المسطرة العادية للتحفيظ العقاري

المسطرة العادية للتحفيظ العقاري

سنخصص هذا المبحث لدراسة مطلب التحفيظ وإشكالياته ( المطلب الاول)، ثم التطرق إلى إجراءات مسطرة التحفيظ العقاري و الاثار المترتبة عنها (المطلب الثاني).

المطلب الاول: مطلب التحفيظ وشكلياته

مطلب التحفيظ هو ذلك التصريح أو الطلب الذي يُقدمه المعني بالامر، المعروف بطالب التحفيظ، بهدف تحفيظ عقار سواء كان أرضًا أو بناءً، سواء كان في المناطق الحضرية أو القروية. من خللا هذا المبحث سندرس الاشخاص المخولين بتقديم مطلب التحفيظ (الفقرة الاولى)، ثم سنتناول الشكليات المطلوبة لمطلب التحفيظ (الفقرة الثانية).

الفقرة الاولى: الاشخاص المخول لهم تقديم مطلب التحفيظ

لا يجوز تقديم طلب التحفيظ الا من قبل أحد الاشخاص المحددين في الفصل العاشر من ظهير التحفيظ العقاري كالاتي:

أولا: ملاك العقار

يتمثل ملاك العقار في الاشخاص الذين يمتلكون حقوق الملكية للعقار المحدد. ويتم تحديد الملاك وفقا للوثائق الرسمية المسجلة في السجل العقاري والمعلومات المتوفرة لدى السلطات، سنتطرق له من خللا المالك والشريك في الملك.

1- المالك

المالك هو ذلك الشخص الذي يمتلك الحق الاول في العقار[1]، وهو الذي يكون له الحق في التقدم بطلب التحفيظ. يلاحظ أن المشرع يشير إلى المالك دون الاشارة إلى نائبه في طلب تحفيظ العقار، على الرغم من أن الفقرة الاولى من الفصل 13 تشير إلى ذلك.

عندما يكون المالك شخصا طبيعيا، يمكنه التقدم بطلب التحفيظ شخصيًا أو عبر وكيل مفوض شريطة أن يكون الوكيل وكيلا رسميا وفقا لأحكام المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية. بينما عندما يكون المالك شخصًا معنويا، يجب أن يتمثل بواسطة ممثله القانوني، ولهذا الغرض، يجب على المحافظات العقارية فتح ملفات خاصة لتوديع جميع الوثائق المثبتة للوجود القانوني للشخص المعنوي، بما في ذلك الوثائق المتعلقة بالهوية وصحة التمثيل القانوني، ويجب توديع أي تغييرات تطرأ على البيانات المثبتة في السجل العقاري بشأن الشخص المعنوي، مثل اسمه، وشكله القانوني، ومبلغ رأسماله، ومقره الاجتماعي، واسم ممثله القانوني[2].

  2- الشريك في الملك

الشريك في الملك هو من يمتلك حصة مشاعة، ويمكن له التقدم بمطلب التحفيظ باسمه، مع إشارة إلى باقي الشركاء وتحديد نصيب كل واحد منهم. يجب أن يكون مطلب التحفيظ باسم جميع الشركاء، وتتخذ إجراءات التحفيظ في مواجهتهم جميعًا. وعند تسجيل الملكية في السجل العقاري، يجب أن يقيد اسم جميع الشركاء بناءً على نسبة كل واحد منهم. في حالة التعرض، يجري الاجراءات ضد جميع الشركاء باعتبارهم طالبي التحفيظ.

وبالتالي، فإن مسطرة التحفيظ لا تعوق ممارسة حق الشفعة بين الشركاء على الشياع. يعني ذلك أنه إذا قام أحد الشركاء بتصرف في نصيبه، فإنه يسمح لبقية الشركاء أو جزء منهم بممارسة حقهم في الشفعة أثناء إجراءات التحفيظ، مع تقديم تعرضهم في الموضوع وفقًا لأحكام المادة 305 من مدونة الحقوق العينية.

إعطاء حق طلب التحفيظ لأحد المالكين على الشيوع يتطلب موافقة باقي الشركاء، حتى يتمكنوا من ممارسة مبدأ الاختيار في التحفيظ. لا يجوز لشريك واحد أن يفرض التحفيظ على باقي الشركاء، والا سيُعتبر ذلك تعسفا. فيما يتعلق بحق الشفعة لشركائه، فإذا كانت حقوق طالب التحفيظ مهددة بإمكانية استحقاقها من قبل الشركاء، وينبغي ممارسة الشفعة عن طريق التعرض. إذا كانت دعوى الشفعة مقدمة، يجب على المحافظ تنبيهها إلى وجود هذه الدعوى وفقا لمقتضيات المادة 84.

ثانيا: المتمتعين بحقوق على العقار

 تنقسم الحقوق من منظور الفقهاء القانونين إلى حق شخصي وآخر عيني هذا الاخير يقوم على عنصرين أساسيين، هما ضرورة وجود شيء يرد عليه الحق ويجب أن يكون ماديا ومعينا بذاته، بالاضافة إلى عنصر ثاني والذي يتمحور حول السلطة المباشرة التي تكون للشخص على ذلك الشيء محل الحق، لذلك سنتطرق في الفقرة إلى اولا (اصحاب حقوق عينية) ثم ثانية (صاحب ارتفاقات عقارية).

