تسنيد الديون الرهنية و آثارها على نظام التحفيظ

 تسنيد الديون الرهنية و آثارها على نظام التحفيظ

الفصل الأول : مفهوم التسنيد و أطرافه و خصائصه.

سوف نتطرق في هذا الفصل إلى قسمين مهمين، حيث سنبدأ ب مفهوم التسنيد (المطلب الأول)، لنمر إلى دراسة أطرافه (المطلب الثاني)، و ننتهي بمعاينة خصائصه (المطلب الثالث).

المطلب الأول: مفهوم التسنيد

حسب المادة 2 من قانون 10.98 “فالتسنيد هو عملية المتمثلة في قيام صندوق توظيف جماعي للتسنيد بشراء ديون رهنية يؤدي ثمنها بواسطة حصيلة إصدار حصص ممثلة لتلك الديون وعند الاقتضاء بواسطة حصيلة إصدار اقتراض سندي معتمد على تلك الديون وذلك وفقا للأحكام في هذا القانون…”

إذن فحسب هذه المادة فالتسنيد هو عملية مالية أو تقنية مالية تقوم بموجبها مؤسسة للإئتمان بتفويت بعض أصولها والمكونة من ديون رهنية في شكل قروض مضمونة برهون عقارية وبالرجوع على هذه المادة فهي تعرف الديون الرهنية بأنها: الديون الممثلة لقروض مضمونة برهون عقارية من الرتبة الأولى والممنوحة لأغراض التالية:

• تملك المساكن الفردية أو إصلاحها أو توسيعها.
• البناء الفردي للمساكن.
• بناء أو تملك مساكن معدة لاستئجار.

وبهذا فالمشرع في المادة 2 حدد الديون محل التسنيد على سبيل الحصر وهي ترتبط بالمجال العقاري، وهذا يفرض على المؤسسة التي تريد تسنيد ديونها أن تكون نشطة في الميدان العقاري بالرغم من وجود مشروع قانون لتعديل قانون 10.98 يركز على النقط التالية:

• الدعوة إلى توسيع مجال الديون[1] المسندة بإدخال ديون أخرى غير الديون العقارية قروض الاستهلاك مثلا كما هو حال في بعض الدول(كالولايات المتحدة الأمريكية).
• توسيع قاعدة المستثمرين المؤسساتيين بعدم الاقتصار على مؤسسات البنكية.
• التمييز بين وظيفة المؤسسة المودعة  (Etablissement dépositaire) صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد وبين المؤسسة المدبرة(Etablissement dépositaire).
• تقوية دور مجلس القيم المنقولة في عملية التسنيد.

والتسنيد كطريقة تمويلية ظهرت أول مرة بالولايات المتحدة الأمريكية من طرف بعض الوكالات الفدرالية التي صنفت في خاتمة الوكلا ء  Les Parrains  وانتقلت بعد ذلك إلى أروبا خاصة فرنسا و بريطانيا، أما في المغرب فقد عرف هذه التقنية منذ 1993 مع تزايد أزمة السكن حيث ظهرت بعض الأبناك التي ساهمت في تحقيق برنامج 200.000 سكن اجتماعي وعلى رأسها القرض العقاري والسياحي C.I.H.

وقد تعددت التعاريف التي أعطيت لهذه العملية بل حتى التسمية اختلفت فهناك من يعطيها اسم titrisation  أوtitrification أو obiliérisation و[2]sécurisation

وعموما فللتسنيد معنيان عام وخاص:   

• المعنى العام: التسنيد هو الزيادة المتنامية للسندات القابلة للتداول في السوق المالي، وميلاد هذه التقنية جاء ملازما لمسلسل إزالة الوساطة وإزالة التقنين المالي أو تكاثر السندات المالية (أسهم – سندات …) في السوق المالي.
• المعنى الخاص : التسنيد هو تحويل دين إلى سند وبصفة أدق هو ميكانيزم خاص بمؤسسات الإئتمان يمكنها من بيع الأصول المكونة لسلفات أو قروض أو تعبئة أوراق  تجارية Mobilisation d’effets، كما يعد بديلا جديدا للحصول على سيولات السوق والتقليل من المخاطر التي تتحملها مؤسسات القرض وتيسير استعمال أحسن التمويلات طويلة الأمد.

المطلب الثاني : أطرافه:

على اعتبار أن عملية التسنيد هي تقنية تمويلية فهي تتطلب تدخل مجموعة من الأطراف لنجاحهم وهم :

• المدين : المستفيد من قرض رهني منحته المؤسسة المبادرة وقامت بتفويته فى إطار عملية تسنيد ويشترط في هذا القرض أن يكون مضمونا برهون عقارية من الرتبة الأولى كما هي محددة في المادة 2 من القانون 10.98 .
• المؤسسة المبادرة : كل مؤسسة ائتمان معتمدة وفقا للنصوص التشريعية التي تنظمها، حائزة على ديون رهنية ترغب في التخلي عنها جزءا أو كلا في إطار عملية من عمليات التسنيد مجراة وفقا لأحكام قانون 10.98
• صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد :  (FPCT) حيث تستلزم كل عملية تسنيد إحداث صندوق توظيف جماعي للتسنيد مستقل بذاته ومخصص للعملية المذكورة دون غيرها، غير أنه يمكن للمؤسسة المبادرة إنجاز أكثر من عملية تسنيد واحدة ويمكن لمؤسسة التدبير والإيداع أن تحدث أكثر من صندوق توظيف جماعي للتسنيد وتضطلع بمهمة التدبير والإيداع (المادة 16 من 10.98)

وينحصر غرض صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد في حيازة مؤسسات ائتمان معتمدة وفقا للأحكام التشريعية التي تنظمها، يؤدي ثمنها بواسطة حصيلة إصدار حصص ممثلة لتلك الديون وعند الاقتضاء بواسطة اقتراض سندي معتمد على تلك الديون.

