiques et téléphoniques, les pylônes de la télégraphie sans fil;
-Tous les ouvrages de défense et de fortification des places de guerre ou des postes militaires et l leurs dépendances.
-Le lit des cours d'eau permanents et non permanents ainsi que leurs sources;
-Les berges jusqu'au niveau atteint par les eaux avant le débordement et en outre, dans les parties des cours d'eau soumises à l'influence des marées, toutes les surfaces couvertes par les marées de coefficient 120 ;
-Les francs-bords.
Le Domaine Privé de l'État
a-Définition
Le Domaine Privé de l'État est constitué de tous les biens que possèdent les collectivités publiques et qui ne sont ni affectés à l'usage direct du public ni à un service public. On y trouve ainsi des biens désaffectés ou qui n'ont pas reçu d'affectation, telles que les terres de colonisation récupérées par l'État depuis 1963, les terres désertes et incultes, les biens vacants et sans maître, les bâtiments de l'administration qui n'ont pas reçu d'aménagement spécial, ... etc.
La consistance du Domaine Privé de l'État est déterminée par une procédure administrative unilatérale organisée par le Dahir du 03-01-1916 sur la délimitation du domaine de l'État.
Le Domaine Privé de l'État provient de sources diverses:
-acquisition amiable;
-expropriation : confiscation, nationalisation, utilité publique ... ;
- déclassement du Domaine Public;
-successions vacantes.
b-Caractéristiques
Le Domaine Privé de l'État est insaisissable du moment que l'État est supposé être toujours solvable.
Il est non expropriable, car il semble aberrant que l'État s'exproprie lui-même, et aliénable sous certaines conditions qu'il convient de citer comme suit:
-Dans l'urbain: l'autorisation de vendre st donnée par arrêté du ministre des Finances ou par décret du Premier ministre selon que la valeur de l'immeuble est inférieure ou supérieure à 250.000 DH.
Par ailleurs, la location du Domaine Privé de l'État (DPE) est autorisée par le Wali pour de la réalisation d'investissements inférieurs à 200 millions DH.
-En milieu rural, l'application du Dahir du 29-12-1972 sur le réforme agraire a introduit les notions de terres susceptibles d'être loties ou non loties, et de terres nécessaires à un besoin d'intérêt général.
En conséquence, depuis 1972, les terres du DPE situées en zone rurale ne peuvent être cédées qu'aux attributaires de lots de la réforme agraire ou aux investisseurs sur attestation de vocation non agricole délivrée par le ministre de l'Agriculture ou selon la Circulaire 4/180 du 15-05-1975 qui interprète à contrario l'article 1 du dahir susvisé et autorise la cession de terrains destinés à supporter des projets non agricoles.
Troisième partie
Le domaine forestier
a-Définition
Le domaine forestier relève du Domaine Public de l'État, il comprend les forêts domaniales, les mappes alfatières, les dunes, les maisons forestières et leurs annexes, les plantations et pépinières créées dans les forêts domaniales, les terrains domaniaux reboisés et les terrains acquis en vue de leurs reboisements.
b-Caractéristiques
Le domaine forestier présente les caractéristiques suivantes:
-II est inaliénable sauf déclassement du Domaine Public au Domaine Privé de l'État;
-II est géré par l'autorité gouvernementale chargée des forêts;
-Les biens collectifs soumis au régime forestier ne peuvent être aliénés qu'avec l'autorisation préalable du ministre chargé des forêts;
-Les ressources provenant du domaine forestier compris dans les limites territoriales de la commune, sont versées au budget de la dite commune;
-Le domaine forestier peut être délimité conformément au Dahir du 3-01-1916, comme il peut être immatriculé. La délimitation et l'immatriculation sont gratuites.
Le domaine forestier est régi par les textes suivants:
-Le Dahir du 10-10-1917 sur la conservation et l'exploitation des forêts, tel qu'il a été complété et modifié.
-Le Dahir du 30-09-1976 relatif à l'organisation de la participation des populations au développement de l'économie forestière.