1- أصحاب حقوق عينية

المتمتع بأحد الحقوق العينية التالية: حق الانتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الامد، الزينة، الهواء والتعلية، والحبس.

حق الانتفاع: طبقا للمادة 79 من مدونة الحقوق العينية "الانتفاع حق عيني يخول للمنتفع استعمال عقار على ملك الغير واستغللاه، وتنقضي مدته لزوما بموت المنتفع" من هنا يتبين أن حق الانتفاع يمنح صاحبه سلطة استغللا عقار الغير أي أن عنصر حق الملكية توزع بين صاحب الملكية الذي يحتفظ فقط بسلطة التصرف ويسمى في هذه الحالة بمالك الرقبة، وصاحب حق الانتفاع الذي تنتقل إليه سلطتي الاستعمال والاستغللا.

حق السطحية: تبقى للمادة 116 التي نصت على أن:" السطحية حق عيني قوامه ملكية بيانات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير. وينتقل بالشفعة أو بالارث أو بالوصية"، هو نوع من الحقوق العينية، حيث يتيح لمالكه الامتياز في استخدام والتصرف في البنية التحتية أو الاشجار أو البيانات الموجودة فوق أرض يملكها شخص آخر.

حق الكراء الطويل الامد[3]: هو حق عيني يمنح صاحبه الامكانية لاستئجار عقار لفترة تتجاوز 10 سنوات ولا تتعدى 40 سنة، ويُنتهي بانتهاء مدته، ويمكن نقل هذا الحق إلى طرف آخر.

حق الحبس: يشير إلى الممتلكات التي تم تخصيصها بشكل دائم أو مؤقت لتحقيق فائدة عامة أو خاصة، وتكون مداخيلها مخصصة لدعم أعمال البر والاحسان. يتم تأسيس هذا الحق عن طريق عقد، أو وصية، أو بقرار قانوني، ويمكن أن يكون الحبس إما عامًا أو خاصًا، أو يمكن أن يشترك فيه عدة أشخاص.

حق الزينة هو نوع من الحقوق العينية يمنح صاحبه ملكية البناء الذي قام بتشييده على نفقته فوق أرض تعود ملكيتها لشخص آخر.

حق الهواء والتعلية هو حق عيني يُمنح لشخص معين تملك جزء محدد من الهواء الرأسي الذي يرتفع فوق بناء مملوك لشخص آخر، ويُسمح بهذا التملك وفقًا للقوانين والانظمة لإقامة بناء فوقه. 

2   - صاحب ارتفاقات عقارية   

المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك.

يعتبر الارتفاق هو حق عيني يفرض على عقار معين لصالح استخدام أو فائدة لعقار يملكه شخص آخر، ويمكن أن ينشأ الارتفاق سواء باتفاق الاطراف أو بموجب القانون أو نتيجة للوضعية الطبيعية لبعض الاماكن.

الاشخاص الذين يتمتعون بحقوق على العقار هم الذين يحملون حقوقًا محددة في العقار وفقًا للقوانين واللوائح المحلية، ويمكن أن يتضمن ذلك حقوق الامتياز، وحقوق الرهن، وحقوق الاستخدام، وغيرها من الحقوق العينية. يُنص على حقوقهم وواجباتهم بموجب الفصل 10 من ظهير التحفيظ العقاري، الذي يحدد الاطراف المخولة بتقديم مطلب التحفيظ وينظم الاجراءات المتعلقة بهذا الصدد.

‏كما سمح الفصل 11[4] من ظهير التحفيظ العقاري، للدائن المرتهن الذي لم يقضي دينه عند حلول أجله، تقديم طلب تحفيظ العقار إذا قام بحجز عقاري بناءا على حكم صادر لفائدته ضد مدينه.

‏ويجوز للولي أو الوصي أو المقدم أن يقدم مطلبا للتحفيظ نيابة عن القاصر أو المحجوز الذي يتمتع بحق من الحقوق العينية الذي يجيز له أن يقدم مطلب التحفيظ بنفسه الفصل 12 من قانون [5]14.07

يظهر بوضوح أن تقديم طلب التحفيظ من قبل أحد الاشخاص المذكورين سابقاً يمثل الخطوة الاولى التي تدفع المحافظة العقارية لاتخاذ الاجراءات الضرورية لإدراج العقار المراد تحفيظه في نظام التحفيظ العقاري، ومنحه رسمًا عقاريًا يشكل نقطة البداية لجميع الحقوق واللاتزامات المنصوص عليها بدقة وبدون استثناء.

ويبدو بوضوح أن المشرع في مجال التحفيظ العقاري قد قام بتحديد الاشخاص الذين لهم الحق في تقديم طلب التحفيظ على سبيل الحصر[6]، مما ينتج عن ذلك نتيجتان رئيسيتان:

‏- إن كل طلب تحفيظ مقدم من طرف شخص خارج الاشخاص الذين حددهم المشرع في فصول (10، 11، 12) يعتبر طلبا غير مقبول.