• مستثمر أو مستثمرين : وهم الهيئات المحددة في المادة 7 من قانون 10.98 والذين يقومون بشراء السندات من طرف صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد من أجل الاحتفاظ بها أو إعادة بيعها في السوق الرهنية وهذه السندات التي تمثل ديونا تكون مضمونة بديون مخاطر  على اعتبار أنها كما سبقت الإشارة، هي ديون من الرتبة الأولى كما تم تحديدها في المادة الثانية، من ق 10.98.

المطلب الثالث : خصائصه:

بالرجوع إلى قانون 10.98 نجده يحصر الاكتتاب في عملية التسنيد على مستثمرين رأسماليين كما هم محددين في المادة 7 من نفس القانون.

• وحدها الديون الرهنية من الرتبة  الأولى هي الخاضعة لعملية التسنيد
• ضرورة تأسيس صندوق توظيف جماعي للتسنيد عن كل عملية تسنيد
• غياب دور الدولة في عملية التسنيد
• حضور الوكالة الوطنية للمحافظة على الأملاك العقارية في عملية التسنيد خصوصا الإجراءات  المتعلقة بالحفاظ على حقوق الحامل لسندات صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد من خلال المواد من 25 إلى 30 قانون 10.98.

وبهذا يبقى التسنيد من بين أهم الوسائل التي تقوم بواسطتها المقاولة خاصة في المجال البنكي باستثمار أموالها الذاتية والشبه الذاتية لإعادة تمويل نفسها والدليل على ذلك القرض العقاري والسياحي الذي قام بعملية تسنيد عادت عليه بملايين الدراهم دون حاجة للاستدانة الخارجية، حيث أن التسنيد كتقنية تمويلية تمكن من تحقيق ثلاث أهداف استراتيجية[3] وهي :

1. المردودية : عند تفويت المؤسسة المبادرة ديونها إلى صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد والذي يمدها بأموال ذاتية تساعدها على تمويل مشاريعها المستقبلية.
2. الأمان والثقة : على اعتبار أن الديون التي يتم تفويتها إلى FPCT هي دوين من الرتبة الأولى ومحمية من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة على الأملاك العقارية.
3. السيولة : سندات صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد هي سندات حاملة لسيولة مما يسهل بيعها أو تفويتها إلى المستثمرين المعتمدين.

وبذلك يكون التسنيد قد جاوز فعلا عائق الاستدانة الذي يميز الطرق التقليدية للتمويل، إلا أن ما يعاب على المشرع المغربي هو حصره لعملية تسنيد الديون الرهنية في مؤسسات الائتمان وهذا ما يسعى المشروع الجديد لتعديل قانون 10.98 لتجاوزه، وإلى حين هذا التعديل تبقى عملية التسنيد من بين أهم الوسائل الكفيلة بالانتقال من اقتصاد المديونية إلى اقتصاد التحويل  الذاتي.

الفصل الثاني : آليات تسنيد الرهنية وآثارها على نظام التحفيظ

بعد إطلاعنا على مفهوم التسنيد كمفهوم قانوني وكتقنية مالية وعلى أهم الأطراف الفاعلة في عملية التسنيد هذه التقنية الهدف منها مساعدة مؤسسات الإئتمان عندما تريد التوفيق بين القروض التي تقدمها على المدى الطويل كالقروض العقارية وبين  الحصول على موارد في نفس الفترة وبأسعار جيدة، ولكن لا يمكن فهم هذه التقنية إلا من خلال المراحل التي تمر بها أو ما يمكن تسميته آليات التسنيد (المطلب الأول)، ولأن التسنيد يرتبط بالتحفيظ العقاري على اعتبار أن الديون التي يتم تفويتها هي ديون رهنية عقارية من الدرجة الأولى نتناول التسنيد على التحفيظ العقاري (المطلب الثاني).

المطلب الأول :آليات تسنيد الديون الرهنية

نعني بآليات التسنيد المراحل التي يمر بها تحويل الديون المضمونة برهون رسمية من الدرجة الأولى إلى سندات تكتتب فيها المستثمرين ابتداء من تفويت الدين وانتهاء بالاكتتاب في السندات التي يصدرها صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد.

الفقرة الأولى: طبيعة الديون المقتناة وكيفية الاقتناء

استلزم القانون المتعلق بتسنيد الديون بعض الشروط في نوعية الديون التي يتم تفويتها من مؤسسة المبادرة لصالح صندوق التوظيف الجماعي كما إن هنالك مسطرة معنية لتفويت هذه الديون.