Le domaine maritime
a-Définition
Le Domaine Public maritime, dont la notion juridique remonte à Colbert, est constitué pour l'essentiel du rivage de la mer (donc de la plus grande partie des plages) et du sol et sous-sol de la mer jusqu'à la limite des eaux territoriales. Au Maroc, le Domaine Public maritime ne couvre pourtant pas la mer territoriale. Parmi les usages normaux du Domaine Public maritime entre lesquels l'administration est amenée à arbitrer, on peut citer: l'usage balnéaire pour les plages; l'accueil de cultures marines sur les espaces propices ; l'implantation d'ouvrages portuaires et de sécurité maritime; enfin, le maintien comme espace naturel.
b-Composition
Le Domaine Public maritime naturel englobe : le sol et sous-sol de la mer, compris entre la limite haute du rivage, et la limite, côté large, de la mer territoriale ; les étangs salés en communication naturelle avec la mer; les lais et relais de mer.
Ces éléments sont déterminés par la simple constatation de leur situation par rapport à des phénomènes naturels présents (le rivage de la mer) ou passés (les lais et relais de la mer). Le rivage, comme lais et relais peuvent faire l'objet d'une délimitation côté terre.
Par contre, le domaine maritime artificiel est constitué : des ouvrages portuaires et de leurs dépendances; des ouvrages liés à la navigation (phares, ...).
Ces éléments correspondent plus à la définition jurisprudentielle classique du Domaine Public, à savoir des dépendances appartenant à la collectivité publique, affectées à un service public ou à l'usage du public et aménagées spécialement à cet effet.
3-Les terres collectives
a-Définition
Essentiellement constituées de terres rurales appartenant en pleine propriété et à titre collectif à des groupements de tribus, de fraction ou de douars placés sous la tutelle du ministre de l'Intérieur. Avec l'extension des périmètres urbains, de larges propriétés collectives ont été ouvertes à l'urbanisation et ont ainsi acquis une plus-value et une importance stratégique.
Les terres collectives font l'objet d'un partage en jouissance qui peut être annuel ou pluriannuel avec une périodicité variant de 2 à 10 ans. Ce partage se fait en respect total des coutumes locales, ce qui fait que chaque collectiviste ou ayant droit détient dans l'indivision une quote-part indéterminée et variable.
La gérance des terres collectives est attribuée à une assemblée dite « Jemma » représentée par un ou plusieurs délégués « Naib », la gestion est faite conformément à l'usage local et aux textes prix en la matière.
Les terres collectives sont régies par l'Arrêté viziriel du 01-11-1912 prévoyant l'aliénation des terres collectives est subordonnée à l'autorisation du gouvernement.
Généralement, les terres collectives sont régies essentiellement par le texte fondamental du 27-04-1919, modifié et complété à plusieurs reprises et surtout par le Dahir du 06-02-1937, portant règlement spécial pour la délimitation des terres collectives.
b-Caractéristiques
-Les terres collectives ne s'héritent pas et sont imprescriptibles, insaisissables et inaliénables ;
-Elles peuvent faire l'objet d'une délimitation ou d'une immatriculation foncière conformément à la procédure normale d'immatriculation foncière, et ce, à la demande de la collectivité ou de l'autorité de tutelle. La procédure est payante, sauf si la terre est comprise dans un secteur d'immatriculation en groupe ou de remembrement;
-Le droit de propriété des tribus sur les terres dont elles ont la jouissance à titre collectif ne peut s'exercer que sous tutelle de l'État (assuré par le conseil de tutelle, présidé par le ministre de l'Intérieur et ministre de l'Agriculture).
4-Les immeubles Habous
a-Définition
Les Habous sont des biens immeubles immobilisés par le fondateur musulman et dont la jouissance profite aux catégories de bénéficiaires qu'il désigne.
Les biens Habous sont répartis en :
-Habous public: il s'agit de biens immobilisés au profit de l'État ou d'une collectivité publique, à titre perpétuel. L'État est soit le dévolutaire initial soit final.
Le Habous public est divisé en :
• Habous KOBRA : regroupant les immeubles ha bous situés dans un centre urbain ou à proximité.
• Habous SOGHRA : formule désignant les immeubles habous situés en mi lieur rural éloigné de la ville.
• Habous de ZAOUIA: un habous constitué au profit d'une Zaouia dans un but pieux.
