les contrats nommes en droit marocain

INTRODUCTION GENERAL :

Le cour des contrats nommes se situe dans le prolongement de la théorie général des obligations, cette dernière est considérée comme le support permanent des régimes spéciaux.

La D.O.C dans sa 2éme partie consacre les différents contrats déterminés et les quasi-contrats qui s’y rattachent. Le législateur français parle de contrats spéciaux (il y a ceux qui sont prévus par la loi quel que soit leur forme), on appelle ça les CONTRAT NOMMES.

Les contrats nommes sont des contrats d’usage courant qui sont réglementés par le D.O.C. Les parties au contrat nommes peuvent se référer au droit civil au cas où ils ne détaillent pas leur engagement. A titre d’exemple, la vente, l’échange, le dépôt, les prêts… sont règlementés par le législateur.

Les contrats innomés sont ceux qui relèvent de la création, de la pratique, et des règles prétoriennes (jurisprudentielle), mais ces contrats seront intègres tôt au tard par la loi, car ces contrats innomés ne sont pas réglementés par la loi.

Aussi en cas de conflit ou en cas de lacune, on ne peut avoir recours à des dispositions supplétives, en effet le juge à un pouvoir de procéder par analogie en rapprochant le contrat innommé en un contrat nomme. 

Parmi les contrats innomés il y a (le contrat qui relève de l’hôtellerie, les contrats sui-generis, les contrats d’estimation,…).

L’origine de la distinction des contrats nommes et innomés c’est le droit Romain, cette distinction commandait l’existence même du contrat. 

Pour les contrats nommes, le Droit Romain ne raisonnait pas en terme de droit ou acte, il raisonnait à partir des actions en justice, et seules certaines situations précises et attribuées sont nécessaires pour agir en justice.

Le titre permettait d’agir en justice, mais tout contrat ne constituait pas un titre protégé. Ce qui intéresse les Romains ce n’est pas l’existence d’un accord de volante, mais c’est beaucoup plus la situation précise d’un vendeur qui n’a pas obtenu le paiement de sa livraison, ou la situation d’un acheteur qui n’a pas obtenu la livraison de sa marchandise.

En matière de contrat innommés, ce sont ceux qui n’ont pas d’action en justice, mais que des pratiques qui ne répondaient pas à la définition des contrats nommes.

Le législateur français consacre la distinction entre les contrats nommes et les contrats innommés dans son article 1107 du code civil « que les contrats soit qu’ils aient une dénomination propre soit qu’ils n’en aient pas, ils sont soumis aux règles générales qui font l’objet du présent titre 2 »

L’identification de chacun de ces contrats est difficile car certains contrats empreintes les règles de un ou plusieurs régimes juridiques. Le classement de ces contrats est impossible.

 Nous allons voir les contrats qui portent sur une CHOSE :

           -Le transfert de la propriété de la chose :

*La Vente (article 478 du D.O.C)

*L’Echange (article 619 du D.O.C)

            -Le transfert de la jouissance de la chose :

*le Bail

*Le Prêt (article 829 du D.O.C)

            -les contrats aléatoires :

*Les Jeux, le pari, la loterie.

*la Rente viagère.

*les Contrats portant sur des litiges.

-LE TRANSFERT DE LA PRORIETE DE LA CHOSE : (LA VENTE)

INTRODUCTION :

Les contrats portant le transfert de propriété de la chose peut résulter des modalités juridiques très diverses. En fait on peut transférer à la suite d’une mort par effet de loi.

*LA CHOSE : suppose à celui de personne, ce sont des biens (corporelle, incorporelle, mobilier, immobilier), tous susceptible de propriété.

Le transfert qui nous intéresses, c’est le transfert par la vente de la chose, le D.O.C consacre plusieurs article de 478 à 620, il définit la vente comme un contrat « la vente est un contrat par laquelle le propriétaire d’une chose transfert la propriété a une autre personne s’appelle l’acheteur moyennant le paiement d’un prix » Article 478 du D.O.C.

*LE TRANSFERT : peut faire la différence entre la vente et le prêt ainsi que le bail.

Le D.O.C parle de la vente en général avec ses éléments constitutifs, et parle également de quelque espèces particulières de la vente {La Vente à Rémérer}, c’est une restitution de la chose contre remboursement.

Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (V.E.F.A), introduite au Maroc par la loi de 2002, Dahir 1-02-309, c’est-à-dire acheté sur le plan.