أولا : طبيعة الديون المقتناة

 الديون التي يتم تفويتها لصالح صندوق التوظيف  الجماعي ديون غير عادية بل هي ديون رهنية من نوع خاصة بالقطاع العقاري ويجب ألا تكون هذه الديون محل منازعة جدية وألا يكون في تحصيلها عند حلول أجل الاستحقاق وأن تكون الرهون التي تضمنها من الدرجة الأولى[4] .

وعند قراءة المادة الثانية في فقرتها الأولى التي تتحدث عن أصول صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد يتبين أنها جاءت عامة في تحديدها للديون الرهنية دون تخصيص، فإن نفس المادة في الفقرة الثالثة حصرت عملية التسنيد في الديون الرهنية الخاصة بالقطاع العقاري الهدف من ذلك هو دعم سياسة الدولة في هذا القطاع على أساس أن عملية التسنيد سوف تدفع مؤسسات الإئتمان إلى الرفع من تمويلها له هذا من جانب ومن جانب آخر توفير الحماية للمتعاملين بالسندات لأن السند المضمون بالرهن الرسمي سوف يكون محمي أكثر من أي سند متداول في السوق المالية.

ثانيا : كيفية اقتناء الديون الرهنية

يتم تفويت الديون الرهنية من لدن المؤسسة المبادرة على صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد، بمقتضى وصل موقع ومؤرخ عليه من طرف مؤسسة الإيداع والتدبير، يتم انجاز أو تحضير الوصل المذكور بمقتضى اتفاق عقدي للتفويت، يتضمن ضمن شروطه بصفة خاصة تسليم مؤسسة التدبير والإيداع الوثائق المتعلقة بالديون الرهنية المتخلى عنها (عقود، مراجع عقارية، كيفية أداء الديون، شهادة خاصة بالتسجيل العقاري)[5].

تكون نية المؤسسة المبادرة تفويت الديون الرهنية بواسطة تسليم المستند (قائمة للرهون) يسجل لزوما على الرسوم العقارية المرهونة بقرار موجود بالمحافظة العقارية، من طرف مؤسسة التدبير والإيداع ويوجه مستند قائمة الرهون لكل محافظة عقارية معنية بالرسم العقاري[6] .

ولأجل إجراء تسجيل نقل الرهون لضمان الديون الرهنية  المفوتة بموجب مستند (قائمة الرهون) توجه مؤسسة الإيداع  والتدبير إلى المحافظ على الأملاك العقارية نسخة من هذا المستند مرفق بوثائق تثبت صفة المؤسسة لعزلها عن أصول مؤسسة تتصرف المؤسسة المبادرة وحدها بحقوق الديون الرهنية لحساب صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد حسب تعليمات مؤسسة التدبير والإيداع[7].

يقوم المحافظ على الأملاك العقارية إثر ذلك بتسجيل نقل الديون الرهنية إلى صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد لكل رهن مشار غليه في نسخة المستند (قائمة الرهون([8]

يتم بعد ذلك تحويل الرهون بدون موافقة المدين على ألا يمس ذلك بملكيته[9]. وهذا يتناقض مع مقتضيات قانون الالتزامات والعقود في الفصل 195 الذي ينص (لا ينقل الحق المحال له به تجاه المدين والغير إلا بتبليغ الحوالة للمدين تبليغا رسميا أو قبوله إياها في محرر ثابت التاريخ.

2– ضمانات الاقتناء

يجب على صندوق التوظيف الجماعي أن يؤمن نفسه ضد المخاطر المرتبطة بالديون التي تفوت إليه عن طريق التسنيد لاسيما عدم قدرة  المدين على الوفاء أو التأخر فيه][10].

أما عن الوسائل التي من الممكن  أن يستخدمها صندوق التوظيف الجماعي لتأمين ضد المخاطر فقد ورد بعضها في قانون التسنيد على سبيل المثال لا على سبيل الحصر.

* إصدار حصص وسندات قرض خاصة الغرض منها مواجهة أي عجز في الأداء، والملاحظ أن القانون منح هيئات التوظيف الجماعي للقيم المنقولة من الاكتتاب في هذه الحصص والسندات المصدرة في هذه  الحالة.

* زيادة الضمانة، وهو عبارة عن عملية تفويت ديون رهنية إلى صندوق توظيف جماعي يفوق مبلغها مبلغ السندات المصدرة وذلك من أجل تغطية احتمالات عجز المدينين.

* الضمانات والكفالات والتأمين

* كل وسيل واردة في نظام التسيير تهدف إلى تأمين أصول الصندوق ولعل تأكيد القانون على هذه الضمانات ودعمها، راجع إلى رغبة في تأمين يصدره الصندوق من حصص وسندات بشكل جدي يدفع المستثمرين إلى شرائها لا يتغافلون إلا بما هو مضمون[11] .

الفقرة الثانية : إصدار السندات وتحصيل الديون الرهنية

أولا : إصدار السندات والاكتتاب فيها

يصدر صندوق التوظيف الجماعي حصصا وسندات قرض تمثل الديون الوارد بيانها في أصول واعتبر قانون  التسنيد تلك الحصص والسندات في حكم القيم المنقولة كما هو محدد في ظهير 21 شتنبر 1993 المتعلقة ببورصة القيم.