Les habous publics sont gérés par des nadirs nommés, rémunérés et contrôlés par l’administration des habous. Les propriétés ha bous peuvent faire l'objet d'une location ainsi que d'un échange.
Les ha bous privés, appelés aussi habous de famille. Les bénéficiaires sont souvent les descendants du constituant. Les immeubles objet de habous sont gérés directement par les intéressés sans aucun contrôle sérieux de la part de l'administration des habous.
Les immeubles ha bous sont régis par:
-le Dahir du 31-07-1913 sur les ha bous privé;
-le Dahir du 21-07-1913 sur la gestion location du régime habous public;
-le Dahir du 16-12-1957 étendant les textes sur les habous du nord;
-le Dahir du 27-02-1914 sur les droits coutumiers;
-le Dahir du 11-02-1918 sur le contrôle de l'édifice religieux;
-le Dahir du 25-07-1969 sur le transfert à l'état des habous dans les périmètres d'irrigation.
Pour la constitution du habous, il faut respecter les points suivants :
-l'acte constitutif: il faut qu'il soit un acte écrit qui satisfasse les conditions exigées en matière contractuelle et qui reste conforme à l'article 489 du DOC (…). Il doit avoir une date certaine, reçu par deux adouls, enregistré et inscrit sur les livres fonciers pour être opposable aux tiers. Il doit préciser le bien immobilisé ainsi que les bénéficiaires directs, ceux intermédiaires et le dévolutaire final.
-Le constituant : il doit être de religion musulmane, propriétaire du bien à immobiliser, libre, solvable, sain de corps et d'esprit, capable d'en disposer gratuitement.
-Le bénéficiaire : aucune restriction n'existe quant au genre, à la nature, aux origines ou à la religion du bénéficiaire.
b-Caractéristiques
-Le bien habous est inaliénable. Il ne peut être ni cédé ni à titre onéreux ni à titre gratuit. Sauf disposition contraire dans l'acte constitutif, il peut être loué ou échangé.
-Le habous est imprescriptible. La prescription ne peut être invoquée pour les bien habous.
-Le habous est insaisissable. Le créancier ne peut même pas saisir les fruits de l'immeuble constitué en habous.
Quatrième partie
5- Les terres Guichs
a-Définition
Les terres guichs sont des terres que les Sultans ont concédé dans le passé à certaines tribus ayant participé au maintien de l'ordre et à la protection des frontières du pays. Cette concession a donné lieu à un Dahir accordant la jouissance perpétuelle sur des immeubles appartenant à l'Etat.
Les terres guichs étaient réparties entre les membres du guich. Suivant l'usage et les pratiques locales, la superficie de la parcelle individuelle attribuée variait entre 3,5 et 25 ha, le lot moyen est de 7 ha.
Les terres guichs sont régies par:
- La circulaire du grand Vizir du01-11-1912 qui cite parmi les terres inaliénables celles où le makhzen a installé des tribus guichs ; - Le Dahir du 07-07-1914 portant réglementation de la transmission de la propriété non immatriculée;
- Le Dahir du 03-01-1916 portant réglementation spéciale sur le délimitation administrative du domaine de l'État.
b-Caractéristiques
Les terres guichs possèdent un statut hybride qui relève à la fois du régime domanial et du régime collectif ce qui fait que deux entités administratives se partagent les attributions dans ce secteur:
- Le ministère des finances (direction des Domaines)
- Le ministère de l'Intérieur (direction des affaires rurales), pour la gestion, le contrôle et la défense des intérêts des collectivités installées sur ces terres.
- La conséquence de cette dualité et des similitudes avec le régime collectif, est que les terres guichs sont inaliénables, insaisissables, imprescriptibles et peuvent faire l'objet d'expropriation pour cause d'utilité publique.
