المنازعات العقارية والتعميرية وقابلية الوسائل البديلة "العقار المحفظ بالمغرب نموذجا

رابط تحميل المقال اسفل التقديم 

مقدمة

لا تخفى الأهمية التي أصبح يكتسيها العقار وخاصة ان كان محفظا، لاستقطابه الكبير للاستثمار وتشجيعه للبناء والانعاش العقاري، وهو بذلك يعتبر ذات قيمة كبيرة لما يوفره من بيئة ملائمة لإنجاز المشاريع الكبرى وتنمية الجانب الاقتصادي والاجتماعي

وتعتبر قطاع التعمير أهم القطاعات التي تهتم بها السياسة الاقتصادية والاجتماعية للدولة خاصة لأهمية السكنى في حياة الفرد والمجتمع، فالتعمير يوفر الإنتاج ويخلق بيئة سليمة للعيش الكريم ومتطلبات الصحة والراحة من خلال سكن لائق يحقق الكرامة والذي لا شك أنه سيساهم في التنمية على المستوى الاقتصادي والاجتماعي

ونظرا لأهمية قطاع التعمير والعقار، فإن المشرع سعى إلى تأطيره بمجموعة من النصوص لا سيما قانون التحفيظ العقاري 14:07 الذي يرمي إلى تطهير الملك من كل الشوائب. والمشاكل التي قد تعترضه، وتعتبر الرسم العقاري الناتج عن التحفيظ نهائي، وهو عنصر مطير للعقار ليبدأ حياة جديدة

لكن هناك مجموعة من المنازعات يمكن أن تظهر في هذا الجانب مما يفسر معه أن هناك قاعدة الاستثناء من قاعدة تحصين العقار المحفظ عن طريق منازعات نتيجة تجزئة عقار محفظ أو التقييدات أو الحجوز التي يمكن أن تطال العقار المحفظ، وقد سار في هذا التوجه محكمة النقض

اما فيما يخص المنازعات التي تهم جانب التعمير والبناء فإنها يمكن أن تشمل منازعات إدارية من خلال العلاقة المباشرة للإدارة التي يمكن أن تتخذ قرارات الإدارية، ويمكن أن تشمل منازعات مدنية عندما يتعلق الأمر بالمنازعات أشخاص القانون الخاص، وامام هذا الكم الهائل من المنازعات لا بد من استخدام وسائل أخرى يمكن أن تؤدي إلى تسوية ودية دون اللجوء إلى القواعد القانونية، ومرد ذلك تحقيقا للعدالة المنشودة

فالعدالة التصالحية لما لها من مزايا واسعة فهي تعرف انتشارا واسعا على صعيد مختلف الأنظمة القانونية والقضائية لا سيما النظام المغربي انطلاقا من هذا المعطى يمكن طرح الإشكالية التالية: إلى أي حد يمكن أن تساهم الوسائل البديلة لفض المنازعات العقارية والتعميرية في العقار المحفظ ؟ للإجابة على ذلك لا بد من التطرق إلى المنازعات الناتجة عن

المجلد الثاني: العدد الأول يناير 2019

مجلة تحولات جامعة ورقلة - الجزائر

10

الرقم الدولي المعياري للكتاب: 2602-6538

التقييد في الرسم العقاري والوسائل البديلة في المطلب الأول لأنتقل إلى المطلب الثاني إلى المطلب الثاني منازعات التعمير والوسائل البديلة.

المطلب الأول: المنازعات الناتجة عن التقييد في الرسم العقاري والوسائل البديلة يستثنى من قاعدة التطهير بالرسم العقاري مجموعة من المسائل هناك الحجز العقاري الذي يجمع الضمان بيد المدين وبالتالي قد يكون مالكا لحصة مشاعة في الرسم العقاري فالحجز على أموال المدين تكون إما على المنقولات أو العقارات وترتيبا على ذلك فإن المشرع المغربي مكن الدائن من وضع حجز عقاري على عقارات المدين وإنما مرد ذلك هو وضع اليد. على العقار وإمكانية تملكه أو بيعه بالمزاد العلني والتمكن من حقوقه وبالتالي تطهير العقار من جميع الامتيازات والرهون ولا يبقى للدائن إلا الحق في الثمن

وتعتبر منازعات قسمة عقار محفظ أحد أوجه الاستثناءات التي تهم العقار المحفظ لا سيما إذا كانت قسمة رضائية، ولكن لا تكون ذات مصداقية إلا إذا صادق عليها جميع الشركاء دون استثناء. فإذا اعترض أحد الشركاء عليها أو لم يقتنع بهذه القسمة تحولت إلى قسمة قضائية

ولتفادي هذه المنازعات لا بد من تطبيق الصلح والتوفيق والتحكيم والوساطة في هذا المجال سواء في قسمة عقار محفظ أو في منازعات الحجز العقاري، فالأولى يهدف إلى توطيد الألفة بين الشركاء خاصة عندما يتعلق الأمر بأفراد العائلة أما فيما يخص الحجز العقاري. فيتمثل في إعطاء فرصة أخيرة للمدين من تسديد ديونه دون حجز عقاره وبيع بالمزاد العلني. ولقد أعطى المشرع المغربي ميزة من خلال الاتفاق على وسيلة بديلة بمنطوق القانون 08.05 كالية بديلة لتسوية الخلافات التي نشأت أو قد تنشأ، وهذا ما جعل المنظومة التشريعية بالمغرب تسير على خطى نحو تعزيز حكامة جيدة وتجاوز كل الثغرات من شأن ذلك. تحفيز المتدخلين في الحياة الاقتصادية والاجتماعية، ويمكن اعتبارها كعدالة مكملة للعدالة. النظامية للدولة وقد تمكن من حمل الضغط الذي تعيشه سواء في الجانب الإداري أو المدني

المجلد الثاني: العدد الأول يناير 2019

11

مجلة تحولات جامعة ورقلة - الجزائر

الرقم الدولي المعياري للكتاب: 2602-6538

لذلك وجب التطرق إلى دعوى قسمة عقار محفظ وإمكانية اللجوء إلى الوسائل البديلة في الفقرة الأولى على أن أنتقل إلى الحجز العقاري وإمكانية اللجوء إلى الوسائل البديلة في الفقرة الثانية

الفقرة الأولى: دعوى قسمة عقار محفظ وإمكانية اللجوء إلى الوسائل البديلة يعتبر موضوع قسمة عقار محفظ من أهم المواضيع خاصة ما نلاحظه في الساحة القضائية من خلال كثرة عقود القسمة، فالأصل فيها هو الشياع وإنما شرعت الدفع ضرر الشركة، وليتمتع الشريك على الشياع نصيبه واستغلاله بكل استقلالية، لكن هذه القسمة لا تخلو من مشاكل والتي تتعمل في عدم اتفاق كافة الشركاء في قسمة عقار محفظ، مما ينتج عنه منازعات ستوجب تدخل القضاء، مثل الإرث الذي غالبا ما يثار حوله نزاعات لها علاقة بعقار محفظ مما يشكل ذلك تفكيك العلاقات الأسرية الذي يستوجب تحصينها مما يستنتج. أن وضعية الشياع أضحت لا تتوافق وطموحات الأطراف، ولذلك تدخل القانون الشرعنة

القسمة وتمكين كل شريك من حصته. لكن غالبا ما تشوب هذه القسمة مجموعة من المنازعات بالنظر إلى أغلب القضايا

رابط التحميل 

https://drive.google.com/file/d/1-xDLIVkI7Uh0mczVn2DdCuUADuWxtFBt/view?usp=drivesdk