إن  الهدف  من إصدار تلك الحصص والسندات هو تسديد ثمن اليدون التي تم تفويتها للصندوق من خلال بيع تلك السندات للمستثمرين ومن هذا البيع يسدد الصندوق ثمن تلك الديون على أن الحصص التي يصدرها تكون فئة أو من عدة فئات.

علاوة على هذا يمكن للصندوق إصدار سندات قرض لم يبين القانون متى يحق للصندوق إصدار مثل هذه السندات وحتى لا يمكن له إصدارها ولو على سبيل المثال وإن كان قد بين شكل الإصدار إذ يتم ذلك بقسيمات أو بدونها.

كما أخضع القانون هذه السندات لعملية الخصم، ويتبين من هذه النقطة أن القانون قد خلط بين  السندات كقيم منقولة والأوراق التجارية لأن من المؤكد أن الأوراق التجارية هي التي تخضع لعملية الخصم.

بينما ترك تحديد مواصفات السندات وكل ما يتعلق بها من فئات وحقوق ومردودية وأولوية لنظام التسيير[12] أي لإرادة كل من مؤسسة المبادرة ومؤسسة التدبير والإيداع.

بما أن السندات التي يصدرها الصندوق تكون إما لحاملها أو تكون اسمية وتكون قابلة للتداول بكل حرية إلا أن القانون حدد الهيئات التي يحق لها الاكتتاب في حصص الصندوق واقتنائها واشترط عليها الالتزام بالأحكام التشريعية والتنظيمية والنظامية وكذلك الحيطة في شأن التوظيفات الجارية عليها، ولكن ترك المجال أمام هيئات أخرى للاكتتاب تحدد قائمتها بنص تنظيمي[13] 

كما يمكن لكل من المؤسسة المبادرة ومؤسسة التدبير والإيداع اقتناء حصص وسندات قرض صندوق التوظيف الجماعي لكن بشرط أن يكون ذلك وارد في نظام التسيير وإلا فلا يحق لها ذلك.

ثانيا : كيفية الاكتتاب

الاكتتاب بناء على اتفاقية ” يعد ابرامها بمثابة قبول لنظام التسيير"[14].

ويخضع الاكتتاب لتدابير نظام التسيير واتفاقية الاكتتاب ويمكن أن يأتي هذا الأخير في شكل فردي أو اسمي أو انفرادي [15].

مع قابلية السندات المقيدة من التحويل من حساب لآخر ولكن القانون منع الحاملين لحصص أو سندات قرض التي يصدرها من المطالبة باستردادها أو استرجاعها مبالغيا منه[16]، ولعل ذلك راجع على رغبة المشرع في ضمان الاستمرار لمختلف عناصر العملية حتى تنتهي بالطريقة التي رسمها لها القانون.

ومن ناحية أخرى فقد منح المكتتبين العديد من الضمانات لحمايتهم ويرجع ذلك على عدم توفر صندوق التوظيف على الشخصية المعنوية وقد سبق أن بينا هذه الضمانات.

ثالثا : تحصيل الديون الرهنية[17]  :

بما أن المؤسسة المبادرة هي صاحبة  الحق الأصلي للرهن الرسمي العقاري من جهة، وكون المدين الراهن لا صلة بعملية التسنيد، فإن تحصيل الديون الرهنية يبقى اختصاص أصيل لها.

حيث تستمر تحت مراقبة مؤسسة الإيداع والتدبير ووفق الشروط المحددة مسبقا في اتفاقية المبرمة بين المؤسسين في القيام لفائدة الصندوق الجماعي للتسديد بتحصيل تلك الديون المفوتة، والعمل بالعقود الرهنية أو الضمانات الأخرى التابعة لها، مع القيام بتسليم المدين الراهن، شهادة رفع اليد في حالة أداء مجموع الدين أو سلوك مسطرة الحجز العقاري للتنفيذ على العقار المرهون[18].

غير أنه في حالة توقف المؤسسة المبادرة عن ممارسة مهامها أثناء مدة قيام الصندوق تمارس مهمة تحصيل الديون الرهنية المفوتة مؤسسة الإيداع والتدبير بنفسها أو تفوض في ذلك مؤسسات الإئتمان المعتمدة أو صندوق الإيداع والتدبير بموجب اتفاقية تحصيل جديدة عندها تقوم مؤسسة الإيداع والتدبير بإعلام المدين المفوت دينه أو الطرف المكلف بأداء ذلك الدين بتغير الجهة التي تتولى تدبير الدين بواسطة رسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل وبعد انصرام أجل ثلاثين يوما من تاريخ تسليم الرسالة المذكرة يتعين على المدين أو الطرف الذي يسدد مكانه أداء المستحقات التي حال أجلها إلى المؤسسة المكلفة بالتحصيل المذكور عنونها بالرسالة[19] .

وهذه المؤسسة الجديدة المكلفة بالتحصيل تستفيد من نفس الحقوق التي كانت للمؤسسة المبادرة المتوقفة عن التحصيل وبالتالي يكون لها الحق في حالة عجز المدين بأحد الديون الرهنية المفوتة سلوك طريق التنفيذ على العقار المرهون [20].