- Les lots guichs ne s'héritent pas, c'est le droit à une quote-part qui est transmissible aux mâles majeurs. Cependant, avec mise en place d'une armée régulière et la pression démographique sur la terre, le guich s'est stabilisé, les partages ne se font plus, et les exploitants ont tendance à se comporter en propriétaires. Pourtant des parcelles ont été cédées à des particuliers qui les ont immatriculées à leurs noms et furent perdus, soit par ignorance des intéressés, soit par simple complaisance des gens chargés de veiller à la sauvegarde de ce patrimoine.
c-L'immatriculation des terres guichs
Les immeubles guichs peuvent être soumis à l'immatriculation foncière facultative conformément à la procédure normale prévue et réglementée par le Dahir organique du 12-08-1913 relatif à l'immatriculation des immeubles et le Dahir 1-06-1915 fixant les dispositions transitoires pour l'application du Dahir du 12-08-1913. Cette procédure est gratuite mais lente et complexe. Les propriétés guichs comprises dans une zone d'immatriculation d'ensemble ou dans un secteur de remembrement, seront soumises à l'immatriculation d'ensemble, régi par les textes appropriés.
Devant la nécessité de préserver rapidement ces immeubles et pour permettre la résolution définitive des litiges entre riverains, les pouvoirs ont eu recours à la délimitation administrative, procédure plus simple, plus rapide et aussi efficace que l'immatriculation foncière.
d-La délimitation des terres guichs
La demande de délimitation peut émaner du ministre de l'Intérieur ou du ministre des Finances, par la publication d'un décret autorisant les opérations.
La délimitation administrative fait l'objet d'un Procès Verbal (PV) et d'un croquis de bornage qui sont déposés en fin de parcours auprès de l'autorité locale pour être consulté par tout intéressé.
Tout contestataire dispose, dès la publication au Bulletin Officiel (BO) de l'avis de dépôt du croquis et du PV de délimitation, d'un délai ferme pour faire connaître ses observations et ses doléances. L'opposition ainsi formulée, pour faire effet, doit faire l'objet d'une réquisition confirmative déposée auprès de la conservation foncière dans la trois mois suivant l'expiration de délai fixé à trois mois pour les terres domaniales et six mois pour les terres collectives à compter de la date du BO. Les opérations de délimitation s'achèvent par une homologation. Une délimitation administrative homologuée peut être immatriculée et donner lieu à un ou plusieurs titres fonciers après simple récolement de bornage.
6-Les immeubles sis à l'intérieur des secteurs de remembrement
a-Définition
Le remembrement rural est une opération complexe élaborée et exécutée selon un formalisme précis. Il permet de substituer à des parcelles de formes irrégulières, parfois enclavées et souvent dispersées, des parcelles d'un seul terrain, accessibles, et aptes à l'emploi des techniques modernes de culture.
Ces immeubles sont régis par:
- Dahir du 08-03-1952 relatif au remembrement rural dans la vallée de Ouled Faregh
- Dahir du 08-07-1953 applicable dans la plaine des Triffa.
- Dahir du 16- 09-1953 applicable dans les Ouled beht
- Dahir du 04-05-1955 applicable dans les Doukkala
- Dahir du 30-06-1962
b-Caractéristiques
- Tout secteur de remembrement est ouvert et délimité par arrêté du ministre de l'Intérieur et sous accord du conseil communal concerné.
- Le remembrement n'apporte aucune modification aux principes régissant les différents régimes fonciers.
- L'opération remembrement est une des plus complexes et fait intervenir plusieurs entités (autorité locale, offoces de l'agriculture, représentants du ministère de l'Intérieur, représentant du ministère de la Justice, agriculteurs, commissions …)
- Après l'achèvement de la procédure du remembrement, le secteur de remembrement est homologué par le décret du Premier ministre.
- L'immatriculation des immeubles sis à l'intérieur des secteurs de remembrement est obligatoire et gratuite.
- L'absence de recours contre les décisions de la commission de remembrement sauf pour violation de la loi ou incompétence, a pour but d'activer relativement l'aboutissement de la procédure, mais d'un autre côté entraîne un excès de pouvoirs et une violation des formes substantielles des procédures. Cette procédure sera décrite amplement dans les prochains articles du BIP.
7- Immeubles sis à l'intérieur des périmètres d'irrigation
Le Code des investissements agricoles du 25-07-1969 a soumis ces immeubles à des règles contraignantes, telles que:
- Hypothèques au profit de l'État: de ce fait, le bénéficiaire s'engage à payer une participation à la valorisation des terres irriguées, ainsi que des redevances annuelles et permanentes pour usage de l'eau d'irrigation. En cas de non-paiement, une hypothèque est inscrite sans frais sur les livres fonciers.