‏- إن المحافظ العقاري ملزم بالتثبيت من هوية طالب التحفيظ ومن كونه يتوفر على الصفة المشترطة لتقديم الطلب.

الفقرة الثانية: شكليات مطلب التحفيظ

ظهير التحفيظ العقاري لم يحدد أي نموذج محدد لطلب التحفيظ، بل اكتفى في الفقرة الاولى من الفصل 13 بتحديد الشروط العامة والاطراف المخولة بتقديم طلب التحفيظ.

يمكن للتصريح بطلب التحفيظ أن يُقدم بصورة كتابية إلى المحافظة العقارية، أو يمكن لطالب التحفيظ أن يتقدم بنفسه أمام المحافظ لتقديم جميع المعلومات اللازمة. يقوم المحافظ أو من ينوب عنه بتحرير طلب كتابي باستخدام مطبوعة مخصصة لهذا الغرض، بعد أن يتحقق من هوية الطالب. وفي حالة عدم إمكانية التوقيع، يُشهد المحافظ أن الطلب قدمه الطالب نفسه، وذلك بعد التأكد من هويته طبقا لما جاء في الفقرة الاخيرة من الفصل 13.

وبناءً على هذه المادة المذكورة أعلاه، يمكن تقسيم البيانات الواردة في طلب التحفيظ وفقًا للمطبوع المعد من قبل إدارة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية إلى بيانات تتعلق بطالب التحفيظ (أولا)، وبيانات تتعلق بالعقار (ثانيا).

اولا: شكليات متعلقة بطالب التحفيظ

يهدف جمع هذه البيانات والمعلومات إلى تحديد هوية طالب التحفيظ ووضعه المدني وصفته، بمعرفة ما إذا كان هو المالك نفسه، أو صاحب حق من الحقوق العينية التي تقبل التحفيظ. في حال كان مقدم طلب التحفيظ مجرد وكيل أو نائب قانوني، يتوجب عليه إثبات صفته كوكيل أو نائب قانوني، بالاضافة إلى تقديم المعلومات المتعلقة بصاحب الحق، وتختلف هذه المعلومات بحسب ما إذا كان طالب تحفيظ شخصا طبيعيا أو معنويا[7] .

1- طالب التحفيظ شخص طبيعي:

 إذا كان طالب التحفيظ شخصًا طبيعيا يتعين عليه بيان ما يلي:

- اثبات هويته الكاملة استنادا الى بطاقة التعريف الوطني.

 - ذكر اسم الشخصي والعائلي

- الصفة التي تقدم بها صاحب الطلب هل اصالة عن نفسه، او نيابة عن غيره، وفي هذه الاخيرة لا بد من تعزيز الطلب بحجة تبرز هذه الصفة.

 - تعيين عنوان او موطن مختار في الدائرة الترابية التابعة لنفوذ المحافظة العقارية الموجودة بها الملك، إذا لم يكن لطالب التحفيظ محل إقامة في هذه الدائرة.

- الحالة المدنية بشكل عام يساعد على تحديد إذا ما كان الشخص مؤهلاً قانونيًا للقيام بمختلف أنواع العمليات القانونية (أعزب، متزوج، مطلق، عدد الابناء...) وان اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج طبقا لمقتضيات الفصل 49 من مدونة الاسرة.

- والجنسية تعتبر أحد العوامل التي تساعد المحافظة على تحديد مدى تطبيق القوانين المنظمة لتملك الاجانب للعقارات الفلاحية أو ذات الطابع الفلاحي خارج المناطق الحضرية[8]، وكذلك مدى استفادة الشخص من الاتفاقيات الثنائية التي أبرمها المغرب مع بعض الدول، والتي قد تتيح لرعاياها فرصة تملك العقارات الفلاحية خارج المناطق الحضرية دون الحاجة للحصول على تصريح إداري.

إن التحقق من جنسية طالب التحفيظ او المتعرض، يعد من الامور البديهية التي يراقبها المحافظ على الاملاك العقارية والرهون. وبالتالي، عند التأكد من كون مطلب للتحفيظ بشأن ارض فلاحية او قابلة للفلاحة قدم من قبل أجنبي(غير مغربي)، فان المحافظ العقاري يتعين عليه رفض التحفيظ، والقرار الصادر عنه في هذا الاطار معلل قانونا.

وهذا ما أكده قرار لمحكمة النقض الذي جاء فيه: " حيث صح ما عابته الطاعنة على القرار، ذلك انه اقتصر في تعليل قضائه على " ان شراء المستأنف عليه يتوفر على الاركان اللازمة لصحة البيع". في حين ان ظهير 26-9-63 يوجب الحصول على رخصة إدارية كلما تعلق الامر ببيع عقار فلاحي يكون أحدأطراف العقد فيه اجنبيا. وان الفصل العاشر منه ينص على انه" تعتبر باطلة وعديمة المفعول جميع العمليات المنجزة خلافا لمقتضيات الظهير المذكور" وان ظهير1-2- 74 المعدل لظهير26/9/63، ينص على انه تطبق مقتضيات هذا الظهير على العقود التي تكتسي تاريخا ثابتا بعد26/9/63"، الامر الذي يعتبر معه القرار معللا تعليلا ناقصا، يوازي انعدامه، مما عرضه بالتالي للنقض والابطال"[9].