وعليه فابتداء من التاريخ الذي يحمله المستند المنصوص عليه في المادة 22 من قانون 10.98 كل أداء يقوم به المدين أو أحد من الأغيار إلى مؤسسة الإيداع والتدبير أو على الجهة المحددة في الرسالة المبلغة للمدين يتم تحصيله لفائدة صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد، إذ يمكن لمؤسسة الإيداع والتدبير المطالبة بهذا الأداء لفادئة الصندوق في أي وقت لم يحترم فيه المدين المفوت دينه آجال التسديد.

المطلب الثاني : علاقة التسنيد بنظام التحفيظ العقاري

حاول القانون رقم 10.98 أن يتخطى المعوقات الناتجة من جراء الجمع بين قواعد التسنيد ونظام التحفيظ العقاري، عن طريق الاحتفاظ بسلامة العمليات العقارية وهي المبادئ التي جاء بها نظام التحفيظ العقاري هذا من جانب وتسهيل تداول الديون المضمونة برهون رسمية من جانب آخر علما بأن القواعد التي جاء بها نظام التسنيد تبدو في مبادئها متناقضة المضمونة برهون رسمية من جانب آخر علما بأن القواعد التي جاء بها نظام التسنيد تبدو في مبادئها متناقضة مع نظام التحفيظ العقاري وتعتبر خروج عن نظام التحفيظ الذي عمر طويلا ومن هذا نتناول أثر تداول السندات الرهنية على نظام التحفيظ هذا التناقض يطرح تساؤلا حول حماية حقوق الأطراف؟

الفقرة الأولى : أهمية الإشهار وتحقيق الرهون

أولا : أهمية الإشهار

إن ازدهار وتنمية الاستثمار والقرض العقاريين، وكذا ازدهار السوق الرهني الثانوي يتبع بالأساس استقرار العمليات العقارية والتصرفات التي ترد على العقارات وتحقيق الاستقرار في السوق لا يمكن الوصول إليه إلا عن طريق الإشهار العقاري، ونحن نعلم أن الإشهار يعني تنظيم العلانية والإعلان عن الحقوق وفي مقدمتها حق الملكية، وتجميع كل المعلومات المرتبطة سواء بالمالكين وأصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقارات، وجعل هذه المعلومات رهن إشارة العموم، وخاصة المتعاملين العقاريين والمستثمرين ومؤسسات القرض العقاري بالخصوص، ولقد أعطى القانون آثار قانونية محددة تجعل من تلك المعلومات حقائق قانونية موثوق بها بحيث يطمئن إليها المتعاملين عندما يقومون بإجراء جميع التصرفات القانونية والمادية على العقار الخاضع للإشهار، بداية من تفويت الديون وتحويل تلك الديون إلى سندات متداولة في السوق المالية واستخلاص مبالغها كل هذه العمليات تتم بعد عملية الإشهار. وتظهر أهمية الإشهار على مستوى السوق الثانوية بأن يوفر الإشهار المعطيات الكفيلة بمد المؤسسات المقرضة بجميع المعلومات التي تجعلها على يقين بأنها مع الدائن الحقيقي المقيد في السجل العقاري علاوة على أن الرهون المضمنة في السجلات العقارية رهون من الدرجة الأولى وبالتالي ضمان استيفاء هذه الديون[21] .

ولكن مع ذلك يرى بعض الفقه أنه يجب تطوير نظام الإشهار في المغرب وجعله من طبيعة متحركة لمتابعة التغير على المركز القانوني والمادي للعقار أو مالكه لأن عمليات البنوك، والسوق المالية بوجه عام وبالتالي عملية التسنيد تتأثر بالعراقيل والمساطر القضائية غير المقيدة مما يؤدي على عزوف المستثمرين عن الاستثمار[22].

ثانيا : تحقيق الرهون

بما أن الرهن الرسمي يعد آخر ما توصل إليه الفكر القانوني في مجال الضمانات العينية، فإن تسنيد الديون يعتبر أهم آلية للحفاظ على هذا السمو.

من خلال ما يسمح به من إعادة تمويل السيولة تشجيعا للعمليات الاستثمارية الخاصة بمجال السكن إضافة على أن هذا الأخير لا يمكن مباشرته إلا إذا كان مضمون بضمانات عينية وهي العقار المحفظ.

ومن المعلوم فإن ضخامة القروض الممنوحة من طرف البنوك، لا تعني كونها بعيدة عن مخاطر عدم الأداء، لتلحق بالمؤسسة الممولة أضرارا جسيمة مما دفعها إلى إلى التشديد في منح القروض حيث لا يتم ذلك إلا بعد تقديم ضمانات كافية، خاصة الضمانات العينية التي يتأتى الرهن الرسمي على رأسها لتبقى الوسيلة الوحيدة التي يتم اللجوء إليها عند عدم الوفاء لذلك نجد أن المشرع المغربي قد حدد مجموعة من الإجراءات القانونية سواء في قانون 19 رجب أو في قانون مسطرة المدنية الغاية منها تمكين الدائن المرتهن من استيفاء دينه المضمون عن طريق الحجز على العقار.