*L’ECHANGE : fait la différence entre la vente et l’échange, dans ce dernier il n’y a pas de prix, et prévu par les articles (619-625) du D.O.C.

L’échange n’est pas la novation, qui est prévu par l’article 347 du D.O.C, c’est-à-dire il y a une extinction d’une obligation moyennant la constitution d’une obligation nouvelle, c’est une substitution, elle ne se présume pas, il faut qu’elle soit précise dans le contrat.

L’échange se n’est la dation de paiement, qui le fait de se libérer d’une dette par une prestation.

La datation en paiement c’est le fait de se libéré d’une dette par une prestation, en France, cette technique permet de s’acquitter des obligations fiscales (les droits de mutation) par des objets de haute valeur, (Don à l’Etat).

A/ LE CONSENTEMENT :

Le D.O.C fait de la vente un contrat consensuel, l’article 488 stipule que « la vente est parfaite entre les parties dès qu’il y a consentement des contractants, l’un pour vendre, l’autre pour acheter et qu’il soit d’accord pour la chose, sur le prix, et sur les autres clauses du contrat »

*parfaite : veut dire que s’il manque un de ses élément a ca perfection, elle devient conditionnel c’est-à-dire imparfaite, cela veut dire que la vente est déjà formée, mais l’efficacité de la vente est subordonné à la réalisation d’un élément manquant.

Le législateur Marocain a prévu des aménagements dans le temps qui permettent de retarder le moment où le consentement sera considérer comme définitivement donné. Les avants contrats, qui sont des étapes préparatoires.

Le consentement peut être donnée progressivement si la vente n’est pas conclue, elle devient éventuelle, c’est-à-dire des accords de négociation, de principe, des accords qui organisent les relations entre les parties.

Ces avants contrats ne portent pas sur l’objet du contrat, d’autres avants contrats se situent dans la perspective de construire la future vente, et ce sont  ce qu’on appelle les promesses de vente.

La jurisprudence insère le pacte de préférence, la promesse unilatérale n’est pas un offre, c’est une promesse d’achat ou de vendre, qui constitue un véritable contrat, cette promesse existe dans l’immobilier.

En effet le promettant s’engage à conclure la vente, et le bénéficiaire accepte le principe de cet engagement sans s’obliger lui-même de cette vente.

Le contrat définitif de vente se trouve formé au moment où le bénéficiaire lève l’option, c’est-à-dire que il déclare vouloir acquérir, ou bien généralement la promesse de vente stipule un délai dans lequel il devra se déclarer, dans ce sens la promesse de vente prévoit un profit du promettant l’indemnité d’immobilisation : c’est le prix de l’exclusivité de la vente. Il faut dire que l’indemnité immobilière demeure acquise si le bénéficiaire ne donne pas suite à son projet. 

Pour la promesse Bilatérale, elle constate un engagement réciproque, cette promesse est appelé dans la vente immobilière le Compromis, une telle promesse dit vente, lorsqu’il y a consentement réciproque pour le choix et le prix. A partir de ce constat les clauses qui seront insères à la change de la partie, qui n’exécutera pas le contrat sera une indemnité appelle clause pénal.

L’insertion de ces clauses pénales sanctionne l’inexécution fautive à la base d’une faute.

La stipulation de cette indemnité n’empêche pas le recours à l’exécution forcée, il peut y avoir d’autre indemnité prévu dans le contrat qu’on appelle « La Clause De Dédit » c’est-à-dire que les parties se mettent d’accord pour un désengagement mutuelle, elle accorde aux parties le droit de se désengager moyennant une composition financière. Les atteintes à ce consensualisme portent sur le choix du cocontractant.

Ce principe de consensualisme qui implique que la vente soit fixé dès la rencontre de la volante de ces parties est battu en brèche puisque le législateur encadre le consentement en incluant des conditions, des termes dans certaines contrats.

L’engagement est subordonné à des éléments  jugés essentiels du contrat (le formalisme, la publicité…). 

Le législateur porte atteint au libre choix du cocontractant, en effet il y a le refus de vente, qui est une atteinte au libre choix du contractant.

A coté de se refus de vente, il y a aussi le droit de préemption, qui porte atteint au libre choix du cocontractant et qui oblige le vendeur de vendre à une personne précise (Bénéficiaire de droit).

Le droit de préemption est aussi une atteinte au libre choix du contractant qui oblige le vendeur à vendre à une personne désignée.