بالنسبة لحالة الشياع، يجب تقديم نفس المعلومات لكل شريك بالاضافة إلى تحديد نصيب كل شخص. إذا لم يكن لطالب التحفيظ مكان إقامة في المنطقة التي تخضع لنفوذ المحافظة العقارية المعنية، يجب عليه تقديم عنوان محل إقامة مؤقت.

2- طالب التحفيظ شخص معنوي:

 أما إذا كان طالب التحفيظ شخصا معنويا، يجب تقديم معلومات مثل التسمية الكاملة والشكل القانوني والمقر الاجتماعي واسم الممثل القانوني، مع تقديم الوثائق التي تثبت وجوده القانوني، مثل النظام الاساسي ومحاضر الاجتماعات ولوائح الاعضاء ومحاضر تعيين المفوضين بالتوقيع والتصرف باسم الشخص المعنوي.

ثانيا: البيانات المتعلقة بالعقار

بالاضافة إلى معلومات طالب التحفيظ التي تسلط الضوء على هويته، يجب أن يتضمن طلب التحفيظ معلومات أخرى تتعلق بالعقار المعني بالطلب، ويتعين أن تكون هذه المعلومات دقيقة وصحيحة قدر الامكان، بهدف تسهيل وتسريع عملية التحفيظ. فالمعلومات غير الصحيحة، سواء كانت تتعلق بطالب التحفيظ أو بالعقار نفسه، قد تعرقل عمل المحافظ العقاري وتؤدي إلى تأخير في مسطرة التحفيظ.

وفيما يتعلق بالبيانات التي ينبغي أن يتضمنها طلب التحفيظ المتعلق بالعقار، فقد نص على معظمها الفصل 13 من ظهير التحفيظ العقاري، وتشمل ما يلي:

‏وصف العقار المطلوب تحفيظه وكذا بيان البناءات والاشجار الموجودة به مشمولاته ونوعه وموقعه ومساحته وحدوده والاملاك المتصلة والمجاورة وإن يقتضي الحال الاسم الذي عرف به[10].

‏- بيان ما إذا كان طالب التحفيظ يملك مجموع العقار أم أنه يملك بعض الاجزاء فقط، وهل يملكه مباشرة أو عن طريق الغير، وان انتزع من الملك يتعين الاشارة إلى الظروف والحالات التي تم فيها الانتزاع.

- تقدير قيمة العقار في حالة البيع وفي حالة الكراء.

‏- بيان الحقوق العينية التي يتمتع بها العقار مع الاشارة إلى أصحاب هذه الحقوق أسمائهم العائلية والشخصية وصفاتهم وعناوين وحالتهم المدنية وجنسيتهم، وإن اقتضى الحال اسم الزوج ونوع النظام المالي للزوجين.

‏- بيان مصدر الحقوق المصرح بها مع الاشارة إلى الحجج والوثائق التي تثبت هذه الحقوق، وعندما يتم التصريح بهذه البيانات يوقعه طالب التحفيظ إن كان يحسن الكتابة، أما إذا كان يجهلها فإن على المحافظ أن يثبت ذلك ويتحقق من هوية طالب التحفظ ثم يشهد بأن طلب التحفيظ قدم من قبل طالب التحفيظ[11].

المطلب الثاني: إجراءات المسطرة العادية للتحفيظ العقاري و الاثار المترتبة عنها.

 مباشرة بعد إبداع مطلب التحفيظ، يعمل المحافظ على الاملاك العقارية داخل أجل عشرة أيام[12] بتحرير ملخص له، ويعمل على نشره في الجريدة الرسمية، كما يرسل إلى السلطة المحلية و رئيس المحكمة الابتدائية، وعليه فإن مسطرة التحفيظ تمر بمراحل متعددة ومهمة (الفقرة الاولى)، كما يترتب عنها أثار (الفقرة الثانية).

الفقرة الاولى : مراحل مسطرة التحفيظ العقاري.

يشرع المحافظ على الاملاك العقارية بعد توصله بمطلب التحفيظ مباشرة إجراءات التحفيظ، وذلك بتحديد العقار (ثانيا)، لكن قبل أن يتم تحديد العقار المراد تحفيظه، فإن المشرع المغربي ألزم المحافظ العقاري بضرورة القيام بعملية الاشهار لمطلب التحفيظ المتعلق بالعقار المراد تحفيظه (اولا).

اولا: إشهار مطلب التحفيظ.