ومسطرة تحقيق الرهن يتم اللجوء إليها عند حلول أجل الدين دون تقدم المدين بالوفاء وإذا كانت هذه الإجراءات، هي النتيجة في مسطرة تحقيق الرهن فإن ذلك لا يتم عادة بهذه السهولة، غد غالبا ما يلجأ المدين إلى العديد م الدعاوى قصد وقف عملية الحجز، إما بغية المماطلة أو بناء على ادعاءات صحيحة، فكان لا بد  من إعادة النظر في تلك القواعد لحل بعض الصعوبات المطروحة على مستوى السوق الرهني الأولي وأيضا على مستوى السوق الرهني الثانوي. فيذهب بعض الفقه على:

– تبسيط تحقيق الرهن، فإنه يقضي مراجعة القواعد الإجرائية في النصوص التي تنظمه وجعلها تواكب المستجدات التي جاء بها قانون التسنيد لان تحفيز المسثتمرين للدخول في عملية الديون المضمونة برهون رسمية يتطلب غزالة الجمود وطول تعقيدات الإجراءات المسطرية، وذلك توخيا للسرعة في إنجاز عملية الحجز والبيع في المزاد العلني إذ قصد المدين الراهن [23] .

– إعادة النظر في إشكالية الامتياز

وخاصة تلك الممنوحة لفائدة الخزينة العامة للدولة وهي عديدة وتقدم على جميع الديون حتى ولو كانت مضمونة برهون رسمية عقارية وخاصة في حالة تزاحم الدائنين.

ورغم أن القضاء حاول في السنتين الأخيرة تقديم الدائنين المرتهنين في استفاء ديونهم بالأولوية على الخزينة العامة، ولكن ما تزال هذه الحلول على مستوى القضاء لابد من تدخل قانوني جدري لإعطاء الضمانات الرهنية والقروض دفعة جديدة تجعل جميع الفاعلين الاقتصاديين لا يخشون مفاجأتهم بالخزينة العامة تمارس عليهم الامتيازات[24].

ولكن كيف يتم حماية حقوق الأطراف وخصوصا المدين الأول والدائن.

يجب التأكيد أن تسنيد الديون الرهنية لا علاقة له بحقوق الملكية وأن المقترض أو المدين الأول سيظل يتعامل مع الدائن المرتهن الأول في نطاق الالتزام التعاقدي الرابط بينهما وأنه لن يكون للمقترض الأول أي تعامل مع أي مؤسسة مالية أخرى سوى في حالة إفلاس الدائن المرتهن الأول أي المؤسسة المبادرة، حيث أعطى القانون لمؤسسة التدبير والإيداع تحصيل الدين محل المؤسسة المبادرة مع واجب إخبار المقترض المدين الأول[25].

أما عن الدائن المرتهن الاول وتفاديا لقيام المدين الراهن الأول بالتصرف بالعقار ما لم يكن محضورا عليه ذلك عليه بمقتضى شرط مانع في عقد الرهن ولمواجهة الإجراءات التحفظية التي يقوم بها الغير وللحافظ على حقوقه تجاه المدين الأول أعطاه القانون إمكانية تسجيل التفويت احتياطيا في السجل العقاري، وهذا سيكون موضوع حديثنا في الفقرة الثانية إضافة إلى تسجيل.

الفقرة الثانية: تقيد السندات في السجلات العقارية

أولا: التقييد الاحتياطي لمختصر المستند

  التقييد الإحتياطي هو إجراء احتياطي من أثاره الحفاظ على الحق ومرتبته في السجل العقاري فإن كان الدين مضمون برهن رسمي قابل للتسجيل، فإن هذا التسجيل العقاري وباقي الالتزامات المرتبطة بأصل الدين، ومن هنا يتبين أن التقييد الاحتياطي يضمن استيفاء مبلغ الدين المرهون.

  ويكون في نطاق التسنيد بتقييد مختصر المستند على الرسوم العقارية علاوة على تقيد التاريخ الذي يصبح فيه مختصر المستند ساري المفعول ودرجة تقييد هذا المختصر، وتقييد مختصر المستند في حالة وقوع حجز على العقار المثقل بالدين فيظهر لنا  ان تقييد الاحتياطي ضمان لاستيفاء مبلغ الدين المرهون لا لفائدة الدائن الأصلي أي الدائن المرتهن فحسب بل لصالح المؤسسة الوسيطة وهي المؤسسة المدبرة، وللوصول إلى هذه الغاية لابد من تقييد تحويل الدين المضمون بالرهن إلى سند قابل للتداول تقييدا احتياطيا، ذلك أن الرهون لا تنشا في نفسها ولا تترتب أثارها سوى عن طريق التقييد في السجلات العقارية وابتدءا من تاريخه.

ويكون تقييد مختصر المستند بواسطة تصريح معرف بتوقيعاته عن المؤسسة الوديعة والمدبرة ويستمر هذا التصريح في إنتاج أثاره على حين تسجيل الوصول المسلم من مؤسسة التدبير والإيداع المرتب لتفويت الدين المرهون مدعما بالوثائق اللازمة وباقي السندات الخاصة بالدين الذي تم تفويته[26] .