B/LE PRIX :

L’ARTICLE 487 du D.O.C prévoit que « le prix de la vente doit être déterminé », le prix est la somme d’argent que l’acheteur s’oblige à régler au vendeur, c’est un élément constitutif du contrat, et s’il n y a pas de prix il n’y a pas de vente.

La fixation des prix relevé la liberté des parties, cependant le prix doit réunir plusieurs conditions.

*le prix doit être déterminé (déterminable) :

-En principe, l’exigence relative à la détermination du prix est posée par l’article 58 du D.O.C « la chose qui forme l’objet de l’obligation doit être déterminé ». Contrairement à ce  qu’on pourrait penser, le prix peut être chiffré ultérieurement.

-Par dérogation à ce principe, l’article 487 du D.O.C stipule que « le prix de la vente doit être déterminé, à point que le prix ne fut connu des contractants, en peut cependant s’en référer au prix fixé, tarifé, déterminé, a la moyen des prix des marchés ».

Le D.O.C prévoit que le prix doit être connu des contractants sauf si ce dernier fixé par l’arbitre avec une erreur sur la substance, une falsification des documents ou un dol.

-l’aménagement à ce principe, lorsque le contrat de vente est à exécution instantanée, l’exigence du prix ne pose pas de difficultés, mais lorsque la vente dont l’exécution est successive. Cela est moins évidant car les parties peuvent ignorer certains éléments  pour fixer le prix.

En matière de droit commercial, la jurisprudence considère qu’il est possible de lier le prix à la rentabilité ultérieure du bien vendu, pourvu que la détermination de ce bien dépende uniquement d’un aléa commercial et non de la volante de l’acheteur. 

Par ailleurs l’article 487 du D.O.C parle de référencé de prix.

*Le prix est une véritable contrepartie financière :

L’absence d’un prix réel emporte la nullité de la vente pour défaut d’objet.

Le prix doit être sérieux, s’oppose au prix dérisoire, vil, c’est-à-dire prix sans proposition avec le bien vendu, il s’oppose du prix lésionnaire, qui est la proposition insuffisante de la valeur du bien.

En pratique, l’hypothèque du prix vil correspond à la situation des ventes à prix symbolique, une telle vente est exposée à la nullité en principe, mais le législateur marocain estime que le prix symbolique n’est dépourvu du sérieux, notamment les sociétés en difficulté judiciaire.

Le prix ne doit pas être lésionnaire, la lésion est prévue par les articles 56 et 57 du D.O.C. Il doit être juste voulu par les parties.

Par conséquent, on ne peut se plaindre d’avoir payé trop cher, ou de ne pas avoir vendu assez cher. En principe la lésion ne donne pas lieu à rescision (annulation), à moins qu’elle ne soit causée par le dol de l’autre partie ou de celui qui la représenté.

La lésion donne ouverture à la rescision lorsque la partie lésée est un mineur ou un incapable…la lésion est toute différence de plus de 1/3 contrairement en France ou la lésion est reconnue à 7/12.

Les conditions à la lésion, l’action est réservée au vendeur et la lésion n’est admise que dans les ventes immobilières.

-Le délai est de deux ans à compter de la vente (cas de France).

-L’action doit être publiée à la conservation des hypothèques.

-La preuve de la lésion, un premier jugement autorise la poursuite de l’action, le juge nomme un collège de 3 experts, le juge apprécie si le vendeur à été lésés des 7/12 de la valeur de son bien.

Le prix réel est sincère s’oppose au prix fictif (simulé), cela veut dire, la traduction de la volonté des parties. Si le prix est simulé il convient de le soumettre au régime de la donation en requalifiant le contrat. {Réel # Noir}

La dissimulation du prix est interdite ou la partie ne déclare qu’une partie du prix de la vente, le code général des impôts dit « est de nul effet toute convention ayant pour but de dissimuler une partie du prix d’une cession d’un fonds de commerce »

La contre Lede est frappé de nullité absolue, et la jurisprudence en France ou même au Maroc oblige le vendeur à restituer la fraction occulte du prix reçu. Il revient à l’administration fiscale de prouver la faute, le code général des impôts prévoit également que les parties sont solidairement tenus des droits afférent à la partie dissimulée (0,75% / Mois + une amende fiscale = ou double des droits dissimulés + des peines correctionnelle prévus). Une fois la lésion est constatée on la purge (Nettoie).