حتى لا تمر عملية التحفيظ في جو من السرية والكتمان، وتطبيقا لمبدأ العلنية في ميدان الشهر العقاري، وحتى تتاح فرصة الاطلاع لكل من يعنيه أمر التحفيظ[13]، فقد أوجب المشرع المغربي في الفصل 17 من القانون 14-07 على المحافظ العقاري بمجرد توصله بمطلب التحفيظ، أن يقةم خللا عشرة أيام من تاريخ إيداع المطلب بتحرير ملخص له و يعمل على نشره في الجريدة الرسمية[14]، ويجب أن يتضمن البيانات التالية: رقم كطلب التحفيظ – تارخ إدراجه – إسم المالك – موقع العقار – مساحته – نوع العقار – وتاريخ المستندات التي يعتمدها في طلبه.

غير أنه على مستوى الواقع، يفيد أن تقنية النشر بالجريدة الرسمية لا تؤدي وظيفة الاشهار بالشكل المطلوب، لأنه غالبية الناس لا يعرفون بوجود الجريدة الرسمية أصلا، و حتى إن علمو بها فإنهم لا يتبعون نشراتها إما لجهل أو لعدم الوعي و الاهتمام، و هذا يعني أن النشر بالجريدة الرسمية وسيلة غير ناجعة وجب الاستغناء عنها[15].

فضلا عن النشر بالجريدة الرسمية، أشار ظهير التحفيظ العقاري إلى وسائل أخرى للإشهار وهي التعليق لدى المحكمة حيث يقوم المحافظ العقاري بإرسال نسخة من مطلب و إعلان التحديد مقابل إشعار بالتوصل إلى رئيس المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرة نفوذها العقار، لتعليقه في لوحة الاعلانات.

الا أن هذه الوسيلة في الاشهار ذلك الوظيفة المنوطة بها على الوجه المطلوب نظرا لبعد المسافة بين مقر المحكمة و محل سكنى طال التحفيظ، ناهيك عن العشوائية التي يتم بها تنظيم لوحة الاعلانات القانونية، مما يؤدي إلى عدم التمييز بين الاعلانات المتعلقة بالتحفيظ، و الاعلانات القضائية و الادارية الاخرى.

إضافة إلى ما سبق، يتم التعليق أيضا لدى السلطة المحلية، بمقر قيادة المنطقة التي يوجد بها العقار موضوع التحفيظ، وكذا الجماعة، فيعمل هؤلاء على تعليق تلك الوثائق في اللوحة المعدة لذلك بمقر إدارتهم ليتمكن العموم من الاطلاع عليها. و هذه الوسيلة خلافا لوسائل الاشهار السالفة الذكر، من شأنها أن تحقق نتائج إيجابية نسبيا في إخبار عموم الناس، وذلك بالقيام بتوسيع نطاق الاشهار، حيث قد يتم اعتماد تقنية التبريح في الاسواق بغاية تحقيق إشهار واسع النطاق و تمكين أصحاب الحقوق من تقديم تعرضاتهم.

ثانيا: عملية التحديد.

يشرع المحافظ بعد عملية الاشهار و الاعلان على مباشرة عملية التحديد التي تعد من أهم إجراءات التحفيظ، ة أخطرها لكونها عملية قانونية و تقنية، لذلك أولاها المشرع عناية خاصة و جعلها منطلقا هاما لإثبات العقار ماديا و قانونيا.

ويختص المحافظ على الاملاك العقارية بتسيير هذه العملية، لكن يمكنه أن ينيب المهندس المساح الطوبوغرافي، الذي يجب أن يكون تابع لجهاز المسح العقاري و مقيدا في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطوبوغرافيين[16].

وتتم عملية التحفيظ عبر المراحل التالية:

• الاستدعاء ليوم التحديد :

حيث يقوم المحافظ على الاملاك العقارية باستدعاء الاشخاص المحددين في الفقرة الثالثة من الفصل 19 للحضور شخصيا لعملية التحديد، أو بواسطة نائب بوكالة صحيحة للمشاركة في عملية التحفيظ، وهم :

• طالب التحفيظ؛
• أصحاب الاملاك المجاورة المبينين في طلب التحفيظ؛
• المتدخلون و أصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بصفة قانونية، كما يمكن لكل من يهمه الامر حضور التحديد المؤقت و إن لم يتم استدعاؤه شخصيا؛

ويتم استدعاء هؤلاء الاشخاص بواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية، أو بأي وسيلة أخرى للتبليغ[17].