ومختصر المستند يجب أن يتضمن بنايات حددتها المادة 27 من قانون 1098.نذكر منها:

– بيان كل عقار مسجل ومثقل برهن يضمنه دينا رهنيا مفوتا بموجب مستند التفويت وذلك بالإدلاء برقم رسمه العقاري.

-تاريخه المستند الناشئ عن التفويت

-تاريخ تقييد الرهن ومراجعه

-تسمية صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد

-تاريخ ووصف العقد المتعلق بالرهن الذي يضمنه كل دين رهني واحد يف المختصر.

وتبقى المؤسسة المبادرة مسؤولة عن صحة المعلومات الواردة في المستند[27].

استثناء على الفصل 65 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري والمحدد الآجال التسجيل بمقتضى المادة 17 من القانون المالي الصادر في 2 يناير 1985 الذي جعل آجال التسجيل موحدة في ثمانية عشر شهرا، نجد أن القانون 10.98 أوجب إيداع مختصر المستند لدى المحافظة العقارية في ظرف ثلاثين يوما م تاريخ توقيعه وذلك في المادة 29.

غير أن التساؤل يطرح في حالة عدم احترام هذا الأجل أي 30 يوما ؟.

 أما عدم وجود نص في قانون 10.98 فإننا سنقيس على مقتضيات الفصل 65 مكرر من ظهير 9 رمضان المشار إليه سابقا، إذ أن هذا الأخير لا يترتب على عدم احترام الأجل الوارد فيه – 18 شهرا – رافض المحافظ التسجيل، بل يبقى من حق المعنيين بالأمر تسجيل حقوقهم متى شاؤوا والأثر الوحيد للتأخير عن الأجل – أعلاه هو فرض ذعيرة تساوي مقدار الأداء الشهري الواجب أثناء التسجيل.

غير أنه مع التسليم بفرض هذه الغرامة من شأنه إعاقة حسن سير عملية التسديد توخى من خلال إقرارها السرعة في انجاز الإجراءات كأحد العوامل القارة والمعتمدة في ميدان المال والأعمال.

من هنا يتضح لنا أن عيوب الأجل وما تخلله من ثغرات هو ما دفع المشرع في ق 10.98 إلى وضع آجال قصيرة لتحقيق نوع من الإسراع في الإرسال أو إيداع مختصر التسنيد، فكان من الأجدر أن يضع نوع من مقتضيات من شأنها ردع طالب التسجيل وحثه على الإسراع يف التقييد.

ونعود للقول بانه بعد إيداع مختصر المستند مستوفيا لكافة البيانات التي أوجبها المشرع وفي الآجال المحددة قانونا، يعمل المحافظ على الأملاك العقارية بتقييد نقل الرهون الواردة في المختصر لفائدة صندوق التوظيف الجماعي[28] .

ثانيا : تقييد مختصر المستند في السجلات العقارية

  عملية التقيد الاحتياطي لا تكفي لتحويل الديون الرهنية إلى سندات قابلة للتداول، ولكن لا بد من تسجيلها في السجلات العقارية، كما أن عملية الإشهار في السجلات العقارية للمالك الجديد للديون الرهنية أي المضمونة برهون رسمية من شأنها تخويله إن اقتضى الأمر التدخل بنفسه لمباشرة حقوقه.

  ولكن العدد الهائل من الديون الرهنية موضوع التسنيد وانتشارها عبر التراب الوطني يطرح تساؤلا هل التقييد في السجلات العقارية يعتبر إجباريا أم اختياريا، وذلك بعد تقييده احتياطيا؟ بالرجوع إلى قانون 10.98 نرى أن المشرع اختار إجبارية التقييد فقد جاء فيه أنه يجب إرسال أو إيداع مختصر المستند لدى المحافظة العقارية لمكان العقار بتقييد نقل كل ر هن وارد في مختصر المستند لفائدة صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد [29].

  وكل هذا يتناقض مع ما جاء به نظام التحفيظ العقاري المغربي بأن التحفيظ العقاري أمر اختياري كما نص على ذلك الفصل السادس من ظهير التحفيظ العقاري الذي جاء فيه أن التحفيظ أمر اختياري، غير أنه إذا قدم مطلب التحفيظ فإنه لا يمكن مطلقا سحبه فالمالك مخير في الالتجاء إلى نظام التحفيز العقاري أو عدم الالتجاء إليه إذ توجد وسيلة لإرغام مالك العقار على ذلك[30].

  لقد جاءت قواعد قانون التسنيد بمستندات تناقض نظام التحفيز العقاري غد يسري أثر تفويت الديون الرهنية على الأطراف ويعتد به اتجاه الدائن وذوي الحقوق والأغيار ابتداء من التاريخ الذي تمنحه مؤسسة التدبير والإيداع على المستند، وبالتالي يحل صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد محل المؤسسة المبادرة وذلك دون موافقة أي طرف ودون التسجيل في السجلات العقارية، ولكن شريطة ألا يكون التاريخ الذي يحمله المستند سابقا على تاريخ التقييد الاحتياطي مهما كان تاريخ تقييد المستند في  السجلات العقارية.