Elle est prévue par le code civil Français, l’acheteur peut payer la différence. L’acheteur ne pouvait racheter la lésion, une rescision est prononcée à effet rétroactif avec remboursement du prix majoré des intérêts légaux.

C/Les effets de la vente

L’effet immédiat de toute vente est le transfert de la propriété de la chose vendue. La vente étant un contrat translatif ou il y a transfert de propriété et transfert de risque, le législateur marocain dans son article 492 énonce que « dès le contrat est parfait, l’acheteur peut aliéner la chose vendue ». La chose vendue est au risque de l’acheteur même avant la délivrance.

La chose vendue voyage au risque du vendeur jusqu’à ce qu’elle arrive à l’acheteur (Art 492/493/496), cependant les parties peuvent différer le moment du transfert de la chose, aussi dans les ventes immobilières, le compromis vaut vente sous seing privé, et dans ce compromis, on insère une clause, qui retarde le transfert de propriété au jour de la signature de l’acte authentique.

Pour les ventes de marchandises entre professionnels, la vente peut être conditionnée d’une clause de réserve de propriété, cela veut dire qu’il est différé et subordonné jusqu’à ce que le prix soit complément payé.

Il existe des sanctions, au cas où l’acheteur refuse de régler la totalité du prix, par exemple, le vendeur peut refuser la livraison de la chose, il peut insérer dans son contrat.

La clause résolutoire pour défaut de paiement, il peut également revendiquer la chose (un délai de 8 jours après la vente).

L’existence de toutes ses sanctions existent en droit commun, mais la clause de réserve de propriété a un effet suspensif, elle supent l’obligation jusqu’à réglementation d’autre obligation, permettent à l’acheteur de détenir immédiatement la chose, ci qui lui permet de la vendre avant même d’être propriétaire, le tiers acquéreur de bonne foi est protégé à une seule condition, au cas de marchandises (biens corporels, consommables), mais en ce qui concerne les biens immeubles le tiers acquéreur n’est pas protégé.

*L’obligation de prendre livraison de la chose : 

L’obligation de prendre livraison de la chose ce n’est pas la délivrance de la chose.

-Les obligations de l’acheteur :

Selon l’article 580 du D.O.C « l’acheteur est tenu de prendre livraison de la chose vendue, dans le lien et la date fixé par le contrat »

En principe dans la vente immobilière, la délivrance de la chose se fait par la remise des clés, par contre dans la vente mobilière, l’acheteur a l’obligation de retirement (en parallèle). L’obligation de retirement est concomitante à la délivrance de la chose par le vendeur.

En principe elle s’effectue au même moment et même lieu, si l’acheteur ne se présente pas pour recevoir sa marchandise ou il se présente sans payer le prix, le vendeur est en droit d’exercer les principes généraux de la mise en demeure du créancier (sous atteinte), ou de procéder à la résolution de la vente de plein droit, notamment pour les ventes denrées, la résolution s’opère même quand il y a un non-respect du délai (article 581 du D.O.C).

Cependant le vendeur à défaut de paiement, il peut exercer un droit de revendication, notamment pour les choses mobilières, et même pour la chose incorporée à la chose immobilière, ce droit ne peut l’exercer que dans un délai de 15 jours à partir de la remise de la chose à l’acheteur (Article 582 du D.O.C).

L’acheteur en revanche peut exercer un droit de rétention par rapport au prix. Ce droit de rétention est exercé par l’acheteur s’il est troublé ou il se trouve en danger sérieux en vertu d’un titre antérieur à la vente (Article 583 du D.O.C), sauf si le vendeur donne une sureté ou une caution.

L’acheteur doit supporter les frais du retirement de la marchandise tout en supportant les frais.

L’obligation de retirement implique l’examen de la chose vendue afin de dénoncer les vices apparents, les défauts de conformité {voir les obligations du vendeur}, à défaut de retirement de la marchandise, le vendeur peut stoker, conservé tout en demandant des dommages-intérêts.

-Les obligations du vendeur :

L’article 549 du D.O.C « le vendeur est tenu de livrer la chose qui ne soit pas atteinte de quelque vice caché », c’est-à-dire, d’un défaut qui est inconnu de l’acheteur lors de la conclusion de la vente, et qui rend la chose impropre à l’usage auquel se dernier la destinée. Le vendeur est tenu par une garantie des vices cachés.  

