الوجيز في العقود المسماة البيوعات والأكرية الواردة على العقار في ضوء آخر التعديلات

رابط تحميل الكتاب اسفل التقديم

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

تقديم

الدكتور : محمد بونيات

حضيت العقود المسماة بعناية المشرع فبين مكانها وأثارها في مثل العقود الأساسية لعقد البيع، والرهن، والإيجار (الكراء) والوكالة.

فحضي الشكل بعناية بارزة ثم تحيل الشكل إلى الرضائية، ثم تطورت العقود متجددت فتمت صياغتها صباغة ملائمة للظروف الحالية والحاجة إليها، مع حفظ الثوابت الأساسية لنظرية العقد وتوظيف مقتضيات جديدة استحدثها وجوبا التعاقد المدة مؤجلة، ومدد معلومة في مثل بيع العقار في طور الإنجاز مع خروج على القاعدة التي هي كون عقد البيع عقدا ناجزا إلى عقد مؤجل التنفيذ عند اتمام المشروع العقاري، حيث يتم هذا العقد بالبيع الابتدائي المؤجل التنفيذ إلى انجاز العقار، وإبرام البيع النهائي. وبذلك تمويل المشروع العقاري عبر الاقساط المؤداة من طرف المشتري المتملك.

تم من العقود الجديدة عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار، وفي هذا العقد الجانب الاجتماعي حيث يتم ايجار ( كراء العقار إلى المكترى المتملك مع التزامه بأداء اقساط معينة طيلة مدة العقد ليتم عند حلول أجل الخيار إبرام العقد النهائي المسمى بالإيجار المفضي لتملك العقار، وهذا النظام مركب من البيع والإيجار ( الكراء ) متلامس جانب المساعدة الاجتماعية لصالح الأسر غير المالكة للعقار التي تصير مالكة له بعد مدة معلومة محددة مع امكانية الخيار في إبرام العقد النهائي من عدمه.

وضمن العقود المسماة القديمة الجديدة التي أولاها المشرع عناية خاصة : الكراء السكني، حيث تم تعديل قانون 9/70 وقانون 6400 الخاصين بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري، حيث تضمن القانون الجديد 67.12 تعديلات جوهرية حول أداء الوجيبة الكرائية وحصر واجب الإنذار على المكري في حالة الاحتياج، أو في حالة إعادة البناء والتغيير

كما من المشرع مقتضيات جديدة تخول للمكري استرجاع محله المهجور أو المغلق.

5

تم المسح ببرنامج CamScanner‏

استفاد المشرع أيضا في إعادة تنظيمه لكراء المحلات التجارية الخاصة من ال الظهير 24 ماي 1955 من تراكم الاجتهاد القضائي حيث جعل للمكرى في الناس الجديد 40.16 حق استرجاع المحل مع التعويض.

ويقدم هذا المؤلف دراسة لمقتضيات هذه العقود والمستجدات التشريعية الخاصة بين شرط المذاق والبيع مع العربون، وكذلك في البيوعات العقارية الخاصة، وعقد البية وشرحا واقرأ حول بقية العقود الأخرى مثل : العقد الالكتروني، وبيع الخيار والبيع من الحبسي، والكراء الفلاحي، ثم الكراء الطويل الأمد. وفي بيع الثنيا، وبيع المريض مرض الموت، وبعض الانواع الخاصة من الكراء كالكران

وأخيرا نقول إن كل التعديلات التي جاء بها القانون رقم 107.12 إنما الهدف هو خلق مناخ من سليم وملائم لهذا النوع من الا المعاملات العقارية وتوفير الضمانات الله المراقبل التي تعترض هذا النوع من البيوع. لكل الأطراف المتعاقدة وإقرار الشفافية والأمن القانوني اضافة إلى محاولة تمرين

تعزيز حقوق المشترين بإحداث ضمانة جديدة تسمى وضمانة العاء وتهدف إلى حماية المشروع من كل الصعوبات التي قد تحول دون اتمامه . حق المشترين في حالة عدم قدرة البائع على انجاز المشروع لأي سبب من الأبيار كحالات العسر والافلاس أو غيرها.

تعريفه : صوبي بالرجوع إلى المادة 2 من القانون رقم ) 51.00 نجدها تنص . على ما الإيجار المفضي إلى تملك العقار كل عقد بي يلي : مغبر د بيع يلتزم البائع بمقتضاه تجاه المكتري المتملك بنقل ملكية عقار أو جزء منه بعد فترة الانتفاع به بعوض مقابل أداء الوجيبة المنساك عليها في المادة 6 من هذا القانون وذلك إلى حلول تاريخ حق الخياره

المبحث الخامس

الكراء المفضي إلى تملك العقار وفق القانون رقم 151.00)

يظهر من هذا التعريف ان المشرع ركز على عملية البيع للعقار عندما نص على أن كل عقد يلتزم البائع بمقتضاء تجاه المكتري المتملك ينقل ملكية العقار وهي العملية القانونية المتوخاة من هذا العقد غير أنها مسبوقة بعملية أخرى هي انتفاع الكتري المتملك بالعقار مقابل ادائه الوجيبة المنصوص عليها في المادة 2 من القانون 120ء فيظهر من هذا التعريف اجتماع عقدين هما الكراء مع البيع في الإيجار المفضي إلى تملك العقار.

والغرض من عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار هو ان المشرع اهتم بحاجة التاني إلى السكن باداءات مقسطة في متناولهم فاصدر القانون رقم 51.00 منظما للايجار المفضي لتملك العقار الذي أصبح بذلك عقدا من العقود المسماة الجديدة ويذهب

(10) القانون رقم 5100 المنطق بالإيجار المفضي إلى تملك المطار، كما تم تعديله ب : القانون رقم 18.11 المتعلق بمحكمة النقض، المغير بموجبه الظهير الشريف رقم 1.57.200 الصادر في اربع الأول 1307 (27) سبتمبر (190) بشأن المجلس الأعلى، الصادر بتنفيذه ظهير شريف رقم 1.11.170 صادر - الجريدة الرسمية عدد 1000 مكرر بتاريخ 20 ذو القعدة 1432 (20 أكتوبر (2011) من 5000 )2011( في 27 من ذي القعدة 1432 (205) أكتوبر

الاستاذ سمير عبد الحمد الله الا الى ان عقد البيع الإيجاري الذي يكون فيه الامن بالتقسيط هو بمثابة وعد بالبليل الان مصالحة البائع تقتضي ذلك المكان فيه الثمن الصورة حسم الخلاف في هذا الشان ما

ــــــــــــــــــــــــــــ

رابط التحميل:

https://drive.google.com/file/d/12i5f4j1404hxsIRgxX6peKbR4ybE7BNr/view?usp=drivesdk