• إنجاز عملية التحديد :

طبقا للفصل 20 من ظهير التحفيظ العقاري، تنجز عملية التحديد في اليوم المعين لإجرائها من طرف المهندس الطوبوغرافي المنتدب من طرف المحافظ العقاري عبر الخطوات أهمها :

• استفسار المهندس الطوبوغرافي طالب التحفيظ وأصحاب العقارات المجاورة و المتدخلين وأصحاب الحقوق العينية و التحملات العقارية المصرح بها بصفة قانونية عن كل ما يتعلق بالعقار موضوع التحفيظ.
• يبين طالب التحفيظ حدود العقار المراد تحفيظه.
• إيداع الملاك المجاورين و كل المتدخلين لملاحظاتهم ومنازعاتهم في العقار المراد تحفيظه.
• تحرير محضر التحرير:

بعد إنجاز عملية التحديد يعمل المهندس الطوبوغرافي على تحرير محضر له طابع رسمي، ويتضمن العناصر التالية :

• يوم وساعة إنجاز عملية التحديد سواء أنجزت في مرة واحدة أو عدة مرات.
• الاسماء الشخصية و العائلية للحاضرين وصفاتهم ومراجع الوثائق المتبثة لهوياتهم وعناوينهم.
• مختلف الاحداث التي وقعن أثناء عملية التحديد وتصريحات الاطراف المتدخلة في هذه العملية.
• بيانات الانصاب من حيث موقعها و عددها، إضافة إلى بيانات حدود العقار والاجزاء المشمولة به.
• الوثائق المقدمة من لدن الاطراف الحاضرة لعملية التحديد سواء المتعرضين أو المتدخلين.

ويوقع المهندس الطبوغرافي هذا المحضر كما يوقعه جميع الاطراف الحاضرين، واذا كان أحد هؤلاء لا يستطيع التوقيع أو امتنع عنه فيشار إلى ذلك في المحضر وهذا ما أكدته المادة 21 من ظهير التحفيظ العقاري، لكن إذا تخلف طالب التحفيظ شخصيا عن الحضور ولم ينب عنه أحد، لا تنجز إجراءات التحديد ويشار إلى ذلك في المحضر (الفصل 21 من ظ.ت.ع)، وفي هذه الحالة اعتبر المشرع طلب التحفيظ كأن لم يكن و لا أثر له (الفصل 23 من ظ.ت.ع)[18].

وهذا المحضر ذو طابع رسمي و لا يمكن الطعن فيه إلى بالزور، و هو ما أكدته محكمة النقض في إحدى قراراتها التي جاء في أحد حيثياته "وأن القرار المطعون فيه أجاب عن دفوع الطاعن و علل قضاءه بأنه : بالرجوع إلى وثائق الملف و جواب المحافظ يتبين أن  عملية المسح العقاري تمت بتاريخ 10/12/1984 والتي أسفرت عن المساحة المتعلقة بالرسم العقاري عدد 18/3259 البالغة 18 هكتار و 29 آر و 51 سنتيار، و التي تمت بحضور المستأنف الذي وقع على محضر التحديد المنجز بنفس التاريخ والذي يعتبر وثيقة رسمية للملك لا يمكن الطعن فيها الا بالزور".

• الاعلان عن انتهاء التحديد:

بعد الانتهاء من عملية التحديد المؤقت يتعين القيام بعملية التحديد النهائي بإنجاز تصميم نهائي للعقار، على أن يتم نشر الاعلان بانتهاء التحديد بنفس الطرق التي نشرت بها خلاصة مطلب التحفيظ، أي إعادة النشر بالجريدة الرسمية، و إرسال نسخ من هذا الاعلان -مقابل إشعار بالتوصل- إلى كل من رئيس المحكمة الابتدائية و قائد المنطقة و رئيس المجلس الجماعي لتعليقه باللوحة المعدة لذلك بمقرات عملهم.

وتجدر الاشارة أنه يتم إتباع نفس إجراءات النشر في حالة إجراء تحديد تكميلي لاحق يترتب عليه تمديد حقوق العقار [19]. فالاعلان عن انتهاء التحديد يعتبر مرحلة أخرى من مراحل اشهار مطلب التحفيظ و هو الذي يفتح بشكل رسمي آجال تقديم التعرضات ضد مطلب التحفيظ و المحدد شهرين من تاريخ هذا النشر[20].

ومبدئيا بمرور هذا الاجل -أجل شهرين من تاريخ نشرملخص التحديد- يقفل أجل التعرضات وينتهي بأحد القرارات التالية:

• إما بقرار تأسيس الرسم العقاري -إتخاذ قرار تحفيظ العقار- الذي يعتبر نهائيا ولايقبل أي شكل من أشكال الطعون.
• إما رفض أو إلغاء مطلب التحفيظ لسبب من الاسباب الموجبة لللاغاء .
• وإما يتخذ قرار بإحالة الملف على أنظار المحكمة في حالة وجود نزاع أو في حالة تعرض، وهذا ما سنتعرض له في المطلب الموالي.

الفقرة الثانية : أهم الاثار المترتبة على مسطرة التحفيظ.

يترتب عن مسطرة التحفيظ العقاري آثار مهمة، ويتعلق الامر بقرارات المحافظ بشأن مطلب التحفيظ (أولا)، وثانهما إمكانية التعرض (ثانيا).

اولا: قرارات المحافظ بشأن مطلب التحفيظ.

عندما تنتهي الاجراءات الادارية العادية -من تحديد وإشهار يتخذ المحافظ قرار ، إما قرار بتأسيس الرسم العقاري (أ) أو قرار بإلغاء طلب التحفيظ أو قرار بإحالة الملف على أنظار المحكمة(ب).