- Contrôle des opérations immobilières: les transactions immobilières des immeubles sis à l'intérieur des périmètres d'irrigation sont soumises à une autorisation préalable du ministre de l'Intérieur.
- Ces immeubles sont soumis à l'immatriculation d'ensemble.
- Les terres agricoles constituées en habous public sont transférées à l'État.
Cinquième partie
Les obstacles qui entravent l'investissement
La contrainte foncière est au centre des problématiques sectorielles posées par le développement socio-économique du Maroc et elle est de plus en plus considérée comme un obstacle majeur à la promotion des investissements et à la concrétisation des projets.
En effet, plusieurs éléments dissuasifs entrent en jeu. Parmi les obstacles majeurs posés par le foncier, on peut citer:
-La dualité du régime foncier et leur complexité;
-La lenteur des procédures d'immatriculation et la lourdeur des procédures d'acquisition;
-La diversité des statuts fonciers et des modes de transactions;
-Les prix exorbitants des terrains et les pressions spéculatives dues à l'absence d'une structure opérationnelle chargée de la valorisation et de la promotion du foncier.
A - Les problèmes relatifs aux régimes fonciers
Les problèmes relatifs aux régimes fonciers sont d'une nature double. Les premiers sont liés au régime traditionnel, le deuxième type d'obstacle touche à l'immatriculation foncière.
1-Problèmes liés au régime traditionnel
Le régime traditionnel trouve son essence dans les pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman et des coutumes locales. Les droits sont en effet, consacrés et authentifiés par des actes adoulaires. Ce régime présente toutefois plusieurs obstacles.
Ces obstacles peuvent être liés soit à :
- L'absence totale de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs : en fait, le régime traditionnel ne dispose d'aucun outil de publicité et d'information sur la propriété juridique des immeubles non immatriculés, notamment sur ses propriétaires non exploitants et de leurs ayants droits, ni sur sa délimitation topographique exacte.
- L'insécurité des transactions : cette inexactitude peut générer une réelle incertitude sur le statut juridique et sur les limites de la propriété acquise, d'autant plus que l'exploitation effective de la propriété peut être frauduleusement utilisée comme preuve de propriété et inversement.
- La difficulté d'accès au crédit : Faute de pouvoir constituer des garanties suffisantes par rapport à un foncier de cette nature, le système bancaire se désengage du financement des projets.
- La pérennité des projets d'investissement : en plus des éléments évoqués ci-dessus, la réalisation d'un projet sur un foncier non immatriculé ou même en cours d'immatriculation représente souvent un risque par rapport à la pérennité du projet. A titre d'exemple: la formulation abusive d'une opposition hors délai sur un foncier en cours d'immatriculation et abritant un projet touristique ou immobilier en vue de bloquer malhonnêtement l'avancement de ce dernier.
Ainsi, les contrariétés liées à ce régime, couvrant des surfaces importantes du Royaume et plus spécialement dans le monde rural ou dans les périmètres péri urbains, repoussent des projets d'investissement d'envergure. Aujourd'hui, ce problème peut être senti véritablement par des secteurs à forte croissance, notamment celui de l'immobilier et du tourisme (balnéaire).
Tous ces éléments sont de nature à rendre le secteur traditionnel d'une opacité impropre à la circulation des biens, à l'investissement et à la modernisation.
C’est dans ce cadre que la mise en place d'un référentiel ou d'un code réunissant les différents règlements du droit musulman éparpillés s'avère importante.
2-Problèmes liés à l'immatriculation
L'immatriculation au Maroc est facultative sauf dans des cas de figure précis. Ce caractère, conjugué à des difficultés opérationnelles liées aux procédures ou aux entités d'exécution, limite sa généralisation sur tout le foncier. Parmi ces difficultés, on peut citer :
- La complexité des procédures d'immatriculation:
*Certains problèmes liés à la procédure d'immatriculation entravent la qualité des prestations fournies (blocage dans le processus de réquisition d'immatriculation à cause d'une procédure de publicité inefficiente, insuffisances législatives au niveau des oppositions ...).