Les caractéristiques des vices cachés :

Pour la garantie puisse être invoqué, il faut que le vice présente trois caractéristiques cumulatives :

*Il faut que le vice empêche l’usage auquel l’acheteur destine sa vente, cela veut dire qu’il doit être une garantie telle qu’il compromet l’exploitation de la vente ; 

Exemple : « il a été jugé que la perte d’une concession de manque constitue un vice affectant un fonds de commerce de vente automobile »

*Le vice doit être caché, en effet le vendeur n’est pas responsable à l’égard des vices apparents, donc l’acheteur a pu convaincre lui-même. C’est à l’acheteur de prouver le caractère caché du vice.

Pour apprécier si le vice était perceptible (apparent), ou non par l’acheteur, le juge tiendra compte de la qualité professionnel ou non professionnel de l’acheteur. En effet en présence d’un acquéreur professionnel, le juge est plus exigent pour apprécier la légitimité de l’ignorance du défaut. 

Il a été jugé qu’une esthéticienne professionnel qui acquiert au fonds de commerce de parfumerie et elle est de se rendre compte des défauts présentés par les articles de stokes anciens et impropre à l’exploitation.

*Le 3ème vice, il faut qu’il soit antérieur à la conclusion de la vente, ou concomitant au transfert des risques, qui coïncide le plus souvent avec le transfert de propriété.

En effet, le transfert est intervenue, le vendeur ne répond plus de la chose, c’est à l’acheteur d’établir pat tous les moyens, qu’à la date du transfert, les risques des vices existés.

Les sanctions de la garantie des vices cachés :

 L’acquéreur dès qu’il constate qu’un vice affecte la chose vendue. L’acquéreur de bonne foi est en droit d’exercer contre le vendeur une action en garantie, cependant, l’article 573 du D.O.C fixe un délai de 30 jours après la délivrance de la chose.

-Si le contrat prévoit un autre délai inferieure ou supérieure, on appliquera les stipulations de ce contrat.

En revanche le législateur fixe un délai d’un an pour tous ce qui est immobilier. L’acheteur qui exerce l’action en garantie à la chose entre deux types d’actions : (Rédhibitoire et Estimatoire)

*L’action rédhibitoire : c’est une action en résolution de la vente par la quel l’acheteur offre la restitution du fonds et demande le remboursement du prix et des frais.

*L’action estimatoire : elle permet à l’acheteur de conserver la chose, et d’obtenir, soit la diminution du prix, soit résolution de la vente.

L’action rédhibitoire s’éteint lorsque le vice disposé avant ou pendant l’instance de résolution.

S’il s’agit d’un vice transitoire de sa nature et qu’il n’est pas susceptible de reparaitre, l’action peut être éteinte.

Rappelons que lorsque le vice a été volontairement dissimulé, cela ouvre à l’acheteur une option supplémentaire, plus l’action en dommages- intérêts.

Généralement, les parties peuvent écarter ces dispositions, elles introduisent dans le contrat la clause limitative ou exclusive de la garantie, et la clause doit être rédigée en terme suffisamment claire.

Exemple : que l’acheteur prend la chose dans l’état ou elle se trouve sans pouvoir exiger aucune indemnité, ni diminutions de prix pour quelque cause que ce soit.

Généralement, on retrouve ces clauses dans la pratique des contrats notariés.

-LE TRANSFERT DE LA JOUSSANCE DE LA CHOSE : (LE BAIL)

INTRODUCTION :

Le transfert de la jouissance de la chose se démarque du transfert de la propriété par son caractère temporaire. En effet le transfert de la jouissance n’est pas définitif.

Le Bail fait l’objet d’un statut spécial, le D.O.C consacre de l’article 629 à 699 au bail, le louage de la chose. Il faut préciser que les dispositions du D.O.C sont applicables en l’absence ou en cas de silence d’un règlement spécifique.

Il existe tout un ensemble de textes législatifs et réglementaires afin de protéger et réglementer les relations contractuelles entre le bailleur et locataire, en effet la loi 13-08 qui protège le contrat de bail, la loi 18-00 sur la copropriété, le dahir relatif aux baux d’immeuble à usage commercial, industriel, et artisanales (Dahir de 1954), et enfin, on a les baux à fermes.

Par ailleurs, il existe des procédures de recouvrement en cas de non-paiement de loyer par la loi 64-99.

Le législateur Marocain dans son titre 3 parle d’abord de louage. Il existe deux sortes de contrats de louage, d’abord le louage de la chose (le bail), et le louage de la personne ou l’ouvrage (l’actuel contrat de travail/ de l’entreprise).

