استمرار عقد الكراء بعد بيع العقار وإثباته

الموضوع : استمرار عقد الكراء بعد بيع العقار وإثباته.

السؤال : مارست التجارة في أحد المحلات الهامشية بناء على رخصة الاستغلال المسلمة لي من السلطة المحلية، وكنت أؤدي الضريبة لسنوات ومقيد في السجل التجاري. ولقد وجهت إلي دعوى الإفراغ لأنني محتل من غير سند قانوني، من شخص اقتنى العقار الذي أوجد فيه، والحال أنني في وضعية المكتري لكنني لا أتوفر على عقد مكتوب. فهل يحق للمدعي إفراغ المحل الذي أوجد فيه.؟

الجواب :

يتعين عليك أيها القارئ أن تثبت أمام المحكمة مدخل وجودك في المحل على وجه الكراء، وبجميع الوسائل المقررة قانونا بما فيها شهادة الشهود، تحت طائلة اعتبارك في حكم المحتل من غير سند قانوني . ويقع عليك أن تثبت قيام العلاقة الكرائية مع المالك السابق حتى تستفيد من قاعدة استمرار عقد الكراء في مواجهة المشتري المالك الجديد للعقار. ولا يتحقق ذلك إلا بإثبات تمكين المالك أو وكيله، الشخص من منفعة منقول أو عقار، مقابل أجرة معينة تحث طائلة عدم قيام العلاقة الكرائية الموجبة لتبرير الوجود في المحل . أما الرخصة الإدارية والتقييد في السجل التجاري فلا يعتد بهما لإثبات الكراء، وبالتالي فلا حق لك في الوجود ويمكن للمالك أن يركن إلى الطرد تراضيا وإلا فتقاضيا .

جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي : « ومن جهة ثانية، فإن عقد الكراء هو منح أحد طرفي العقد الآخر منفعة منقول أو عقار خلال مدة معينة مقابل أجرة محددة يلتزم الطرف الآخر بدفعها له، وبذلك لا يثبت إلا بإثبات كافة عناصره خصوصا صيغته، كما أن الوثائق الإدارية يوثق بمضمونها ما لم يثبت عكسها. ولما كان الثابت من وثائق الملف المعروضة أمام قضاة الموضوع، أن الطالب تمسك بأنه مكتريا للمحل المدعى فيه وأدلى بوصولات أداء لفائدة بلدية الإدريسية وسجل تجاري ووصولات أداء الضرائب، وأن المطلوب أنكر قيام هذه العلاقة معه أو مع المالك السابق، وأدلى بإشهاد صادر عن رئيس الجماعة الحضرية الإدريسية يتضمن أن الوصولات هي من أجل الوقوف وكذا بمحضر إنذار استجوابي، صرحت فيه بلدية الفداء بأن التواصيل ليست وصولات كراء، بل من أجل ضريبة الوقوف، والمحكمة مصدرة القرار، لما استنتجت من ذلك بما لها من سلطة تقدير الحجج، أن المستأنف لم يدل بأي حجة تثبت وجود علاقة كرائية مع المستأنف عليه أو المالك السابق للعقار، وأن صورة الوصل المدلى به مجرد توصيل عن ضريبة الوقوف، ولا يفيد الكراء أو أي حق مكتسب وأنه قانونا يقع عليه عبء إثبات وجوده، بالمحل موضوع النزاع بصفة قانونية، الأمر الذي لم يستطع إثباته ما يجعل وجوده بالمحل في حكم المحتل، واستبعدت السجل التجاري الذي لا يثبت العلاقة الكرائية، تكون قد ركزت قضاءها على أساس » قرار محكمة النقض عدد: 5592 المؤرخ في: 20 / 12 / 2012 في الملف المدني عدد4291 / 1 / 3 / 2010

جواب للدكتور و المحامي المتميز الأستاذ عمر أزوكار.