- La lenteur administrative du traitement des affaires:
*L'importance du stock des dossiers en instance exacerbe la relation avec les usagers et les partenaires : les services extérieurs de la Conservation foncière soufrent d'un nombre considérable de dossiers en instance. Cette accumulation provient essentiellement du non paiement des droits d'immatriculation, d'un manque de pièces du dossier ou d'une absence de décision du conservateur sur la suite du dossier (complexité du dossier, irrégularité des pièces ...).
*Les oppositions non fondées ralentissent les procédures d'immatriculation:
# Les opposants ne sont pas obligés de justifier leurs oppositions écrites ou orales au stade de l'introduction de leur opposition;
# Les conservateurs n'optent pas systématiquement pour l'option prévue par l'article 32 du Dahir de 1954. Cette option donne le droit au conservateur d'exiger la justification des oppositions lui permettant ainsi de statuer sur la recevabilité de l'opposition en question.
- Une réelle difficulté dans la gestion des archives foncières :
*L'absence d'un système efficient et généralisé de la gestion des flux des dossiers archivés ne facilite pas la traçabilité et la localisation des documents fonciers et favorise ainsi les pertes partielles ou totales.
*L'ignorance, par une large tranche de la population, des avantages procurés par cette opération et de la procédure à suivre. Par conséquent, la plupart des dossiers présentés ne respectent pas toutes les charges et diligences de la procédure.
Face à cette situation, le gouvernement marocain réfléchit en permanence sur des mesures d'encouragement et de soutien du régime de l'immatriculation foncière pour favoriser l'immatriculation et la maîtrise du foncier, telles que:
- La refonte des textes régissant l'immatriculation foncière afin de simplifier et accélérer la procédure de l'immatriculation.
- L'organisation de campagnes de sensibilisation et de vulgarisation soit auprès d'une population potentielle soit dans le cadre de projet d'immatriculation (immatriculation d'ensemble, remembrement, établissement du Cadastre national ...) ;
- La réorganisation et la modernisation des services de l'ANCFCC.
*La mise en œuvre des systèmes d'information métiers auprès des Services extérieurs.
*L'organisation et la sécurisation des archives grâce notamment à leur scannerisation ;
*La constitution de bases de données centralisées.
- L'établissement de référentiel de prix pour les zones cadastrées pour la valorisation des immeubles soumis à l'immatriculation.
Dernière partie
2- Problèmes relatifs aux statuts fonciers
Le foncier est caractérisé par une multiplicité de statuts juridiques, les morcellements excessifs et les dévolutions successorales viennent entraver davantage l'investissement foncier.
a-Les terres Melk
La propriété Melk individuelle est souvent menacée de tomber dans l'indivision, et ce, suite à l'application de la loi successorale du droit musulman. En effet, la propriété Melk individuelle n'est qu'une situation provisoire. Le décès du propriétaire génère des difficultés de partage entre les successeurs.
Les effets de telles situations sont généralement négatifs et se présentent sommairement comme suit:
-Une incertitude concernant les exploitations réelles constituant la propriété indivise.
-Une confusion quant au titulaire du pouvoir de décision.
-Une atomisation des revenus fonciers suite au partage.
b-Les terrains Habous
Les terres Habous immobilisées sont très diversifiées (public, de famille, Zaouia) et complexes. Cependant, elles peuvent être soumises au régime de l'immatriculation foncière.
La cession des terrains habous peut être effectuée selon deux approches:
-Cession par adjudication, après autorisation de Sa Majesté le Roi et par Dahir
-Les habous privés sont incessibles, ils sont exploités par les bénéficiaires qui peuvent les céder en location mais non les hypothéquer.
Ces deux approches de cession des terres habous rendent leur mobilisation dans des projets à valeur ajoutée complexe.
c-Les terrains collectifs
L'instabilité de l'occupation des terrains collectifs affaiblit l'investissement privé en matière de construction en dur et d'aménagement foncier dans ces terres. Les caractéristiques de ce statut foncier freinent l'attribution de crédits aux exploitants des terres collectives. Parmi ces caractéristiques, on peut citer à titre d'exemple le caractère insaisissable des terres collectives et l'instabilité des ayants droits. En effet, au décès d'un ayant droit, s'il n'a pas laissé de descendants mâles, sa part est récupérée par la collectivité pour la réattribuer à de nouveaux ayants droit. Cette discontinuité de la possession de la part de la famille et sa dévolution à un autre ayant droit non endetté posent le problème du remboursement des prêts octroyés au défunt.