Le bail repose sur l’exécution d’une obligation et on parle du contrat de mise à disposition.

L’article 627 du D.O.C définit le bail comme un louage de chose sous forme de contrat, et qui ne peut être parfait que par un consentement des parties, sur la chose, sur le prix, et toute autre clause de contrat.

Cependant, l’article 629 constate que le consentement est insuffisant notamment pour les baux d’immeuble qui doivent être constaté par écrit, ils sont faits pour une durée qui excède plus qu’un an.

Le louage est un contrat par lequel l’une des parties cède à l’autre partie la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière  pendant un certain temps, moyennant un prix déterminé que l’autre partie s’oblige à payer.

I/Le bail repose sur l’exécution d’une obligation :

Cette obligation présente une double caractéristique ;

1/D’une part elle transmet l’utilité d’une chose à une personne qui n’est pas propriétaire, il n y a pas de démembrement de droit de propriété, ni une constitution d’un droit réel, qui est un droit qui donne à la personne un droit directe et immédiat sur la chose, le droit de propriété par exemple.

Par opposition aux droits personnels, se sont des droits qui créent au profit du locataire, un droit de créance, ce sont des droits qui sont illimité puisqu’on exige via à vis de la personne des prestations donc des obligations, on rappellera souvent la distinction entre le bail et l’usufruit. 

Pour la constitution d’un usufruit, le propriétaire d’un bien démembre son droit de propriété pour le remettre au bénéficiaire, ce denier à des prérogatives de jouissance et d’usage, le propriétaire concède un droit réel sur la chose.

En revanche, dans le bail le bailleur conserve son droit de propriété, il s’engage à assurer à son locataire la jouissance paisible du bien, donc il exerce un droit personnel au profit du locataire, il a un droit de créance.

2/D’autre part, l’obligation de mise à disposition, présente la particularité de porter d’avantage sur la personne débiteur.

Le droit commun du bail passe par la fonction du contrat, ses effets et enfin son extinction. D’abord, c’est un contrat consensuel, il existe des clauses indispensables du bail, à savoir l’identité, la durée en nombre d’année, la désignation de la chose louée, la nature du contrat du bail, la résiliation du contrat.

Généralement le législateur accord un délai d’un mois pour donner un préavis avec lettre recommandé avec accusé de réception, dépôt de garantie, un mois de loyer récupérable après déduction de réparation.

Le bail est considéré comme un acte d’administration, cela ne nécessite pas une capacité particulière, le prix dans le loyer doit être déterminé et déterminable avec indexation du prix en fonction de la rentabilité, soit une indication réglementée tous les 3 ans. 

Les procédures de recouvrement en cas de loyer impayé :

Si aucun arrangement à l’amiable n’est trouvé, il existe des procédures qui résultent de saisir le président du tribunal de 1er instance, pour lui demander l’autorisation d’envoyé une mise en demeure du paiement.

Le locataire dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de la mise en demeure. En cas de  non-paiement, ou en cas de paiement partiel, le bailleur peut demander un président du tribunal l’homologation de la mise en demeure.

La mise en demeure est homologuée, et le président ordonne le paiement et aucun recours n’est acceptable, Il est évident que l’application de cette procédure ne s’implique que dans le cas où le contrat de bail est un acte authentique.

II/Les effets du bail :

A/Les obligations du bailleur :

L’article 635 du D.O.C arrête deux obligations principales du bailleur, notamment l’obligation de délivrance de la chose louée, et l’obligation de garantie de la chose louée.

1/L’obligation de délivrance :

Elle est régie par les dispositions établies par la délivrance de la chose vendue.

La pratique de l’état des lieux au moment de l’entrée du locataire permet de régler toutes les difficultés. Le bon état  est présumé, par ailleurs l’article 368 stipule que le bailleur est tenu d’entretenir pendant la période du contrat la chose et ses accessoires.

A partir de cette article, une distinction s’impose entre la réparation locative (qui combe au locataire), et la réparation du bailleur.

En effet, le locataire peut soulever l’exception d’inexécution si le bailleur n’effectue pas des réparations qui lui incombent ou si le défaut d’entretien rend les lieux loués inutilisables à leur usage initial.

Le locataire met en demeure le bailleur afin d’accomplir les réparations, il peut contraindre juridiquement à défaut, il peut se faire autoriser par la justice a exécuté lui-même travaux  et à les retenir sur le prix du loyé.