• قرار تأسيس الرسم :

إن أهم أثر يجب أن يترتب عن مطلب التحفيظ هو تأسيس الرسم العقاري، وهي الغاية المرجوة لطالب التحفيظ.

فحينما يتأكد المحافظ من عدم تقديم أي تعرض خللا الاجال المحددة ومن توافر جميع الشروط المطلوبة ويتأكد من صحتها ومن سلامة المسطرة التي تم إجراؤها فإنه يتخذ قرار بالتحفيظ ويعتبر قراره هذا نهاية لمرحلة -ما قبل التحفيظ- ليدخل العقار في إطار قانوني جديد و يكتسب بذلك مناعة ضد كل الايداعات والمطالب اللاحقة، ويترتب عن هذا القرار تأسيس الرسم العقاري[21].

وهكذا يصبح الرسم العقاري بمثابة الحالة المدنية لهذا العقار، و يعتبر وسيلة إثبات الوحيدة للعقار، لأن القرار الذي يتخذ هو قرار نهائي ولايقبل أي شكل من أشكال الطعون استنادا إلى مقتضيات الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري، بل من الفقه من شبه هذا القرار بالقرارات التي يتخذها جللاة الملك أثناء حالة الاستثناء، ومن تم لا يقبل الطعن لا أمام القضاء العادي ولا أمام القضاء الاداري، وفي حالة ما إذا كان هناك زور أو تدليس يمكن المطالبة بالتعويض، استنادا للفصل 64 ظ.ت.ع.

و في هذا الصدد قضى قرار المجلس الاعلى (محكمة النقض حاليا) على انه : "لا يمكن أن تقام دعوى عينية عقارية بالمخارجة التي كانت قائمة وقت عملية التحفيظ لم يقع بها تعرض و إنما يمكن أن تقام بها دعوى تعويض إذا تبث التدليس في عملية التحفيظ"[22].

والملاحظ أن هذا يثير إشكال حيث يستفيد مستعمل التدليس أو التزوير من هذا المبدأ، و هذا بمثابة نزع الملكية ويؤدي إلى التعدي على حقوق الغير، كما يتنافى والمبدأ المقرر في الدستور المغربي و الذي يفيد بأن حق الملكية حق مضمون.

وهكذا، فالقرار النهائي يطهر العقار من جميع الحقوق والتحملات التي لم يتم التصريح بها.

وهنا نستحضر قرار محكمة النقض التي أرست قاعدة الصفة النهائية للرسم العقاري، حيث أوضح على انه: "لا يمكن تشطيب على رسم عقاري و إعادة مسطرة التحفيظ لأن رسم الملك الناتج عن التحفيظ، له صفة نهائية"[23].

وهكذا، فقرار التحفيظ هو قرار نهائي ولا يقبل الطعن حتى في مواجهة الخلف الخاص ،وهو ما استقر عليه قضاء محكمة النقض حيث أكد على أن: "إن قاعدة التطهير لا يحتج بها على الخلف الخاص..."[24].

غيرانه -حاليا- محكمة النقض تجاوزت قراراتهم السابقة حول وضعية الخلف الخاص واستقرت على استثنائه من قاعدة التطهير، حيث صدر قرار غير التوجه السابق، مؤكدا أن الخلف الخاص لا يواجه بمقتضيات المادة 62 ظ.ت.ع[25].

غير انه يرد على قاعدة نهائية الرسم العقاري والاثر التطهيري للتحفيظ العقاري بعض الاستثناءات من قبيل:

*الاملاك العامة: هي الاملاك المخصصة للاستعمال العمومي أو لتسيير مرفق عام ، وهي غير قابلة للتصرف ولا تسري عليها الصفة النهائية للرسم العقاري، وعليه لوضم شخص جزء من الطريق العام إلى ملكه وطلب تحفيظه وحصل أن حفظ على اسمه فعلا، فإن رسم الملكية الصادر باسمه لا يفقد الشخص الاختبارين ملكية ذلك الجزء من الطريق، كما لا يمكن اكتساب الاملاك العامة بطريق التقادم بصريح الفصل الرابع من ظهير1 يونيو 1914بشأن الملك العمومي[26].

*العقارات المحبسة تحبيسا عموميا: كذلك  هذه الاخيرة لا يمكن التصرف فيها ولا اكتساب ملكيتها بالتقادم، وهذا يعني أن التحفيظ لا يؤثر عنها.

• قرار رفض أو إلغاء مطلب التحفيظ:

لقد منح المشرع للمحافظ إمكانية رفض أو إلغاء طلب التحفيظ وحدد بصفة تقريبية الحالات التي يمكن فيها للمحافظ اتخاذ مثل هذا القرار، إما بالرفض أو اللالغاء ونشير بأن حالة الرفض تكون غالبا عند عدم توفر الطلب على الشروط المطلوبة بداية وعند تقديم المطلب[27] .

أما قرار إلغاء مطلب التحفيظ  فيتخذه المحافظ على الاملاك العقارية في حالة -على سبيل المثال-  إذا تغيب طالب التحفيظ يوم إنجاز عملية التحديد ولم يحضر رغم استدعائه ،هنا يتم إلغاء الطلب، ولا يحق لطالب التحفيظ بعد ذلك المطالبة بمواصلة إجراءات التحفيظ كما لا يحق له طلب إسترداد الرسوم التي دفعها لفائدة المحافظة العقارية.