d-les terres guichs
Les terres guichs sont caractérisées par un mode de fonctionnement inefficace favorisant le morcellement des propriétés agricoles et l'instabilité des ayants droit, situation propice à une dégradation progressive de ce patrimoine foncier et à une baisse de son niveau de productivité. Pour rendre ces terres aptes à participer efficacement à l'épanouissement du secteur agricole, l'État a lancé une réflexion visant à assainir ces réserves et les mobiliser progressivement via des actions de privatisation dans des projets d'envergure, notamment immobiliers.
e-Le Domaine Public de l'État et le Domaine Privé
Le Domaine Public de l'État englobe tous les biens à usage et à utilité publics. En fait, les propriétés incluses dans ce domaine sont négativement caractérisées par une procédure de cession lente. La pratique a montré que cette procédure peut durer jusqu'à 7 ans. Concernant le Domaine Privé de l'État, l'aliénation se fait obligatoirement par adjudication publique, sauf si les lois ou décrets spéciaux en décident autrement. Cette pratique semble inefficiente pour l'attribution des terres.
3-Problèmes liés à la non valorisation du fonder
Le marché foncier est davantage affaibli par: -L'inexistence d'une structure opérationnelle dédiée à la valorisation et la promotion du patrimoine foncier. Cette structure, dont la création est prévue, est censée dynamiser le patrimoine foncier de l'État.
-La consommation rapide du patrimoine foncier de l'État en milieu urbain,
-L'absence d'une politique appropriée à la reconstitution des réserves foncières pour soutenir l'urbanisation en milieu urbain et rural.
Face à ces situations, on a assisté depuis quelques années au développement d'une urbanisation anarchique à la périphérie des villes et la persistance, voire l'aggravation des problèmes sociaux. Ainsi, dans le cas où le projet de texte pour la création de cette structure intitulée « l'Agence Nationale de Promotion Foncière» aboutira, l'ANPF inscrira ses objectifs prioritaires dans la dynamisation du patrimoine foncier de l'État pour améliorer l'offre publique dans les communes urbaines et centres délimités et dans leurs zones périphériques. Cette dynamisation devrait:
-Suivre une démarche anticipative des tendances urbanistiques,
-Veiller à la préservation des zones à vocation agricole ou forestière et participer à la régulation du marché foncier.
« L'ANPF constituera l'instrument spécialisé de l'État dans l'acquisition et la vente des terrains, elle aura pour missions de :
-Reconstituer à terme les réserves foncières publiques par l'achat de terrains en milieu urbain et rural pour accompagner l'urbanisation et éviter toute pénurie en terrains à bâtir dans le futur;
-Participer à la régulation du marché foncier par la vente de terrains à lotir ou à construire pour satisfaire les besoins des promoteurs et lotisseurs publics et privés et encourager l'investissement ;
-Définir les modalités et les conditions de cession qui favorisent la promotion des investissements et la valorisation rapide des terrains cédés. Extrait du projet de loi pour la création de l'ANPF.
Conclusion
Nous avons essayé de mettre en évidence tout au long de cet article le poids des contraintes foncières sur le développement du pays. Pour contrecarrer ces contraintes, les efforts du gouvernement marocain visent à :
-Consolider le droit de propriété par le biais de l'immatriculation;
-Restructurer l'espace foncier en vue de créer des parcelles continues et régulières. On peut citer à titre d'exemple le remembrement des terrains agricoles, dont le ut est de préserver les terres contre le morcellement;
-Garantir des modes de tenure adaptés à une mise en valeur rationnelle grâce à l'apurement de la situation juridique des terres collectives et guichs ;
-Créer une structure opérationnelle dédiée à la valorisation et la promotion du foncier.
En outre, il faut dire que les transformations d'ordre juridique doivent être accompagnées de mesures d'incitation à l'investissement (crédit et subventions), qui permettent l'ouverture des exploitations à la modernisation.
Le sens de l'évolution actuelle laisse prévoir, dans un avenir proche, un régime foncier unifié et simplifié dans lequel ne subsisteront que deux catégories de terres : les terres du Domaine Public et la propriété privée.
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