  فقد جاءت هذه المادة استثناء من المادتين 65-66 من الظهير الشريف بتاريخ 9رمضان 1331 المتعلق بالتحفيظ العقاري، هذه المادة طرحت تساؤلات هامة إذ كيف يمكن أن نحتج بتفويت الدين دون إشهاره في السجلات العقارية، وهل يعتبر المحافظ على الأملاك العقارية من الأغيار ونحتج عليه بتاريخ المستند؟ وما هو هدف المشرع من إعطاء أثر رجعي لتقييد المختصر مخالفا بذلك المادتين 76-77 من ظهير 12 غشت 1913، وكذلك مبدأ تسلسل التقييدات أو ما يسمى برتبة التسجيل الذي يعتبر من المبادئ الثابتة في التحفيظ العقاري؟

وهل سيطعن بأثر رجعي بالشواهد المسلمة من طرفه وفق معطيات الرسوم العقارية المحملة بديون رهنية تم تسنيدها وليس له علم بذلك التسنيد؟[31].

  يجيب بعض الفقه على هذه التساؤلات بأنه تترتب على عملية التسنيد آثار قانونية هامة بين الأطراف، بحيث يؤدي تفويت الدين الرهني على النحور الذي حدده قانون 10-98 أن يجعله ملزما للمدين الأصلي ولخلفه بل للمحافظ العقاري نفسه والغير وذلك من التاريخ الذي يحمله وصل التفويت المسلم من مؤسسة التدبير والإيداع، ويشكل هذا الإجراء بذاته خروجا ع القواعد  العامة من حيث أنه يؤدي إلى إعادة النظر في الشواهد التي يصدرها المحافظ العقاري، وهي الشهادات التي يصدرها بناء على ما يتضمنه السجل العقاري من معلومات[32] .

  أما عن مبدإ تسلسل القتيدات أو ما يسمى برتبة التسجيل فإنه وبغض النظر عن التاريخ الذي سجل فيه الوصل لدى المحافظة العقارية فإن التاريخ الذي يعتد به بالنسبة للتسنيد هو التاريخ الذي وضعته مؤسسة الإيداع والتدبير على الوصل فيكون بكل تأكيد الأثر الرجعي هو المعمول به، وخاصة أن تاريخ الوصل سيكون سابقا على تاريخ تسجيله في السجل العقاري، وذلك خلافا للفصلين 76-77 من ظهير 12 غشت 1313 وينتج عن ذلك أن الأولوية في الترتيب ستكون بتقديم تسجيل تفويت على غيره من الحقوق وهذا هو وجه التناقض مع الفصل 77 الذي يجعل ترتيب الأولوية بين الحقوق المثبتة على العقار الواحد يعود على ترتيب التسجيلات باستثناء حالة تنافي الحقوق المنصوص عليها في الفصل 76 من نفس الظهير.

ومما له ارتباط في الموضوع ما جاء به القانون 10.98 المتعلق بالتسنيد الذي ورد فيه أنه استثناء من أحكام الفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري يتم التقييد بالرغم من أي تبليغ لأمر رسمي بالحجز على العقار المثقل بالرهن.

فالفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على أن كل أمر رسمي يحجز عقاري يجب أن يبلغ إلى المحافظ على الأملاك العقارية ينص على أن كل أمر رسمي بحجز عقاري يجب أن يبلغ إلى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يسجله بالرسم العقاري وبابتداء من تاريخ  التبليغ المذكور، ولا يمكن أن يباشر بشأن العقار أي تسجيل جديد خلال مدة جريان نزع الملكية يرى بعض الفقه أن دخول قانون التسنيد حيز التنفيذ سيؤدي إلى تعطيل الفقرة الأخيرة من الفصل السابق الأمر  الذي يؤدي على تسجيل وصل التفويت بتقديم هذا الوصل بالرغم م سريان مسطرة الحجز العقاري،في وصل التفويت بتقديم هذا  الوصل بالرغم م سريان مسطرة الحجز العقاري، في الواقع أن هذا الاستثناء ليس له أي أثر إلا في تغير الدائن المرتهن لأن تقيد الرهن سابق للحجز[33]

الفهرس :

المقدمة :

الفصل الأول : مفهوم التسنيد و أطرافه و خصائصه

 المطلب الأول : مفهوم التسنيد

المطلب الثاني: أطرافه

 المطلب الثالث: خصائصه

 الفصل الثاني : آليات تسنيد الديون الرهنية و آثارها على نظام التحفيظ

 المطلب الأول: آليات تسنيد الديون الرهنية

 الفقرة الأولى : طبيعة الديون المقتناة و كيفية الإقتناء

 أولا: طبيعة الديون المقتناة

 ثانيا: كيفية اقتناء الديون الرهنية

الفقرة الثانية: اصدار السندات و تحصيل الديون الرهنية

 أولا : إصدار السنادات و الإكتتاب فيها

 ثانيا : كيفية الإكتتاب

ثالثا : تحصيل الديون الرهنية

 المطلب الثاني : علاقة التسنيد بنظام التحفيض العقاري

 الفقرة الأولى: أهمية الإشهار و تحقيق الرهون

 أولا: أهمية الإشهار

 ثانيا: تحقيق الرهون

 الفقرة الثانية : تقييد السندات في السجلات العقارية

 أولا : التقييد الإحتياطي لمختصر المستند

 ثانيا : تقييد مختصر في السجلات العقارية

 خاتمة