مقال بعنوان التوجهات الكبرى دراسات للقانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي

رابط تحميل المقال اسفل التقديم

مقدمة:

بعد عقود من الانتظار ومخاض طويل صدر أخيرا بالجريدة الرسمية القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي ناسخا بذلك مقتضيات ظهير 24 ماي 1955 والذي تشكل بشأنه إجماع بأنه عمر أكثر مما ينبغي وغدا غير متلائم والتحولات التي يشهدها مغرب القرن 21 لاسيما وأن مختلف الأوساط سواء التجار أو الملاكين العقاريين أو رجال القانون التي ما فتئت تنادي بضرورة إعادة النظر بطريقة شمولية في الإطار القانوني المنظم لعقود كراء العقارات المخصصة للاستعمال التجاري والحرفي والصناعي والذي أفرزت الممارسة التعاقدية بخصوصه وكذا الأحكام القضائية الصادرة بشأن المنازعات المقدمة أمام المحاكم طيلة الستين (60) سنة عديدا من الإشكالات والتواقص قاسمها المشترك أن النص القانوني ولد يتشوهات خلقية ترجع بالأساس إلى الظروف السياسية التي صاحبت مخاض الولادة إضافة إلى عدم مواكبة النص القانوني للمستجدات السوسيو اقتصادية والطفرة النوعية التي شهدها المغرب الحديث ولا سيما على مستوى تعبئة العقارات للاستثمار وخلق نوع من التوازن بين الملاك العقاريين من جهة وأرباب المقاولات من جهة أخرى، وأيضا ما يميز المنازعات المتعلقة به أمام المحاكم والتي يجمع المختصون على غلو مساطرها وطول أمدها وهو ما ترتب عنه ضياع مجموعة من الحقوق جراء متاهات الإجراءات والأجال المسطرية المختلفة.

وإذا كان التشريع المطبق على الكراء التجاري بالمغرب ليس وليد ظهير 24 ماي 1955 إذ يرجع أول قانون خاص بها إلى العقد الثاني من القرن العشرين مع بدايات الحماية الفرنسية، فإن هذا الاهتمام بإفراد

الظهير الشريف رقم 16.99 بتنفيذ القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي الصادر بتاريخ 13 من شوال 1437 (18) يوليو (2016) الجريدة الرسمية عدد 6490 بتاريخ 11 اغسطس 2016 والذي من المرتقب أن يدخل حيز التنفيذ سنة أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية أي بتاريخ 12 فبراير 2017

يرجع أول تنظيم قانوني لكراء المحلات التجارية بالمغرب إلى ظهير 1930/03/21 الذي من قواعد خاصة تنظم العلاقة بين المكري والمكتري للعقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، ثم صدر بتاريخ 1948/01/17 ظهير يوسع مجال تطبيق السابق، إلا أن الإجراءات الصارمة ودقة الأجال المنعكسة سلبا على حق المكتري في المطالبة بتجديد العقد. جعلاه محل انتقاد، ليصدر بعد ذلك ظهير 1951/01/05 المتميز بالمرونة دون الجسم في مسألة التعويض عن الإفراغ التعسفي، واقتباسا من النص الفرنسي لسنة 1953 صدر ظهير 1955.

1

قضاء محكمة النقض عدد 81

دراسات

مقتضيات خاصة لهذا النوع من عقود الكراء يترجم الوعي الحاصل لدى السلطات العامة بالأهمية التي يكنسها هذا المجال واعتبارها آلية قانونية لتحفيز الاستثمار عن طريق تعبئة العقارات المخصصة للاستغلال التجاري أو الصناعي أو الحرفي إلا أنه وبتوالي السنوات تكاثرت انتقادات ومؤاخذات الممارسين والفاعلين في الميدان التجاري الموجهة للتشريع القائم نظرا لما سجل عليه من انعدام الاستقرار والتوازن وكثرة الشكليات والتعقيدات المسطرية فبات من الضروري تعديل نص ظهير 1955 بشكل يواكب تطورات الميدان التجاري

ويلائم القوانين الجديدة ويحقق توازنا أكبر بين طرفي عقد الكراء.

وهكذا يأتي قانون 49.16 استجابة لحتمية التغيير والتجاوز المعوقات والإشكاليات المجمع على تضخمها. خاصة وأن الاجتهادات القضائية التي شكلت ولسنوات علاجا بديلا لغموض وعيوب صياغة النص القانوني قد بلغت حدها الأقصى وأصبحت قاصرة عن حل كل الاشكالات التي يطرحها ظهير 24 ماي 1955.

وتأسيسا على ما ذكر فحري بنا أن نتساءل في هذا البحث عن أبرز التوجهات الكبرى للقانون

الجديد سواء على مستوى القواعد الموضوعية أو على مستوى المسطرة ؟

المحور الأول:

إقرار قواعد موضوعية واضحة

ضمانة ضرورية لعلاقات تعاقدية متوازنة.

يعتبر إقرار توازن بين حقوق الملاك العقاريين والمكترين مستغلي الأصول التجارية أهم محدد للقول بنجاعة هذا النص القانوني في تناوله لمسألة معقدة من قبيل العلاقة النزاعية التي غالبا ما تربط كلا الطرفين، كما أن إقرار قواعد قانونية واضحة ومبسطة لكمين بتعزيز الأمن القانوني واستقرار المعاملات وهو ما سيؤدي حتما إلى التخفيف من عدد المنازعات المعروضة على نظر المحاكم. ويبقى التساؤل المطروح هو إلى حد توفق واضعو هذا القانون في استحضار المعطيات أعلاه وافراغها في قالب تشريعي واضح المجلس الأعلى للسلطة القضائية ودقيق ؟

من خلال استقراء مواد القانون 16-49 يتجلى من الوهلة الأولى حرص المشرع المغربي على اعتماد هندسة جديدة للنص عبر تقسيمه إلى إحدى عشر باب مقسمة بدورها إلى فروع ومواد بلغ مجموعها 39 مادة خلافا لما كان عليه الوضع في ظل ظهير 24 ماي 1955 كما تم تدقيق الصياغة القانونية واللغوية وهو ما من شأنه أن يرفع اللبس والغموض عن بعض المقتضيات الأساسية كحالة الفصل 11 من الظهير السابق التي تقرر مبدأ الاعفاء من التعويض والتي كانت متسمة بالاقتضاب حد الغموض. وقد تم تدارك هذا الخلل في المادة 8 من القانون الجديد التي عالجت بدقة الأسباب المؤدية للإفراغ بدون تعويض، وحددتها في سبع حالات.

كما يبرز أيضا ومن خلال استعراض أهم المقتضيات القانونية الجديدة التي أتى بها القانون اعلاه أن نية المشرع انصرفت إلى إقرار قواعد موضوعية واضحة على مستوى تدقيق ميدان وشروط تطبيق القانون والتأكيد على أهمية الأصل التجاري كشرط محوري للحماية القانونية فضلا عن السعي نحو ضمان حقوق متوازنة لأطراف العلاقة الكرائية.

2

رابط التحميل

https://drive.google.com/file/d/1UWZWpT1kJo5Q5JDDOQ5p9jxy6LGKDyUd/view?usp=drivesdk