ج – إحالة ملف مطلب التحفيظ على المحكمة:

في حالة وجود تعرض، يتخذ المحافظ على الاملاك العقارية قرار بإحالة ملف مطلب التحفيظ و الوثائق المتعلقة به إلى المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرة نفوذها من اجل البث في التعرضات، لمعرفة مدى صحة التعرض من عدمه، فتتحول بذلك المسطرة إلى مسطرة قضائية.

هذا فيما يخص المسطرة العادية فمذا عن المسطرة الخاصة للتحفيظ العقاري ؟ وهو ماسنتناوله في المبحث الموالي.

[1] محمد خيري، حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري، دار النشر المعرفة، الرباط، الطبعة2001 , ص128.

[2] عمر ازوكار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع العقاري، وقضاء محكمة النقض الطبعة الاولى2014، ص14.

[3] المادة 121 من مدونة الحقوق العينية.

[4] الفصل 11 “يجوز للدائن الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله، طلب التحفيظ بناءا على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه".

[5] الفصل 12 الذي ينص على أنه" يحق للنائب الشرعي أن يقدم مطلبا للتحفيظ في اسم المحجور أو القاصر حيث تكون له لهذا المحجور أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجورا أو قاصرا".

[6] محمد بونيات، قوانين التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية، منشورات كلية الحقوق بمراكش، عدد12، السنة الجامعية1995/1996، ص11.

[7] محمد خيري، قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، طبعة سنة 2010، ص143.

[8] عبد العالي دقوقي، نظام التحفيظ العقاري بالمغرب في ضوء الاجتهاد القضائي والإداري، مطبعة سجلماسة، مكناس، الطبعة2022, ص 37.

[9] قرار محكمة النقض عدد1702 بتاريخ 26/05/2004 في الملف المدني عدد 580/1/1/2004.

[10] ‏يخضع تغيير اسم العقار الذي أسس به الرسم العقاري إلى مسطرة خاصة منصوص عليها في الفصل 52 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري، بحيث لا يمكن إعطاء اسم جديد للعقار إلا بناء على طلب ينشر بالجريدة الرسمية وتؤدي عليه رسوم محددة، وبعد مرور 15 يوما من تاريخ النشر يضمن بسجل التعرضات أو سجل التقييدات حسب الحالات، أثر ذلك يتم تغيير الاسم بملف الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ إن اقتضى الأمر ذلك.

[11] ‏المعزوز البكاي، محاضرات في نظام التحفيظ العقاري "دراسة في ال قانون14.07 المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري "، مطبعة سجلماسة الزيتون، مكناس، الصفحة39و40.

[12]  عمر أزوكار، مستجدات التحفيظ في ضوء القانون 14- 07 ومدونة الحقوق العينية – دراسة علمية ورصد للمواقف القضائية لمحكمة النقض، الطبعة الأولى، دون ذكر المطبعة، سنة 2014، ص 83.

[13]  محمد خيري، حماية الملكية العقارية ونذام التحفيظ العقاري بالمغرب، الطبعة الأولى، مطبعة المعارف الجديدة بالرباط، ص 144.

[14] حنان سعيدي، الإشهار بالجريدة الرسمية وحماية الملكية العقارية على القانون 14.07، مجلة القيس المغربية للدراسات القانونية والقضائية، في الملف العدد قراءة في النظام العقاري الجديد، المطبعة الاورومتوسطية بالمغرب، العدد 3، يولوز 2012، ص 227.

[15] فاطمة الحروف، حجية القيد في السجل العقاري، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص، دون ذكر المطبعة، سنة 1994، ص 179.

[16]  أنظر الفقرة الأولى من الفصل 19 من ظهير التحفيظ العقاري.

[17]  محمد خيري، مرجع سابق، ص 170.

[18]  المعزوز البكاي و عبد العالي الدقوقي، مرجع سابق، ص 63

[19]  للمزيد من المعلومات حول التحديد التكميلي انظر: محمد خيري، مرجع سابق، ص 182.

[20]  المعزوز البكاي و عبد العالي الدقوقي، مرجع سابق، ص 65.

[21] محمد خيري، مرجع سابق، ص 167.

[22]  قرار للمجلس الاعلى عدد 1401 بتاريخ 1987/06/17، ملف مدني رقم 99219. غير منشور.

[23] قرار مجلس الاعلى عدد 2212 بالملف المدني عدد 2164/1/95 بتاريخ 1/4/1998، غير منشور.

[24]  قرار لمحكمة النقض عدد 374، دون ذكر السنة، غير منشور.

[25]  قرار عدد 5925 الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 29 دجنبر 1999 ملف مدني عدد 54/1151.

[26]  عبد العالي الدقوقي، م.س، ص 107.

[27] محمد خيري، م.س، ص170.