رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ماستر الأسرة والتوثيق في موضوع حماية المتعاقدين في الوعد بالبيع العقاري

رابط تحميل المقال اسفل التقديم

المقدمة:

يعتبر عقد البيع من أكثر العقود شيوعا في الوقت الراهن، فهو يعد في الاقتصاد المالي المعاصر الأداة الأساسية لمبادلة الأموال، وصلة وصل بين الإنتاج والاستهلاك، كما أنه بعد عماد كل المعاملات التجارية بمفهومها العام.

إلى جانب ان عقد البيع يعد وسيلة لتلبية حاجيات الأفراد، ذلك أن حياتهم تقتضي القيام بالكثير من الأعمال والتصرفات بغية إشباع رغباتهم في شتى المجالات، ولعل أهم الدوافع الكامنة وراء هذه الرغبات هو حبهم للتملك، وهو ما يقتضي القيام بما هو واجب لأجل نيله والمحافظة عليه.

بالإضافة إلى أن عقد البيع يعتبر من أشهر وانجع العقود الناقلة للملكية خصوصا في المجال العقاري، لما يمثله هذا المجال من ثروة و قيمة ثابتة قديما وحديثا، وما يحققه من تنمية اقتصادية واجتماعية .... ومن ثمة فإن طبيعة التعامل في هذا المجال تقتضى القيام بمجموعة من الاجراءات والاعمال تتسم بنوع من التعقيد والبطء أحيانا، وتتمثل أساسا في إجراءات توثيقية، إلى جانب شهر العقار موضوع البيع، وإفراغه في قالب خاص..... هذا وقد أفرد لعقد البيع العديد من المقتضيات القانونية التي تحقق الحماية للبائع والمشتري باعتبارهما طرفا هذا العقد.

وإذا كان انعقاد البيع المنصب على العقار يجري عادة بصورة باتة ونهائية فإنه في كثير من الأحيان ولاعتبارات تمليها طبيعة العقار، فإن البيع العقاري يكون مسبوقا بمراحل تحضيرية وتمهيدية متعددة تمهد للعقد النهائي.

بحيث إن الواقع العملي أثبت أن الأفراد غالبا ما يلجؤون إلى إبرام بعض التصرفات التي تسبق وتمهد إلى ابرام العقد النهائي، ويدخل ضمنها مثلا إجراءات تحضيرية تسمى في الغالب بمرحلة المفاوضات والتي يتم تبادل فيها رسائل المعلومات، ووثائق بهدف تهيئ الطرفين حتى يتطابق إيجاب أحدهما بقبول الآخر هذا إلى جانب وجود مرحلة التعاقد التمهيدي والتي تؤدي في الغالب إلى إبرام العقد النهائي وتحقق فوائد للمتعاقدين، ومن أبرز صيغ البيوع التمهيدية البيع المقترن بدفع

عربون والبيع الابتدائي، والعقد الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز، والوعد بالتفضيل، والوعد بالبيع.

وبعد الوعد بالبيع المنصب على العقار من أشهر العقود التمهيدية، واحد تطبيقات الوعد بالتعاقد، فهو بعد مرحلة من المراحل التي تسبق العقد الأصلي، كما أنه يحقق مجموعة من الفوائد للمتعاقدين من بينها إعطاء المشتري الوقت الكافي للتحري والبحث عن الوضعية المادية والقانونية للعقار الذي ينوي شراء، والتثبت من صحة مستندات ملكية البائع وتجميع مقدار الثمن، وتمكين البائع من الاحتفاظ المدة معينة بملكية العقار المبيع، أو تهيئ بعض الوثائق الإدارية اللازمة لتمام البيع.

ويجد الوعد بشكل عام أساسه في العديد من النصوص القرآنية ومنها: الآية الكريمة: (إنما يتذكر أولوا الألباب الذين يوفون بعهد الله ولا ينقضون

العقد الابتدائي من العقود التمهيدية التي تسبق إبرام العقد النهائي، فهو عند كامل، لكنه تمهيدي لا نهائي، أي أنه وسط من الأيجاب والتعاقد النهائي، وهو خطوة إيجابية لتلك العلاقة التعاقدية بين البائع والمشتري، كما أنه من العقود المرقة التي تدوم لمدة محددة ينتهي بانتهائها ويتحول إلى بيع نهائي مكتب الملكية العقار بالنسبة للمشتري المستغلي، وقد ينتهي قبل هذا التاريخ بتدخل من المحكمة في الحالات التي يحق فيها لهذه الأخيرة إنها العقد التمهيدي بطلب من أحد الأطراف او هما معار للمزيد التوسع النظر

عبد الرزاق السنهوري الوسيط في شرح القانون المدني الجديد نظرية الالتزام بوجه عام، مصادر الالتزام، ج1 منشورات الحلبي الحقوقية، بيروت لبنان ، 2000، من 206 عبد القادر العرعاري الوجيز في النظرية العامة للعقود المسماد الكتاب الأول، عند البيع ، مطبعة دار الأمان ، الطبعة الثالثة الرباط 2011، ص 96

عبد الحق صافي عقد البيع دراسية في قانون الالتزامات والعقود وفي القوانين الأخرى مطبعة النجاح الجديدة دلدار البيضاء، الطبعة الثانية 2018، من 103 وما يليها ة العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز، هو عملية بيع العقارات المستقلية التي نظمها المشرع المغربي بمقتضى القانون رقم 2400 المتعلق ببيع الطار في طور الإنجاز، كما على وتمم بالقانون رقم 107.12، حيث نص بموجب الفصل 6181 منه على أنه يعتبر بيما لعقار في طور الإنجاز كل اتفاق يلتزم بمقتضاء البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يوديه هذا الأخير تبعا تقدم الأشغال

يحتفظ البائع بحقوقه وصلاحياته باعتباره صاحب المشروع إلى عالية انتهاء الأشغال أنظر عثمان سحب الحكام العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز على ضوء مستجدات القانون رقم 107.12 رسالة لنيل دبلوم مانظر الدراسات القانونية العقارية جامعة القاضي عياض كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية مراكش السنة الجامعية 34 2017-2018، ص

الميثاق). وقوله تعالى: (وأوفوا بالعهد إن العهد كان مسئولا)، كما أمر سبحانه

جل جلاله بالوفاء بالعقود وذلك بقوله: (يا أيها الذين أمنوا أوفوا بالعقود )

وهو دليل على أن الله سبحانه وتعالى قد فرض على عباده أن يوفوا بعهودهم ومواثيقهم التي يقطعونها على أنفسهم.

أما على مستوى القانون الوضعي، فبالرجوع إلى قانون الالتزامات والعقود تجده لا ينظم عقد الوعد بالبيع، وإنما اكتفى المشرع بالإشارة إلى بعض الفصول المتفرقة التي يكتنفها الإبهام في معظم الحالات، الأمر الذي لا يسعفنا على تكوين نظرة معمقة عن الوعد بالبيع في إطار التشريع المغربي و من خلال استقراء هذه النصوص نجد أنها توحي بأنها نظرية عامة للوعد بالتعاقد، ويمكن ملاحظة ذلك في الفصل الأول من ق ل ع الذي جاء فيه: "تنشأ الالتزامات عن الاتفاقات

رابط التحميل

https://drive.google.com/file/d/1XWpn_acuN1HRBcQRJpxXCg-BzLQulAL-/view?usp=drivesdk